¿Alquilar y ganar dinero? El futuro del negocio de la vivienda

El alquiler se está posicionando como una alternativa real de inversión en el maltrecho mercado de la vivienda. Mientras crece el porcentaje de familias e inversores que apuestan por arrendar como opción de vida, persisten trabas que impiden el despegue definitivo de esta todavía poco explotada, pero prometedora, parcela del negocio inmobiliario.

¿Sigue siendo negocio el mercado de la vivienda en España? Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, los expertos apuestan por la corrección a la baja de los precios a corto y medio plazo. Atrás quedaron las desorbitadas rentabilidades de las transacciones de viviendas de los años más prolíficos del ‘boom’ y los precios de venta seguirán bajando, al menos durante 2012 y 2013. Paralelamente, la cartera hipotecaria gestionada por la banca española se ha ido reduciendo -un 6% en 2011 hasta los 1.009.656 millones de euros, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), y se prevé que el crédito hipotecario muestre una tendencia similar.

Sin embargo, hay una parcela inmobiliaria todavía poco explotada y por la que sí apuestan los analistas: el alquiler. Cuenta con unos márgenes de negocio y precios de los activos inmobiliarios sin duda mucho más ajustados de lo que nos habían acostumbrado los años en los que comprar y vender casas era un negocio, pero también mucho más seguros; en definitiva, un activo útil, valor en alza y un camino por emprender para los inversores, que cuenta con una rentabilidad en torno al 4%.

Al igual que ha sucedido con los precios de los pisos y las transacciones de propiedades inmobiliarias, los precios del alquiler también se han reducido, aunque menos, durante la crisis y ahora, vivir de alquiler es más barato que hace unos años. El Informe de la vivienda en Alquiler en España en 2011 realizado por Fotocasa, una de las escasas estadísticas al respecto que hay al respecto, señala que a finales de año el precio medio de la renta vivienda era de 7,57 euros por metro cuadrado y mes, un 25,2% menor que el máximo alcanzado en mayo de 2007.

No obstante, el Instituto Nacional de Estadística (INE) arroja un aumento del precio medio del alquiler del 0,8% respecto al año pasado por estas fechas y 2012 también arrancó en positivo, con un ligero aumento del 0,1% del coste de los arrendamientos respecto a diciembre. Esto podría sugerir que esta fórmula del alquiler se está convirtiendo en refugio ante la crisis inmobiliaria y alternativa de vida para muchas familias que ahora no se plantean la compra de una vivienda, ya sea por desconfianza ante las caídas del precio de los pisos o porque no disponen de recursos económicos.

Un informe publicado por Idealista a finales de enero revelaba que comprar una vivienda para alquilarla en Madrid o Barcelona brinda una rentabilidad y unos plazos de recuperación de la inversión más atractivos que en las principales capitales de la Europa continental: La rentabilidad bruta de una vivienda en alquiler en Madrid y Barcelona (4,1% y 3,9% respectivamente) es más alta que la que se obtiene en capitales como París (3,3%) o Berlín (3,7%), algo menor que en Roma (4,5%) e igual a la de Milán. Entre las capitales españolas, Lérida es la que resulta más rentable (5,65), y San Sebastián y La Coruña, las que menos (3%). (Ver gráficos).

Ángel Serrano, director de Negocio de Aguirre Newman, apunta baremos similares: “La rentabilidad media del alquiler en España se sitúa entre el 3,5% y el 3,7%, dependiendo de la ubicación, con lo que se podría ampliar la horquilla de mínimos al 3% y la de máximos, al 5,5%. La rentabilidad principal de las viviendas en España se obtenía de la plusvalía obtenida en la desinversión y depende, en gran medida, de la ubicación de la vivienda. En emplazamientos como Lérida, la rentabilidad del alquiler de vivienda se acerca a la de locales u oficinas en zonas ‘prime’, superando el 5,5%, mientras que en otras localizaciones esta rentabilidad no supera el 3%”.

«Hay que afinar bien la operación para optimizar el rendimiento, ya que de lo contrario corremos el riesgo de poner nuestro dinero en un activo que nos podría rendir menos que un depósito bancario o un bono»

Prestar atención a la zona, fundamental
A la hora de plantearse poner una vivienda en alquiler, la web inmobiliaria Yaencontre.com recalca que es necesario valorar “los pros y los contras de cada opción y saber calcular bien la rentabilidad de un inmueble, así como fiscalidad, trámites y contratos de compraventa, novación o subrogación de hipotecas, etcétera”.

Así, comprar una vivienda para alquilarla puede ser una inversión de éxito, pero hay que prestar a la zona, ya que será más rentable si se sitúa en lugares plenamente operativos. Fernando Encinar, jefe de Estudios de Idealista.com, puntualiza que, en principio, “hay que afinar bien la operación para optimizar el rendimiento, ya que de lo contrario corremos el riesgo de poner nuestro dinero en un activo que nos podría rendir menos que un depósito bancario o un bono”.

En Madrid, por ejemplo, alquilar una vivienda ofrece una rentabilidad media bruta al casero del 4,1%, “pero esconde valores superiores e inferiores. Así, en los barrios más modestos nos dará una rentabilidad mayor, ya que aunque los precios de alquiler son inferiores, sus precios de compra son mucho menores a los que tendríamos que asumir en otras zonas. A cambio, asumiremos más riesgo, ya que en estas zonas puede depreciarse más rápido el valor de la vivienda y podemos tener periodos más largos con la vivienda vacía”, explica este experto.

“Otra forma para elevar la rentabilidad de la operación es negociar muy bien el precio de compra. Bajando el precio de adquisición conseguiremos subir algún punto el rendimiento”. Encinar pone de ejemplo la operación que ha hecho recientemente Amancio Ortega en el mercado de oficinas, donde compró la Torre Picasso en Madrid con una rebaja del precio de casi el 50% respecto al valor de hace unos años, lo que le ha permitido elevar la rentabilidad que obtendrá por alquilar dichas oficinas por encima del 6,5%. “Es decir, si apuramos bien el precio, se pueden conseguir más rentables que la media”.

Coincide con él Manuel Gandarias, director del gabinete de Estudios de Pisos.com. “Adquirir una vivienda con el fin de alquilarla genera rentabilidad en función de la consolidación del barrio. Una ubicación donde hay servicios de transporte, centros comerciales, educativos y sanitarios y vías de comunicación es algo más segura, por lo que hay que dirigir la intención de propiedad hacia áreas plenamente operativas”.

Este experto añade el importe de la hipoteca como factor que determinará el éxito de la operación. “Si se puede comprar al contado, es una buena idea; si no, habrá que considerar el importe que se desembolsa y el plazo en el que queremos recuperarlo. Una inversión a largo (5-10 años) será posiblemente rentable por la esperada revalorización futura. En definitiva, hay que hacer bien los números teniendo en cuenta todos los gastos que acarrea la compraventa, tanto fiscales como impositivos, así como de mantenimiento”.

Juan Fernández-Aceytuno, director general de la Sociedad de Tasación, recalca la importancia del perfil del inversor en la operación: “Si es un particular con una situación económica holgada que no dependa de financiación hipotecaria o pueda hacer frente al pago de un préstamo, puede sacar unas interesantes plusvalías a medio-largo plazo. Son muy interesantes las oportunidades que ofrece este mercado para los inversores, fondos extranjeros y particulares, siempre que no se vea con fines especulativos, sino como un activo útil”.

Múltiples perfiles de caseros e inquilinos
Los expertos destacan la gran variedad de inversores en el mercado del alquiler de viviendas: tantos como propietarios, pero cada vez son más frecuentes los grupos de inversión. “Históricamente, los inquilinos han sido jóvenes, aunque durante los últimos años la edad ha ido subiendo. En cambio, los caseros siguen siendo generalmente personas de más edad y con recursos. Pero cada vez hay más empresas, ya sean unidades inmobiliarias de bancos o empresas patrimoniales”, explica Encinar.

“Son muy interesantes las oportunidades que ofrece este mercado para los inversores, fondos extranjeros y particulares, siempre que no se vea con fines especulativos, sino como un activo útil”

Ángel Serrano descarta que exista un patrón definido: “hay herederos, inversores, propietarios que consideran que la venta hoy en día es un error, propietarios a los que la vivienda se les ha quedado pequeña pero pueden permitirse mantenerla rentabilizándola a través del alquiler, etcétera”.

Es frecuente también el perfil de los “particulares que encuentran la oportunidad de rentabilizar un patrimonio, recibido por derechos de sucesión y que mantienen como una fuente de ingresos adicional a su actividad económica habitual que confían a menudo su gestión a un profesional del sector”, señala Fernández-Aceytuno. Los cada vez más numerosos grupos de inversión adquieren grandes paquetes de inmuebles con finalidad de explotación económica, tanto en el mercado residencial primario como en la segunda residencia.

En el caso de los arrendatarios, prosigue este experto, “hay casi tantos como individuos, pero se podrían establecer dos grandes perfiles básicos. Por un lado, personas físicas o jurídicas con alto poder adquisitivo, que necesitan alojamiento de alto ‘standing’ con expectativa de permanencia temporal. Y por otra parte, el colectivo de jóvenes que desean emanciparse y no disponen de recursos para acceder a la compra de una vivienda, o las unidades familiares ya establecidas, que, por carecer de recursos suficientes, o por necesidades de movilidad laboral, no se pueden comprometer en la compra de un inmueble”.

Gandarias añade a estos perfiles clásicos el de “los separados y divorciados que no encuentran comprador para el piso que antes se compartía. Por otro lado, los que buscan una vivienda de reposición pero se mantienen a la expectativa de más descuentos, pueden pasar un tiempo de alquiler hasta que encuentran la oportunidad. En definitiva, hay mucho inquilino “a la fuerza”, porque incluso aunque la mensualidad de un piso sea más alta que la cuota hipotecaria de ese mismo inmueble, sin ahorro previo la venta tiene pocas posibilidades de progresar.

Muy lejos de los vecinos europeos
El número de familias que vive de alquiler crece sin cesar y a finales de 2010 ya superaba el 16%, tres puntos más que hace dos años, según la Encuesta Continua de Presupuestos Familiares (ECPF). En 2010, en plena burbuja inmobiliaria, el 81,30% de las familias residía en una casa en propiedad, mientras que sólo un 13,56% lo hacía en un piso arrendado. En la Unión Europea, el promedio se sitúa en torno al 40%: en Alemania, el porcentaje de familias que viven de alquiler es el 57% del total; en Holanda, el 47% y en Francia, el 38%.

Pese al aumento registrado en España, sigue muy por debajo de los vecinos comunitarios, donde el alquiler es la tendencia principal frente a la propiedad. Aun así, “el porcentaje de vivienda en alquiler está subiendo un 15% los últimos años”, apunta Francesc Sanz, fundador y director general de LaComunity.com, una red social de pisos de alquiler de reciente creación que permite realizar todo el proceso de arrendamiento ‘online’. En países como Francia y Alemania el alquiler está por encima del 37% del mercado de la vivienda, lo que sugiere que en España es un negocio todavía infravalorado.

“Pero algo está cambiando en la sociedad. Hace 10 años la mentalidad era mucho más a favor de la compraventa, pero cada vez más gente lo ve como una opción muy válida”, explica Sanz. “Ahora bien, es necesario que el coste se reduzca y la seguridad aumente. De esta manera, aumentarían tanto demanda como oferta. Además, es necesaria una apuesta clara de los agentes económicos y políticos por el alquiler y cambiar las políticas de incentivos”. Serrano, por su parte, también está de acuerdo en que se trata de un mercado que necesita un periodo de maduración, pero el tiempo acabará por igualar las estadísticas españolas a las del resto de Europa Occidental.

La gran traba de la inseguridad jurídica
Los motivos para que el alquiler no haya terminado todavía de despegar en España son, además del arraigo de la cultura de vivienda en propiedad, que sigue pesando demasiado, una ley de arrendamientos urbanos muy protectora con el inquilino y una tasa de rentabilidad en muchos casos muy por debajo de la de otros productos inmobiliarios, lo que le resta atractivo a este producto. Todos los expertos consultados por Expansión.com coinciden en que sería necesaria más seguridad jurídica e incentivos para revitalizar el mercado.

“La incorporación en el mercado de un millón de estas viviendas supondría un incremento de más del 62% del mercado de alquileres y los recursos económicos que ahora se destinan a vivienda podrían destinarse a otros usos y sectores más productivos”

Fernández-Aceytuno explica que “en España la cultura de compra está por encima del alquiler. No hay unas bases sólidas a su favor y las iniciativas legislativas de los últimos tiempos han sido demasiado tímidas para favorecer un cambio de tendencia. Si hubiera una ley que diera seguridad jurídica al propietario de una vivienda, es muy probable que el parque de inmuebles en alquiler fuese equiparable al del resto de países de nuestro entorno”.

María Jesús Fernández, analista de Funcas, puntualiza que “si comparamos el peso que tiene el alquiler frente a la propiedad con otros países, claramente en el nuestro tiene menos importancia. Es un problema tanto de oferta -los propietarios sienten que tienen escasa seguridad jurídica- como de demanda, ya que hay poca demanda fuera de los segmentos de población joven”, y añade el peso de la cultura española: “tenemos muy interiorizado destinar el ahorro a la vivienda”.

Encinar va más allá: “No creo que el alquiler esté en sí infravalorado, sino que se tiene que ajustar más todavía el precio de las transacciones inmobiliarias. Si la rentabilidad se obtiene dividiendo el precio de alquiler entre el precio de compra, lo que está descompensado es el precio, que debe bajar más. si conseguimos bajarlo, la rentabilidad de la operación subiría”.

El impacto económico del alquiler en el PIB
Son conocidas las ventajas macroeconómicas y sociales del alquiler, como la diversificación del ahorro, menores niveles de deuda, aprovechamiento de las viviendas vacías o el menor coste de reacción ante dificultades. Un informe de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) recalca el impacto económico de un mercado de alquiler bien desarrollado. Contribuye a mejorar la productividad del país: mejoran las condiciones de acceso a una vivienda, aumenta la eficacia de la política de vivienda, disminuye la tasa de paro al aumentar la movilidad geográfica de los trabajadores, permite sacar al mercado las viviendas vacías y aprovechar parque ya existente y una mejor asignación del ahorro de las familias hacia actividades más productivas.

“La carga impositiva en caso de cambio de vivienda y las restricciones de liquidez con que cuentan los propietarios de viviendas, generan, en algunos casos, impactos negativos en la flexibilidad del mercado laboral. De hecho, la falta de viviendas asequibles es una de las principales razones para que el 80% de los parados se nieguen a cambiar de residencia ante ofertas de trabajo”, afirma la SPA. Además, “permite disminuir el endeudamiento de las familias y, en consecuencia, el riesgo de una posible subida de los tipos de interés, al que numerosos compradores podrían no ser capaces de hacer frente. Asimismo, permite diversificar los riesgos financieros. Actualmente el 80% de la riqueza de las familias se concentra en su patrimonio inmobiliario. La compra de una vivienda imposibilita invertir riqueza en otros recursos más rentables y más líquidos”.

La SPA cita otras ventajas más “mundanas” del régimen de alquiler, como que se adecua a las necesidades del ciclo vital y permite una mayor reacción ante cambios en los ingresos de la unidad familiar. Además, el coste es menor que cuando se vive en una vivienda en propiedad. Por tanto, “la compra de una vivienda para alquilarla, en un mercado amplio y transparente, puede ser considerada como una inversión alternativa y atractiva para las familias que quieren diversificar sus ahorros. Un mercado líquido aumentará la calidad media de las viviendas en alquiler”.

El directivo de Aguirre Newman señala a este respecto que “incentivar y dinamizar el mercado del alquiler es una medida necesaria pero no suficiente, para disminuir el excedente de viviendas sin vender”. Serrano ve prioritario ajustar los precios y volver a abrir los circuitos de crédito. No obstante, sacar al mercado de alquiler las viviendas vacías aprovecharía parte del parque de viviendas ahora ocioso: “La incorporación en el mercado de un millón de estas viviendas supondría un incremento de más del 62% del mercado de alquileres y los recursos económicos que ahora se destinan a vivienda podrían destinarse a otros usos y sectores más productivos”, asegura la SPA.

Por su parte, el el Boletín Económico de diciembre del Banco de España recomienda que “apostar más por el alquiler y menos por la compra de vivienda favorecería la movilidad laboral y permitiría reducir el desempleo, al tiempo que facilitaría el acceso a la vivienda, especialmente a los jóvenes”. Por el contrario, “las políticas que favorecen un peso excesivo de la compra pueden alimentar burbujas y hacer que la economía sea más vulnerable ante las subidas de los tipos de interés”.

“Se instaló en nuestras mentes el tópico de alquilar es tirar el dinero. El tiempo ha demostrado que alquilando no siempre se tira más dinero que comprando, ya que quien compró casa en 2007 ha «tirado» bastante más dinero vía la depreciación de su vivienda que quien ha vivido estos años de alquiler”

Alquilar es tirar el dinero: la fuerza de la inercia
Sin embargo, parece que los españoles no acabamos de creérnoslo. Pese a que en España hay una demanda latente de alquiler, Fernández-Aceytuno explica que “a mitad del siglo pasado hubo una voluntad política de favorecer la cultura de la compra con objetivos políticos, que se vio potenciada hacia final de siglo con la constitución del sector de la construcción como uno de los pilares sobre los que se ha sustentado la economía. Desde entonces, no se ha hecho una apuesta sólida por el alquiler como alternativa a la compra, y es notorio que el parque de viviendas nuevas que se dedican al alquiler es muy inferior al ofertado en venta”.

“En los años 60 lo lógico era alquilar vivienda y no tenerla en propiedad”, continúa Encinar, dando una explicación a la situación actual. Sin embargo, esa percepción dio la vuelta y se fue transmitiendo de padres a hijos. “El precio de la vivienda no paraba de subir, lo que fortalecía la recomendación de comprar casa, y además estaba socialmente aprobado como símbolo de estabilidad y prosperidad. Comprar un piso fue una fuente de dinero rápido y fácil durante años y muchos españoles acudieron a la llamada. Luego, “también se instaló en nuestras mentes el tópico de alquilar es tirar el dinero. El tiempo ha demostrado que alquilando no siempre se tira más dinero que comprando, ya que quien compró casa en 2007 ha ‘tirado’ bastante más dinero vía la depreciación de su vivienda que quien ha vivido estos años de alquiler”.

Para Gandarias, “el alquiler es una alternativa real para el sector, porque se podría drenar el parque de viviendas vacías sin vender. De hecho, ya lo está siendo. “Poco a poco, los grandes tenedores de inmuebles y las entidades financieras invierten en crear estructuras comerciales que gestionen los activos en arrendamiento. Es una buena idea para resolver dos problemas: ocupar el inventario por vender y mejorar las cifras del alquiler, que históricamente han sido marginales”.

La analista de Funcas cree que sería positivo crear una entidad pública que adquiriese el ‘stock’ de viviendas a los bancos para destinarlas a alquileres sociales. De esta forma, se sanearían los balances de los bancos y se impulsaría el alquiler social. “Pero, en las circunstancias habituales de los mercados financieros, es muy difícil”, apostilla. “Los propietarios de los pisos nuevos -promotores y bancos- piensan más en venderlos que alquilarlos y eso dificulta que vaya a ser la principal vía de evacuación del ‘stock’”, continúa Encinar. “Las inmobiliarias solicitan que se revisen los regímenes especiales vigentes en el Impuesto sobre Sociedades en materia de arrendamiento de viviendas, dado que ha tenido unos efectos dinamizadores sobre el sector inferior al previsto.

Las nuevas medidas del Gobierno: ¿más de lo mismo?
Las medidas anunciadas hasta ahora por el Gobierno en materia de vivienda han respondido en gran medida a las demandas de las inmobiliarias, que reclaman un marco jurídico-económico con carácter estable que genere certidumbre a los agentes del sector y a los posibles compradores e inversores. Como consecuencia se ha recuperado la deducción del IRPF para compradores y se ha prorrogado la aplicación del IVA reducido al 4%.

Para Encinar, éstas no son las medidas que el sector esperaba: “Parece que han mirado más al pasado, recuperando fórmulas que no funcionan, que innovando con ideas creativas (…). El saneamiento de los balances bancarios puede imprimir dinamismo al mercado, ya que obligará a reconocer los precios actuales”, afirma. Pero “la recuperación de la deducción en el IRPF por compra de vivienda va contra las recomendaciones de todos los organismos económicos internacionales (FMI, OCDE, etcétera) y podría crear una tensión al alza de los precios, además de generar un gasto injustificado de cientos de millones de euros”. Si esta deducción se aplicase sobre el alquiler -tanto para inquilino como para el propietario-, sí se apoyaría el desarrollo de un fuerte mercado de alquiler, opina este experto.

Los analistas reiteran que es fundamental ofrecer a los propietarios una mayor protección legal, agilizando los procesos de desahucio en el caso de impagos. Pero, al menos por ahora, el Gobierno de Rajoy tampoco se ha decantado por mejorar la seguridad jurídica del alquiler o, al menos, potenciar fórmulas alternativas al alquiler convencional, como el alquiler con opción a compra o las cooperativas de régimen de cesión de uso, a medio camino entre la propiedad y el arrendamiento, algo que ya ha incorporado el Gobierno Vasco en su anteproyecto de ley de Vivienda.

Es más, Rajoy ha derogado fórmulas como las ayudas al alquiler para jóvenes y ha anunciado la desaparición de la SPA por su “carácter ruinoso. Quizá la respuesta al problema de la inseguridad jurídica esté en el Plan de Vivienda, Alquiler y Rehabilitación esbozado por la ministra de Fomento, Ana Pastor, que se incorporará al Plan de Infraestructuras, Transportes y Vivienda (PITVI) 2012-2024.

“Se han promovido normativas para agilizar los desahucios, pero a los juzgados no se les ha dotado de recursos económicos suficientes, por lo que las denuncias están paralizadas en los despachos y los propietarios siguen sin tener garantías efectivas de sus derechos en un plazo razonable”

Este ministerio ha anunciado que definirá “un plan de vivienda protegida para alquiler y con opción a compra, así como el fomento del alquiler”, eso sí, “para las personas con pocos recursos”, lo que podría impedir el desarrollo del mercado como una fórmula realmente alternativa a la compra. Junto a ello, “se priorizarán los recursos disponibles del plan para financiar ayudas al alquiler de vivienda libre para personas con bajos niveles de renta, y se analizará la oportunidad de establecer una deducción por alquiler de vivienda que facilite la movilidad de los trabajadores”.

El plan también contempla la mejora y flexibilización del actual marco jurídico que regula el mercado de la vivienda en alquiler. Con este fin, “se flexibilizará la duración de los contratos, como ocurre en la mayor parte de Europa, y se establecerán medidas que garanticen la seguridad jurídica”. En tercer lugar, “se promoverá la mediación como medida de resolución de conflictos entre las partes y se estudiará implantar juicios rápidos”.

¿Medidas suficientes para relanzar el sector?
Fernández-Aceytuno cree que el mercado de alquiler debe autorregularse, y cuanto menos se influya en él, mejor. “Los esfuerzos fiscales deben centrarse en apoyar la vivienda social dirigida a sectores de la población con menos capacidad económica, como una forma de dar una solución provisional a situaciones extraordinarias como la emancipación juvenil o escasez de ingresos”.

Gandarias recuerda los estímulos al alquiler puestos en marcha por el Gobierno anterior, como las subvenciones o medidas fiscales, aunque sigue existiendo un fallo: la seguridad jurídica. “Sería deseable que las situaciones de conflicto entre casero e inquilino se resolvieran de forma rápida, con el fin de que el mercado ganara fluidez”, subraya. “Cada gobierno ha ido incorporando nuevas medidas para desarrollar el mercado de alquiler, pero han sido insuficientes. En los últimos años se han promovido normativas para agilizar los desahucios, pero a los juzgados no se les ha dotado de recursos económicos suficientes, por lo que las denuncias están paralizadas en los despachos y los propietarios siguen sin tener garantías efectivas de sus derechos en un plazo razonable”.

“Nadie tiene un activo parado cuando tiene la opción de sacarle rentabilidad. Si ante un impago un propietario tuviera la garantía de poder liberar la vivienda de un inquilino moroso en un plazo de tiempo muy corto, probablemente no habría en España tantas viviendas vacías y sin alquilar”, recalca Fernández-Aceytuno. “Ni los inquilinos tienen que enfrentarse a propietarios que no les aseguran unas condiciones de habitabilidad óptimas, ni los propietarios tienen que desesperarse por impagos de la renta”, añade Gandarias.

María Jesús Fernández no cree que haga falta estimular el mercado mediante beneficios fiscales, pero tampoco se debe crear una desventaja fiscal del alquiler frente a la compra como sucede con la desgravación, “ahora restituida equivocadamente”. Coincide con los demás expertos en que el mejor incentivo para el alquiler es mejorar la seguridad jurídica para los propietarios. “Al menos, debería estar tan estimulado el alquiler como la compra, algo que actualmente no ocurre”, agrega Encinar. “Preferiría un ajuste natural de todos los mercados ‘sin dopaje’, es decir, sin ayudas y sin estímulos, pero los gobiernos siempre han utilizado estas fórmulas para acelerar o frenar los mercados y lo volverán a hacer”.

Para la experta de Funcas, “nuestro sistema ha estado siempre muy distorsionado por culpa de las desgravaciones fiscales a la compra que han persistido durante demasiado tiempo. Además, las sucesivas reformas legales introducidas para mejorar la seguridad jurídica tampoco han tenido mucho éxito para revitalizar la oferta”. En este sentido, cree que “la Sociedad Pública de Alquiler fue una buena idea sobre la que habría que trabajar, porque proporciona mucha más seguridad al propietario, pero no ha funcionado bien, quizá porque da muchos menos rendimientos. De todas formas, si la agencia ha supuesto un coste para los contribuyentes, es una cuestión que hay que analizar para decidir sobre su conveniencia como mecanismo de impulso al mercado”.

“Los gobiernos de Aznar se volcaron claramente en la compra; los de Zapatero, intentaron corregir ese desequilibrio; ahora está por ver qué hace el equipo de Rajoy. Lo que no deja lugar a dudas es que pese a que en los últimos años ha subido tres puntos el porcentaje de familias que vive de alquiler, es uno de los porcentajes más bajos del mundo, lo que deja claro que en las últimas décadas no se ha apoyado el alquiler como en otros países”, concluye Encinar.

Gandarias cree que “en estos momentos, se alquila más por obligación que por elección. El que puede comprar, compra. El contexto actual beneficia el alquiler y le hace ganar terreno frente a la compra, pero el inquilino de hoy es el propietario de mañana”.

Pero con las suficientes herramientas jurídicas y fiscales, sí podría conseguirse. “Si a algo va a contribuir esta crisis es a demostrar que el alquiler es una buena alternativa a la compra y que en determinadas situaciones es, incluso, más útil. Los cambios en los modelos de familia que se observan desde hace ya bastantes años y el dinamismo de la actividad productiva actual, hacen que, en muchos casos, el alquiler se entienda como una opción mucho más flexible y adaptable”.

“El consumidor ya está cambiando de mentalidad, seguramente forzado por la crisis. La cultura de comprar ya que es para toda la vida va a dejar paso a una cultura de ‘utilizo la vivienda por el tiempo que creo que la necesito, sin obligarme a responder a una hipoteca durante 40 años’. Dinamizar el mercado del alquiler nos permitiría ser una sociedad más moderna“, concluye Sanz, de LaComunity.

En palabras de Encinar, “es cierto que los españoles tenemos en el ADN la compra de la vivienda y que tarde o temprano casi todos acabamos cayendo. Pero hay una generación que ha visto que la compra desmesurada de viviendas ha traído problemas muy graves a las familias y a las economías”.

Probablemente, a partir de ahora se reflexione más antes de comprar una casa.

*TEXTO GRÁFICO: Los datos se han obtenido a partir de dividir el precio medio de venta entre el precio de alquiler en los diferentes mercados referente a los índices de 2011. El resultado obtenido es el porcentaje bruto de rentabilidad que proporciona a un propietario alquilar su vivienda.

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hipoteca impagada: qué pasa hasta perder la vivienda

cuando se deja de pagar la hipoteca el banco te puede embargar la casa

desde que explotó la crisis en 2007 las ejecuciones hipotecarias han ido en aumento, hasta superar las 300.000, según datos del consejo general del poder judicial (cgpj). y el número de familias que han sido desahuciadas es de 150.000. los cuatro pasos que se producen antes de perder la casa son los siguientes:

1.- la demanda de la entidad financiera para reclamar el cobro de la hipoteca impagada: el banco presenta una demanda ejecutiva por impago en el juzgado y se le notifica al deudor en el domicilio. éste tiene un plazo para que pague o para que se oponga a la demanda. si no paga, se pasa a la fase de ejecutar la hipoteca y a subastar la vivienda

2.- la subasta de la vivienda: la entidad financiera procede a subastar la vivienda en los juzgados o a través de entidades especializadas, a un precio tasado en las escrituras de la hipoteca pero a efectos de subasta, se trata de un valor distinto a la tasación que se hace a la vivienda para conceder la hipoteca y no tiene por qué coincidir. de hecho, en muchas ocasiones suele ser una tasación más alta porque incluye una estimación de intereses de demora y costas procesales. si la subasta queda desierta, el banco tiene la posibilidad de quedarse con el inmueble por el 50% del valor de tasación o el 60% si se trata de una vivienda habitual

3.- desalojo de la vivienda: una vez que el banco o el subastero se adjudique la vivienda, el deudor hipotecario deja de ser el propietario, con lo que tiene que abandonar la vivienda. si no lo hace, se le notifica que en un día concreto irá una comisión judicial para desalojarlo con ayuda de la policía

4.- ¿todos los intentos de desahucios terminan en desalojamiento? cada vez hay una mayor presión social por evitar el desalojo del deudor hipotecario. organizaciones como la plataforma de afectados por la hipoteca (pah) y algunos partidos políticos piden que la entrega de la vivienda al banco salde la deuda hipotecaria (lo que se denomina dación en pago). en ocasiones, la pah logra parar el desahucio a cambio de que el deudor permanezca en la casa y pague un alquiler o una cuota baja hasta que su situación económica mejore. el gobierno aprobó ayer en el congreso de los diputados unas iniciativas que no obligan a las entidades financieras pero que sí se incluyen en un código de buenas prácticas de los bancos. entre las iniciativas destaca la aplicación de la dación en pago en el caso de familias en paro y sin ingresos. para que las entidades financieras tengan el aliciente de aplicar la dación en pago, el gobierno  permitirá incluir como gasto fiscalmente deducible las pérdidas en que hubiesen incurrido

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Diez instrumentos para la protección del arrendador frente al impago del inquilino

El arrendador cuenta con varias garantías frente a un posible impago del inquilino que atenúan las consecuencias de no cobrar una o varias mensualidades. Medidas que blindan los contratos de alquiler o que sirven para detectar de antemano las opciones que tiene el arrendatario de convertirse en un moroso. Estos son los principales instrumentos de protección del arrendador:

1. Fianza

Es el método más común de garantías frente al arrendatario. Normalmente, el propietario de la vivienda suele pedir una mensualidad como garantía que está obligado a devolver al término del contrato. Algunos arrendadores optan por pedir una fianza de más mensualidades. La devolución de la caución puede estar supeditada al mantenimiento de la casa y su mobiliario.

2. Fondo público

Algunas comunidades autónomas cuentan con depósitos de fianzas, como por ejemplo el de IVIMA en Madrid, con los que se ven beneficiados tanto el propietario como el inquilino. En el caso del primero, si realiza otro contrato no tendrá que volver a ingresar y el dinero; y en el caso del arrendatario se asegura que no pierde la cantidad depositada en casos de riesgo como el embargo de la propiedad.

3. Aval bancario

Un avan bancario supone el pago de una cantidad de mantenimiento para el inquilino que con frecuencia es de seis mensualidades Mediante este procedimiento, la entidad financiera avala y asume el riesgo de que el inquilino no pague la renta. Tiene comisión de apertura y mantenimiento trimestral, lo que conlleva un aumento del gasto anual para quien opta por alquilar.

4. Depósito

La mayoría de ocasiones se puede elegir entre aval o depósito, que si es de seis mensualidades para un alquiler de 800 euros supone el ingreso en una cuenta bancaria de 4.800 euros. De este modo, la persona que arrienda su casa dispone de un colchón en caso de que no vea retribuida la renta de alquiler.

5. Alquiler público

Una de las formas más fiables de optar por un negocio seguro es recurrir a la Sociedad Pública de Alquiler (SPAVIV). Por 23 euros al mes, el propietario recibe asesoramiento para realizar las gestiones, defensa jurídica y una póliza de seguros. La SPAVIV también ayuda a tramitar la documentación necesario a la hora de alquilar.

6.Análisis de riesgo

Diferentes asesorías jurídicas ofrecen, previo pago, servicios de análisis de riesgo sobre la probabilidad de que ocurra o no un impago. Para ello se solicita a los interesados en arrendar una vivienda sus contratos de trabajo y las últimas tres nóminas.

7. Garantía de cobro de rentas

Algunas sociedades privadas, como por ejemplo Arrenta, ofrecen diversos mecanismos como la Garantía de Cobros de Rentas para que el acreedor siga cobrando las mensualidades (de seis a 12) aunque el arrendatario se ha constituido en mora.

8. Seguro de impago

Se trata de una variante más completa de la garantía de cobro de rentas. Permite el cobro de las rentas impagadas y la cobertura de los destrozos realizados por los anteriores moradores en la vivienda. Asimismo, incluye la defensa jurídica en caso de que sea necesario llevar a cabo un desalojo del inquilino.

9. Arbitraje especial para arrendamientos

Otro de los instrumentos de control de las sociedades privadas consite en el arbitraje por vía de urgencia. Mediante este mecanismo se solucionan los conflictos en unos 25 días de medias y con la cobertura de todos los gastos jurídicos.

10. Blindar el contrato de alquiler

El casero tiene la opción de acordar contratos de alquiler especialmente «duros». En ellos puede incluir pactos para incrementar la renta a partir de una determinada anualidad del contrato, que la venta conlleve la extinción del trato u obligar al arrendatario al pago de obras de conservación y reparación.

“Los pisos de bancos más baratos están en las primeras promociones adjudicadas y las de clientes en apuros”

de izqda a dcha: J. Zanoletty, M. Blasco Sanz y R. Valderrábano, impulsores de apga

nace la Asociación Profesional de Gestión de Adjudicados (apGa), una organización sin ánimo de lucro que busca ayudar a las entidades financieras a vender sus activos inmobiliarios y que quiere servir de plataforma para reorientar las carreras profesionales de muchos profesionales del sector. la apga, cuyos impulsores son Jorge Zanoletty (World Office Forum), Mario Blasco Sanz (Implica) y Rafael Valderrábano (Básico Homes), conceden a idealista news su primera entrevista un día antes de la presentación oficial de la asociación que tendrá lugar mañana con un desayuno de trabajo en madrid

Pregunta: ¿Quiénes formáis la Asociación Profesional de Gestión de Adjudicados?

Respuesta:  La asociación se dirige a todos los profesionales: arquitectos, aparejadores, economistas, abogados, constructores, intermediarios, gestores inmobiliarios… en general a todas las personas y empresas que estén trabajando o quieran hacerlo en un futuro próximo en el sector de activos adjudicados, tanto en entidades financieras o como proveedores de las mismas

Igualmente está abierta a las entidades financieras, para tener una visión más completa de lo que está ocurriendo en el mercado y tener un espacio de colaboración de cara a un objetivo común: ayudar a vender

Y asimismo, y dada nuestra vocación de referente en el sector, nos gustaría que la Administración, a través de algunos de sus Organismos, se plantease formar parte de este proyecto orientado hacia la búsqueda de soluciones a un problema que excede del ámbito puramente inmobiliario

Pregunta: ¿Qué fin tiene la asociación?

Respuesta:  La asociación tiene varios fines con el objetivo de crear un espacio de colaboración entre profesionales

• Ayudar a las instituciones financieras a vender el stock con iniciativas como la “exportación” de viviendas o la puesta en común de prácticas comerciales
• Ayudar a reforzar el perfil y capacidades de los profesionales del sector para potenciar su papel en la gestión de activos adjudicados
• Ayudar a la Administración a implementar medidas y reformas que faciliten la fluidez en el mercado inmobiliarioY en suma conseguir que los activos adjudicados sean gestionados con la mayor eficacia, para así hacer posible su más pronto retorno al circuito inmobiliario regular de nuestro país, lo que significará una ayuda a todo el conjunto de la Sociedad

pregunta: ¿Cómo pensáis realizar vuestra labor?

Respuesta:  Creemos que la labor de formación (talleres, seminarios…) es muy importante: hay técnicos que no saben qué es una provisión o en qué medida las nuevas regulaciones afectan a las instituciones… y si quiere trabajar para ellos, debe hablar su mismo lenguaje

También proponiendo iniciativas a las administración como la “exportación” de viviendas. Un ejemplo: todo el mundo quiere ir a USA a trabajar, conseguir la “green card”… y es relativamente fácil conseguirla si vas a crear una empresa y cuentas con un capital mínimo de 200.000US$… ¿por qué no podemos hacer algo parecido?

Creemos que si hubiera iniciativas por ejemplo con emprendedores europeos para que monten su empresa aquí o jubilados con exenciones fiscales o ¿por qué no? ciudadanos de otras partes del mundo que quieran montar aquí su empresa… y para ello compren o alquilen una vivienda, ayudará mucho a dinamizar el mercado o ayudar a coordinar y mejorar la información. Como ejemplo, ¿por qué la mayoría de los municipios turísticos no tienen sus páginas web traducidas a otros idiomas?

Pregunta: ¿Vais a ayudar a vender sólo pisos o todo tipo de inmuebles?

Respuesta: Todo tipo de inmuebles, porque todos ellos están en las carteras de adjudicados: en la asociación tienen cabida arquitectos y abogados urbanistas, constructores, especialistas en facility management, Ingenieros, Profesionales Inmobiliarios en todas sus facetas, especialistas en oficinas…

Pregunta: ¿Cuántos pisos calculáis que tienen actualmente la banca en sus manos?

Respuesta: muchos… Esa cifra es difícil de calcular y seguramente hoy por hoy nadie la puede cuantificar. No sólo debemos considerar las viviendas que ya se han incorporado a sus balances, sino que todavía existe un número muy significativo pendiente de adquirir procedente de las ejecuciones hipotecarias que están en curso y de la bolsa que todavía está en manos de los promotores. La importante es que son los suficientes como para que haya una asociación como la nuestra para ayudar, en la medida de sus posibilidades, a resolver un problema

Pregunta: ¿Cuál es el principal problema de los bancos con sus pisos?

Respuesta: Son dos:

1)    El volumen… pero casi todas las instituciones financieras ya tienen resuelto el problema de la venta de viviendas. Hay problemas que aún necesitan ser solucionados como es el suelo, las obras en curso, las viviendas en la costa, y

2)    a nivel financiero, su valoración a mercado en una situación deprimida. Un problema a analizar será qué se está vendiendo y qué se está quedando en los balances y cómo se consigue reducir el peso inmobiliario en los mismos sin que la calidad residual empeore de forma significativa

Pregunta: Por vuestra experiencia, ¿los pisos de los bancos son más caros o más baratos que otros iguales de promotores y/o particulares?

Respuesta:  depende… hay de todo como en botica: en las promociones que ya llevan más tiempo en manos de bancos y se han provisionado los activos, pueden encontrarse muy buenas oportunidades… como también en promotores a lo que la entidad está ayudando a vender sus viviendas con descuentos por debajo de la hipoteca dispuesta. La disponibilidad de financiación en cada caso es también un factor muy relevante

Pregunta: ¿Pensáis que los bancos deben acompañar su oferta de un piso con una hipoteca mejor que la que ofrece al resto de compradores?

Respuesta: Cada uno compite con las armas que están a su alcance. Hay una cosa muy clara: las instituciones no quieren tener los pisos, los suelos… prefieren que les devuelvan los préstamos… y si para vender, necesitan dar mejores condiciones, las darán. Y si un promotor, puede competir por precio, bajando las viviendas porque no abusó de la financiación también lo hará…

Un ejemplo que nos gusta poner es el caso de una caja de ahorros, que apenas ha otorgado un 15% de las hipotecas de los pisos que ha vendido; necesitaba caja y decidió competir por precio, bajando más el precio que los demás y no financiar… y en los últimos tres años ha sido una de las entidades que más ha vendido

Pregunta: La banca tiene pisos nuevos que puede vender antes o después pero, ¿qué va a pasar con las viviendas embargadas que están en un estado pésimo?

Respuesta: Tendrán que invertir –y no olvidar que no hablamos sólo de viviendas- para mejorar su estado o “saldar” al mejor postor, que dispuesto a comprarla y arreglarla él

Pero también puede darse el caso -como ha ocurrido en Europa- que aparezca un aparejador o una empresa constructora pequeña que se dedique a comprarlos, arreglarlos y venderlos un poco más caros consiguiéndose de paso ganarse la vida. En temas así es donde la asociación quiere aportar ideas, ayudar…

Pregunta: ¿Qué os parece la idea de Santander de dar comisiones a sus trabajadores de sucursales que consigan vender pisos?

Respuesta: Una propuesta interesante que deja bien claro cuál es la magnitud del problema a la que nos enfrentamos. Parece lógico que las Entidades intenten liquidar el stock existente por diversos medios. Lo que está por demostrar es la eficacia de este sistema y los costes y resultados de utilizar personal no cualificado para la mediación inmobiliaria, y deberán cuidarse los posibles conflictos de interés

Pregunta: ¿Hay bancos con pisos caros y/o baratos respecto al resto? ¿Cuáles?

Respuesta: Es fácil… basta mirar con el ranking de ventas de viviendas de las instituciones financieras; las que están vendiendo mejor son aquellas que antes se han enfrentado al problema, han dotado -o sobredotado- provisiones y ahora pueden vender más rápido porque su precio es el de mercado

Pregunta: ¿Cómo veis la reforma financiera planteada por el gobierno?

Respuesta: El sentir general es que es una reforma claramente orientada a la concentración del sector financiero para lograr sinergias que permitan provisionar más rápido. En general, cualquier iniciativa que ayude a crear un sistema financiero más fuerte, más solvente… creemos que va por buen camino; pero ¡ojo! que se van a crear instituciones tan grandes -sistémicas, como las llaman ahora- que como una de ellas estornude, el país se resfría. Así que deberán mejorarse las medidas de control, de concesión de créditos… Y en cuanto a la cantidad asignada para el saneamiento, el tiempo y la marcha de la economía española tienen mucho que decir sobre si será suficiente

Pregunta: ¿Hará bajar los precios la reforma? ¿Cuánto y cuándo?

Respuesta: La presión del real decreto está más orientada hacia la obra en curso y el suelo que al valor de la vivienda. En realidad, dónde más se va a notar el aumento de las provisiones -y por tanto la velocidad de reducción de los precios-, va a ser en las viviendas que las instituciones reciban de aquí en adelante y no en las que estaban ya en balance
Al final todo irá ayudando a que los precios bajen hasta donde haya un comprador dispuesto a comprar… en algunos sitios, como en las grandes ciudades, será rápido (1-2 años) y en otros, donde haya una gran sobreoferta, más lento (5, 6… años)

Pregunta: ¿Deben los bancos buscar macro operaciones de venta de activos?

Respuesta: Se harán algunas operaciones, pero las quitas que solicitan los inversores las van a hacer prohibitivas para muchas entidades, porque los propios inversores desean salvaguardar sus resultados frente a un entorno que todavía perciben como depresivo y en consecuencia exigen grandes descuentos

Pero aunque creemos que las operaciones macro se mantendrán como un parte marginal de la solución sí que las percibimos como positivas en general para el sector, de cara a transmitir confianza a los inversores. Muchos inversores institucionales no están invirtiendo en el sistema financiero español (en acciones o en deuda de las instituciones), porque no se creen los números de los balances. En el mundo anglosajón la venta de paquetes “distress” es una práctica habitual y cuando se vea que los fondos empiezan a comprar y los bancos a vender, esos inversores empezarán a creerse que los bancos están limpiando sus balances y que pueden volver a confiar en ellos… y el dinero volverá

Pregunta: ¿Cómo se puede formar parte de la asociación?

Respuesta: A través de la página web www.apga.eu. Se puede ser socio a nivel personal o corporativo. La intención es generar actividad y colaboración y buscaremos medios para que todos los profesionales que lo desean puedan trabajar juntos a través nuestro

Entrevista vista en idealista.com

el gobierno propone dación en pago para parados sin ingresos y embargos diferidos en el tiempo

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El ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, ha anunciado en el Congreso de los Diputados un conjunto de medidas normativas para reducir el impacto de los desahucios en los colectivos con riesgo de exclusión social, que se completaría con un Código de Buenas Prácticas voluntario a adoptar por el sector financiero. el ministerio señala que “las medidas se inscriben en marco de la política económica del Gobierno, que tiene como una de las prioridades buscar la equidad social”

Las medidas normativas comenzarán con la definición del colectivo incluido en el umbral de exclusión social. “En esta situación estarán las unidades familiares con todos sus miembros en paro y cuya vivienda objeto de ejecución sea primera y única residencia.  En todo caso, se establecerán las cautelas necesarias para evitar situaciones de abuso o fraude”, señala el comunicado semejante a las palabras dadas por el ministerio en el congreso

Se promoverá también la mejora de los procedimientos de ejecución de garantías hipotecarias, de modo que, si se llega a ese punto, el precio de la vivienda  sea lo más elevado posible

El ministro avanzó que se impulsará un mercado nacional de ejecuciones hipotecarias ágil y transparente a través del fomento de las ejecuciones extrajudiciales, la creación de una base de datos informatizada de ejecuciones de ámbito nacional y la posibilidad de que las subastas se realicen online. Estas medidas se elaborarán en colaboración con el Ministerio de Justicia

Las reformas legales incorporan también la atenuación de los intereses moratorios, donde hay un margen claro para la moderación, medida también destinada a las  personas situadas bajo el umbral de exclusión

Luis de Guindos explicó también el impulso a un Código de Buenas Prácticas en el que se trabaja con las entidades financieras. Este Código será de adopción voluntaria por parte de las entidades financieras, cuya adhesión se hará pública. Irá destinado igualmente a las personas con riesgo de exclusión social

otras medidas

El Código contendrá recomendaciones como la posibilidad de que, en caso de ejecución, el pago del capital de la hipoteca sea proporcional al número de cuotas abonadas o que, alternativamente, se reduzca el capital pendiente en la misma proporción. Con ello se pretende corregir la situación actual en la que, al principio de la vida de la hipoteca, se pagan más intereses que capital.  Los gastos y costas, en ocasiones muy elevados, también deberán ser objeto de moderación

La segunda medida debe contemplar la asunción por la entidad de crédito de una parte del riesgo en caso de insuficiencia de las garantías. Se trata de establecer un mecanismo de co-participación que cubra por parte de la entidad financiera de un determinado porcentaje, debido a la deficiencia de la tasación o en la desvalorización que ha sufrido el inmueble

Se recoge también la posibilidad de permitir la dación en pago como medio liberatorio de la deuda para los mismos casos de exclusión social. Habrá un periodo de carencia para el desalojo de la vivienda que podría situarse en dos años, prorrogable en determinadas circunstancias, en los que el deudor satisfaría una renta a la entidad

El incentivo para la adopción del Código de Buenas Prácticas por parte de las entidades financieras sería la posibilidad de incluir como gasto fiscalmente deducible las pérdidas en que hubiesen incurrido

En definitiva, se trata de un conjunto de medidas, cuyo objetivo es paliar de verdad la situación que viven tantas familias españolas en riesgo de desahucio, lo que constituye otro ejemplo de la sensibilidad de este Gobierno con los más desfavorecidos, y exigir un compromiso de solidaridad a los que más tienen

no es la solución mágica

De Guindos ha finalizado su intervención advirtiendo que la dación “no es la solución mágica” y su aplicación supone una “merma de garantías”. así, ha enumerado los daños colaterales que puede tener esta medida como son que se den hipotecas a menos años, por menos importe y a mayores intereses

el presidente de la Asociación Española de Banca (AEB), Miguel Martín, aseguró previamente que los bancos están a favor de la dación en pago en el caso de que los bancos quieran realizarla de forma voluntaria por “por razones humanitarias o lo que quieran”

Artículo visto en idealista.com

Bruselas puede abrir hoy la puerta a renegociar el objetivo de déficit

La Comisión Europea presentará hoy un informe adelantado con las previsiones macroeconómicas de los 27 países de la Unión Europea en la que se constatará un fuerte deterioro económico para este año y el que viene respecto a las anteriores proyecciones, realizadas el pasado mes de octubre.

El nuevo cuadro macroeconómico para la UE -en este informe sólo se darán las estimaciones de PIB e inflación- abrirá la puerta a una flexibilización de los objetivos de déficit para este año, tal y como desea el Gobierno español.

De momento la Comisión europea ha eludido pronunciarse sobre una posible rebaja de estos límites de déficit, que para España se sitúa en el 4,4% al cierre de este ejercicio, frente al desajuste presupuestario próximo al 8% que se registró en 2011.

Sin embargo, el Ejecutivo de Mariano Rajoy se muestra confiado en que Bruselas dé el brazo a torcer ante la fuerte contracción del PIB que se espera para este año. El propio presidente de la Comisión Europea, José Manuel Durao Barroso, dejó la puerta abierta a renegociar este objetivo durante la última visita de Rajoy a Bruselas. Su primer espada en Asuntos Económicos, Olli Rehn, ha sido sin embargo más inflexible en sus últimas declaraciones públicas.

La estrategia del Ejecutivo es presionar a Bruselas de manera coordinada con otros países que también tendrán dificultades para rebajar su déficit hasta los límites fijados por Bruselas. La próxima cumbre de jefes de Estado y de Gobierno, que se celebrará la semana que viene, puede ser el escenario para tratar este asunto de manera conjunta junto a Barroso y el resto de socios europeos.

Vuelta a la recesión

Las proyecciones económicas que presentará hoy la Comisión Europea reflejarán una fuerte contracción del PIB español para 2012 y un estancamiento durante el año que viene. En su último informe, Bruselas estimaba un crecimiento del 0,7% para este año y del 1,4% para el siguiente.

Sin embargo desde entonces la situación de la economía europea se ha debilitado sensiblemente. Cinco países de la UE ya están en recesión (dos o más trimestres consecutivos con retroceso del PIB) y otros tantos lo confirmarán oficialmente cuando se conozcan los datos de los tres primeros meses de 2012.

En España el Gobierno cuenta ya con dos de las tres previsiones que necesita para elaborar los presupuestos. El Banco de España alertó en su último informe de que la economía caerá este año un 1,5% y el Fondo Monetario Internacional (FMI) empeoró poco después estas estimaciones al prever una contracción del 1,7%. Una vez que se conozcan las estimaciones de Bruselas, el Gobierno empezará la tramitación de los presupuestos generales para este año, que requieren previamente de la elaboración de un cuadro macroeconómico (estimaciones del propio Ejecutivo) y del techo de gasto.

Pese a la insistencia de la UE para que el Gobierno se dé prisa en la elaboración de las cuentas anuales, el Gobierno se ha mantenido firme a la hora de defender su calendario, que culminará a finales de marzo con la aprobación del presupuesto. Para antes de esa fecha el equipo económico de Rajoy espera que Bruselas haya accedido finalmente a reducir el objetivo del déficit y evitar así hacer un ajuste aún más grande que pueda profundizar el desplome de la economía.

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De Guindos anunciará hoy medidas para minimizar el impacto social de los desahucios

El ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, aprovechará hoy una interpelación del Congreso para anunciar algunas medidas que pondrá en marcha el Gobierno para minimizar el impacto social de los desahucios.

Luis de Guindos.

Según han señalado fuentes financieras, el ministro aprovechará la interpelación realizada por la Izquierda Plural sobre la dación en pago y los abusos de las entidades financieras para anunciar las iniciativas.

De hecho, el propio nDe Guidos ya había dicho que el Gobierno estaba hablando con la banca para amortiguar el coste social de los desahucios porque a “nadie le interesa” que se produzcan. “Perder la casa es mucho peor que perder el empleo”, llegó a decir.

El ministro anunció su intención de crear una comisión de expertos para buscar soluciones a estos problemas, con presencia de la Asociación Española de Banca (AEB), la Confederación Española de Cajas de Ahorro (CECA) y la patronal la de las cooperativas de crédito (Unacc).

En la Comisión, presidida por el director general de Política Económica, Antonio Carrascosa, también estaría presente el Tesoro Público y representantes de algún otro Ministerio, como el de Justicia.

Durante la sesión de control de mañana, el ministro anunciará medidas para que los consumidores puedan acogerse a la dación en pago, la posibilidad de saldar la deuda con un banco devolviendo la vivienda, aunque esta alternativa puede conllevar un encarecimiento de la hipoteca.

La banca ya ha dicho que estaría dispuesta a aceptar una medida de este tipo siempre que la entidad la pueda asumir de forma voluntaria, tal y como ha dicho este mismo martes el presidente de la AEB, Miguel Martín.

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¿En qué se parece el Crack de 1929 con la crisis actual?

No cabe duda de que son muchas las analogías entre la Gran Depresión del siglo XX y la Gran Recesión del siglo XXI: entre ellas, su inicio en Estados Unidos por acontecimientos inesperados, con quiebras de entidades financieras como componente esencial, el carácter global de lo ocurrido y los desequilibrios originados… Pero también hay diferencias notables, como el papel del Estado y la cooperación internacional o el progreso en el conocimiento estadístico y la capacidad analítica.

¿El crack de 1929 ha servido de algo?

De este planteamiento nace la monografía De la Gran Depresión del siglo XX a la Gran Recesión del siglo XXI, editada por la Fundación BBVA. El estudio, que ha tenido como editor científico al catedrático de la Universidad de Alcalá Pablo Martín-Aceña, contiene diez ensayos  desarrollados por destacadas figuras de la economía en los que se analizan las dos mayores crisis económicas que han tenido lugar desde inicios del siglo XX desde una doble perspectiva: sus orígenes y alcance mundial, y su plasmación en España.

Similitudes con el Crack del 29

¿Estamos ante una nueva Gran Depresión? ¿Qué se está haciendo ahora que no se hizo entonces? ¿Hemos cometido y estamos incurriendo en los mismos errores que condujeron a la peor crisis del capitalismo moderno? Estas son algunas de las cuestiones planteadas en la parte del estudio dedicada al presente.

Tres características del periodo 1990-2007 son indispensables para entender el proceso de extraordinario crecimiento de la economía mundial, su interrupción con la crisis actual y los riesgos y oportunidades de la economía mundial en el futuro: la gran moderación, los desequilibrios globales y el desarrollo de la industria financiera en el tratamiento del riesgo y la creación de liquidez. Así lo indican Javier Andrés (Universidad de Valencia) y Óscar Arce (Comisión Nacional del Mercado de Valores), quienes llaman la atención acerca de que hay un insuficiente conocimiento de la interacción entre estas cuestiones y ello afecta a las medidas de política económica que se están adoptando, tanto globalmente como por parte de los distintos países afectados por la crisis.

Respecto al origen de la crisis actual, Vincent Reinhart (The American Enterprise Institute) señala que, como en ocasiones anteriores, este se encuentra en excesos en el sector de la construcción y en el sector crediticio, acompañados esta vez por innovaciones financieras no reguladas y fuera del conocimiento de las autoridades económicas.

Para José Manuel González Páramo (Banco Central Europeo) la recesión actual no se convertirá en una segunda Gran Depresión porque se están evitando los errores macroeconómicos que se cometieron en los años treinta. Según González Páramo, la intervención de las autoridades públicas nacionales y europeas ha sido clave para evitar el derrumbe del sistema financiero y el descenso al abismo.

El economista del Banco Mundial Norman Loayza subraya que la actual situación internacional no ha invalidado el conocimiento adquirido sobre los orígenes y las curas de las crisis económicas. Más aún, la evidencia pone de relieve que las políticas e instituciones domésticas, y no la globalización, continúan siendo los principales determinantes de la volatilidad excesiva y de las crisis.

España

Entrando en los problemas actuales de la economía española, José Luis Malo de Molina (Banco de España) señala que la crisis mundial del 2009 ha alcanzado en España una dimensión particularmente severa, dado que la crisis internacional se unió a un componente interno derivado de la necesidad de absorber y corregir los desequilibrios acumulados durante la larga etapa de expansión previa.

Por su parte, Francisco Pérez (Universidad de Valencia e Ivie) profundiza en los problemas actuales de la economía española y señala que el núcleo de los mismos está en el exceso de capacidad generado en un proceso de acumulación acelerado, impulsado por la especulación inmobiliaria y por las facilidades para asumir riesgos derivados de la abundancia de financiación y de la flexibilidad de la contratación temporal.

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Los bancos se ponen a construir pisos inacabados para dar salida a su ‘stock’

Quién hubiera pensado hace años que en vez de aliadas serían enemigas. Banca y promotoras se han retroalimentado durante años porque la actividad de una dependía, en cierto modo, de la otra. Pero en momentos de crisis, prima siempre la ley de la supervivencia y ambas juegan ahora sus cartas para evitar pérdidas a toda costa. La realidad a la que se enfrentan las entidades financieras y el sector del ladrillo es la misma: pisos que se van acumulando sin comprador a la vista y que paralizan la construcción de nuevas promociones a la vez que dejan un lastre en las oficinas bancarias en forma de impagos y embargos. El problema alcanza dimensiones mayores cuando las promotoras tiran la toalla antes de terminar un proyecto de edificación y los pisos terminan en manos del banco. En el momento en el que comenzó a ocurrir esto se formaron dos bolsas paralelas de viviendas en stock: la de las promotoras y la de los bancos. Y a partir de aquí es cuando empieza la guerra.

Los bancos se están viendo obligados a dar salida a esas promociones a medio terminar y, por ello, recurren a constructoras que les finalicen los trabajos para luego ofrecer a los clientes un atractivo paquete: financiación (a veces hasta del 100%) si compran un piso de su bolsa de viviendas. Es decir, quieren dar salida a su excedente y lo hacen concediendo una mayor facilidad a la hora de conceder una hipoteca siempre y cuando se trate de un piso de su propiedad. Este negocio, más propio de un promotor que de un banco, está haciendo clamar al sector de la promoción inmobiliaria y ya se habla incluso de «competencia desleal».

Una tendencia al alza

El coordinador del Instituto Andaluz de Estudios Financieros (IAEF), Ángel Yagüe, explica que la banca empezó a ejercer de promotor desde el inicio de la crisis del ladrillo, pero que fue a partir de 2010 cuando este comportamiento empezó a ser «más agresivo» pasando a intensificase aún más el pasado año. Yagüe apoya la teoría de la competencia desleal argumentando que «esto imposibilita a los promotoras privadas a sacar sus viviendas, ya que los bancos emplean su capacidad financiera para sacar ofertas imposibles de igualar». Sin embargo, este experto en finanzas reconoce que es el «último cartucho» que le queda a las oficinas bancarias porque «¿qué van a hacer con un piso a medio construir? Otra solución sería venderlo sin terminar, pero eso no tiene mucha demanda y además tendrían que reducir demasiado el precio».

Esta idea es justo la que defienden los bancos. Un director de una de las oficinas bancarias con más stockaje de vivienda en Cádiz declara que «los bancos no tienen ningún interés en quedarse con viviendas. El primer objetivo es salvar al promotor y si este abandona hay que dar salida a esos edificios. Pero lo que sí está claro es que si se venden pisos no es por un afán de enriquecerse sino para quitarse esa carga que, además, supone un coste muy elevado». Por su parte, otro dirigente bancario añade que «no es competencia desleal, sino simplemente la ley de la oferta y la demanda. Es una necesidad que tiene el banco y una cuestión de rentabilidad, por eso a veces conviene poner dinero para terminar las construcciones que han quedado colgadas para poder colocarlas luego en el mercado».

Esta función que han asumido los bancos puede ser interpretada como un impulso a la industria constructora, pero también como un freno para las promotoras, un sector ya de por sí muy castigado por la situación económica. Para la patronal de la construcción no se entiende esta tendencia como un apoyo, pero tampoco como un impedimento. El presidente de la Federación de Empresas de la Construcción y la Promoción Inmobiliaria, Emilio Corbacho, justifica esta teoría: «es obligación de los bancos vender sus viviendas, es decir, las que ha llegado a su poder tras una resolución de contrato, al igual que a los promotores nos interesa sacar a la venta nuestra bolsa de excedentes». Para Corbacho, las promociones que no están terminadas de construir «realmente no forman parte del llamado stockaje», por ello, «nos viene bien que los bancos terminen las obras si recurren a constructoras e invierten en ellas». Sin embargo, no comparte la función de promotores inmobiliarios que ha asumido el sector bancario: «la labor del banco es conceder créditos no vender pisos».

Esta situación probablemente sea algo circunstancial, propiciada por los tiempos que corren, pero los pisos en stock están alcanzado actualmente cifras tan elevadas que se puede llegar a pensar que los banqueros ya se están frotando las manos. Algo que desmienten tajantemente: «es simplemente la mejor forma de reducir pérdidas, pero no de sacar tajada. Es una función que no nos corresponde hacer y a la que nos estamos viendo obligados, pero solo como algo temporal». En la provincia hay acumuladas un total de 17.080 viviendas sin vender desde hace dos años, muchas de ellas se han quedado a medias y no se han terminado de construir, mientras otras están listas a la espera de un comprador.

Artículo visto en lavozdigital.es

Cómo comprar la casa de tus sueños sin que la hipoteca te lo impida

En pleno boom inmobiliario muchas personas tuvieron que comprar una vivienda que no era exactamente la que deseaban, debido a que el precio del tipo de casa que más se ajusta a sus gustos estaba fuera de su alcance por razones económicas. Pero, en el actualidad, el mercado inmobiliario ha cambiado de forma considerable y esa vivienda que antes era inalcanzable sí se puede hacer realidad.

El problema es el mal momento para vender vivienda.

El problema radica en que no es el momento para vender la vivienda que se compró hace unos años y hay que pagar la hipoteca correspondiente, por lo que no se puede adquirir una nueva vivienda y tener al mismo tiempo 2 hipotecas.

Hay dos soluciones para aquellas personas que están en esta situación y quieren adquirir la casa de sus sueños:

1.Vender la vivienda habitual y después comprar la nueva vivienda. Esta opción tiene dos inconvenientes, puedes tardar mucho en vender la vivienda actual y puede llegar otro comprador antes que tu. O bien tienes que mal venderla, por un precio inferior al del capital pendiente, para conseguir encontrar un comprador, quedándote una deuda en lugar de un beneficio de esta venta.

2.Solicitar una hipoteca para cambiar de casa, que te de la oportunidad de financiar las dos viviendas y vender con tiempo la vivienda que tienes actualmente.

Para quien decida escoger la segunda opción antes de nada debe tener muy claro la diferencia de la hipoteca puente, que actualmente pocas entidades la comercializan, de la Hipoteca Cambio de Casa de UCI.

Diferencias entre la hipoteca puente y la Hipoteca Cambio de Casa de UCI

Hay personas que tienen un concepto negativo de las hipotecas puente, las cuales tuvieron una cierta fama en momentos de mayor movimiento en el mercado inmobiliario. La hipoteca puente es un préstamo hipotecario que de forma general ofrece un periodo de carencia inicial y que obliga a devolver el importe correspondiente a la vivienda en venta al finalizar la carencia (que como máximo era de unos 2 años). Como es obvio para los que no conseguían vender durante el periodo que duraba la carencia, al finalizar el mismo se encontraban con grandes problemas para conseguir cancelar la parte de la deuda correspondiente a la vivienda que deberían haber vendido.

Pero UCI, financiera especializada en hipotecas participada por Banco Santander y BNP Paribas, comercializa la Hipoteca Cambio de Casa, que aunque tiene la misma finalidad que la hipoteca puente, adquirir una vivienda mejor sin tener que malvender la actual, tiene unas características que la hace más atractiva.

La Hipoteca Cambio de Casa de UCI te ofrece un periodo de 5 años con una cuota más reducida que la que se pagaría de las dos hipotecas. Una vez terminados los 5 años no te obliga a devolver la parte de la vivienda que está en venta. Sino que te pasa a cobrar la cuota mensual sobre las dos hipotecas.

Lo difícil se plantea a la hora de hacer frente al total de la cuota, pero como no te obliga a vender, se puede alquilar la vivienda y con dichos ingresos pagar gran parte de la cuota hipotecaria.

Características de la Hipoteca Cambio de Casa de UCI

La Hipoteca Cambio de Casa tiene un interés desde el 5% el primer año y el euribor+2,90% el resto del plazo. Si se desea se puede escoger el tipo de interés inicial durante los 3 primeros años, pero este será del 5,45%.

El plazo de la hipoteca puede ser de hasta 30 años como máximo. Se puede financiar hasta el 100% de la operación más los gastos, de forma que puedes financiar el 100% de la compraventa de la nueva vivienda más el capital pendiente de la hipoteca actual más los gastos vinculados.

La comisión de apertura es del 1% y la comisión de amortización de la parte de la vivienda en venta es del 0% si se vende al precio pactado, si no es del 0,5% los 5 primeros años o del 0,25% a partid del sexto año.

Las cuotas que se pagan los primeros 5 años son las siguientes:

-Primero y segundo año: se paga una cuota que equivale al 80% de los intereses.
-Tercero, cuarto y quinto año: la cuota equivale a la carencia de capital: únicamente se pagan intereses.

Además se trata de una hipoteca que no exige apenas vinculación, únicamente contratar un seguro de vida y tener una cuenta con el Banco Santander.

La situación actual del mercado inmobiliario, la dificultad para vender inmuebles y la bajada de precios de las viviendas, convierten la hipoteca para cambiar de casa en un producto atractivo para aquellos que tienen una oportunidad para cambiar de vivienda.

Artículo visto en fotocasa.com