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Archive for 31 octubre 2011

en 10 días el inquilino moroso desalojará la vivienda o pagará su deuda

en 10 días el inquilino moroso desalojará la vivienda o pagará su deuda

a partir de mañana 1 de noviembre entra en vigor la ley de medidas de agilización procesal que permitirá a los propietarios desalojar al inquilino moroso o conseguir que le pague la deuda en 10 días, gracias al proceso monitorio (un juicio rápido y sencillo) para la reclamación de las rentas y desahucio

esta norma acomete reformas para simplificar los tiempos de respuesta de los tribunales, mediante la eliminación de trámites innecesarios, como, por ejemplo, que una vez presentada la demanda por impago, el secretario judicial dé 10 días al inquilino para que abone la cantidad adeudada, abandone la vivienda o presente las alegaciones por las que se opone al pago

si en el plazo de 10 días el inquilino no ha realizado ninguna de estas acciones, el secretario judicial pondrá fecha para el lanzamiento (día en el que se hace efectivo el desalojo del inmueble), previa solicitud del propietario. en definitiva, con la reforma de la ley, el derecho a recuperar la vivienda puede ser reconocido en un plazo de diez días, frente a los meses que debía esperar el propietario antes para recuperar su casa (en muchas ocasiones en muy mal estado)

sin embargo, para sergio lusilla, director del departamento de asesoría jurídica de alquiler seguro, esta medida debería estar acompañada de la implementación de medios de carácter personal en la administración pública “porque “los desahucios los lleva a efecto una comisión judicial que señala las fechas y de nada servirá agilizar el proceso y reconocer al propietario en un periodo corto de tiempo su derecho a recuperar la vivienda si el arrendador tiene que esperar meses a que la comisión se desplace a la vivienda”

Artículo visto en Idealista

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el partido popular (pp) quiere reformar el impuesto sobre la renta de las personas físicas (irpf) si gana las elecciones generales del 20-n para que paguen menos las familias numerosas, los ahorradores y quienes compren una vivienda o tengan un plan de pensiones. más rebajas fiscales, iva super-reducido, reformar los desahucios y medidas para el alquiler son sus líneas adelantadas

el pp mantendrá “de forma transitoria” el iva superreducido a la compraventa de viviendas habituales que el gobierno de zapatero aprobó el pasado verano para impulsar las ventas de obra nueva antes del 31 de diciembre. ante el elevado número de embargos, también reformará la ley concursal para introducir en los procedimientos de insolvencia de las personas físicas, con las debidas garantías, mecanismos de liberación de los deudores tras la ejecución del patrimonio embargable

el pp promoverá “que los planes de vivienda en alquiler se concentren en aquellos que tienen mayores dificultades para el acceso a la vivienda, teniendo en cuenta criterios objetivos como la renta per cápita del hogar”. también impulsará “los programas de arrendamiento bonificado con una opción a compra una vez que se dejen de cumplir los criterios de acceso al alquiler subvencionado”

 

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el salón inmobiliario barcelona meeting point, celebrado recientemente en la capital catalana, ha mostrado el pesimismo que reina en el sector inmobiliario, que ve la recuperación muy lejana. previsiones de recuperación y de reducción de stock que no se cumplen y dos grupos condenados a entenderse, promotores y banca, que no acaban de hacerlo, según explica josé garcía-montalvo, catedrático de economía aplicada de la universidad pompeu fabra

según el presidente del g-14, pedro pérez, el sector inmobiliario está viviendo una recesión dentro de la recesión y sin visos de mejora. y en general, las inmobiliarias coinciden en afirmar que sin ayuda de la banca no hay salida posible al callejón del stock. de ahí que el experto josé garcía-montalvo señale que los bancos e inmobiliarias no están cooperando, sino compitiendo

con este panorama, los próximos años serán años grises para el sector. hay expertos, como anna ribalta, directora de negocio inmobiliario de banco sabadell, que apuntan que el sector debe pasar de ser un negocio a una industria, es decir, debe haber estudios de mercado, censos, entrevistas, proyectos financieros, etc

artículo visto en El País

Recesiones en cadena en el inmobiliario

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las inmobiliarias que integran el g-14 suman un total de 4.500 viviendas terminadas en venta a cierre de los nueve primeros meses del año, un 25% menos que el año pasado, cuando se contabilizaron 6.000 casas. la cartera de pisos que las firmas del g-14 tienen actualmente a la venta es un 33% inferior respecto a la de 8.600 unidades de hace un año, y la mitad en comparación a las que tenían en el mercado hace dos

las 4.500 viviendas que tiene a la venta las grandes inmobiliarias suponen el 80% del total de 5.700 casas que tienen a la venta, dato que revela que, ante el parón de la construcción, las grandes inmobiliarias ya no venden sobre plano

además, las inmobiliarias que integran el g-14 (metrovacesa, martinsa fadesa, grupo ferrocarril, hercesa, level, montebalito, nozar, quabit, realia, restaura, reyal urbis y vallehermoso) tienen en construcción 1.100 pisos, un 62% menos que hace 2010, cuando tenían 2.960. las compañías del grupo han ajustado una media del 29% el precio de los pisos desde el inicio de la crisis (enero de 2008) y hasta la actualidad

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bajar los impuestos que gravan la compra de la vivienda tendría efectos beneficiosos

bajar los impuestos que gravan la compra de la vivienda tendría efectos beneficiosos

la revisión de los impuestos que gravan la compra de una vivienda ayudaría a desbloquear la falta de hipotecas y haría menos dolorosa la dación en pago de una vivienda y/o la condonación de la deuda tras el embargo de una casa

veamos alguna propuesta:

bajar el impuesto por comprar vivienda para que haya más hipotecas

como la banca suele tener  grabado a fuego el límite del 80% del valor de compra como importe máximo a financiar, cualquier persona que quiera comprar una casa debe aportar el 20% restante más los gastos e impuestos adicionales (alrededor de un 30% del total en efectivo). los impuestos constituyen en torno al 8%, aunque hay que tener en cuanta que esta cifra varía según la comunidad autónoma (ccaa) y el tipo de vivienda (nueva o usada)

es cuando menos curioso ver cómo se grava la compra de la vivienda al comienzo de la operación, pero luego se dan desgravaciones en los años siguientes por la financiación muy superiores a lo que se consigue recaudar con ese impuesto. si directamente se eliminaran o redujeran los impuestos en origen, sería más fácil obtener una hipoteca porque habría más gente que podría afrontar la compra de una casa, ya que en lugar de necesitar tener ahorrado el 30% del valor de la vivienda, bastaría con un 20-22% aproximadamente

cobrar impuestos por embargar viviendas penaliza al desahuciado

cuando un banco se adjudica en subasta una vivienda porque su hipotecado no puede pagarla, el banco tiene que pagar en concepto de impuesto de transmisiones patrimoniales (itp) un 7% (de nuevo, esta cifra varía por comunidades autónomas) del valor de adjudicación. El banco puede quedarse la casa por el 60% del precio de subasta indicado en la escritura del préstamo y cuando la venda, el comprador debe pagar de nuevo otro 7% sobre el nuevo precio de venta. así, en un plazo limitado de tiempo se paga dos veces por un mismo concepto

imaginemos por un momento que se exime al banco de pagar ese 7% que tienen que pagar los bancos y que para beneficio del embargado se traslada al límite del mínimo del 60%, pasando a un 67%. esto haría que los deudores debieran un 7% menos al banco tras el embargo

ahondando en este efecto pernicioso del impuesto, existe otro motivo más para eliminarlo: cuando una entidad financiera vende un piso por encima del precio de compra debe pagar impuestos por la plusvalía, que actualmente es del 21%. si eliminásemos el itp del 7% para las adjudicaciones en subasta, el banco podría estar dispuesto a adjudicarse el piso por un importe más cercano al valor real de mercado porque así evitaría pagar impuestos posteriormente, lo que a su vez reduciría el resto de deuda a pagar por la familia que pierde su vivienda

mejor ingresar menos de mucho, que mucho de nada

las propuestas expuestas provocarían una mejora para el ciudadano, un efecto más o menos neutro en los bancos y quienes asumirían las pérdidas a corto plazo serían las administraciones públicas, más en concreto las comunidades autónomas, que actualmente están necesitadas de ingresos para mantener sus cuentas financieras. El problema es que con la venta de viviendas estancada en mínimos, los ingresos son bajos, mientras que el stock es inmenso y bloquea el crédito. Por lo tanto, lo que debemos preguntarnos es: ¿tiene sentido intentar salvar las cuentas de las administraciones públicas a base de hundir más las maltrechas economías familiares o quizás es mejor apostar por una visión menos cortoplacista para ayudar a todos e incluso a las ccaa a medio plazo?

Artículo visto en Idealista

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publicado por equipo's pictureequipo@idealista

trucos para cerrar la venta más rápido y al mejor preciotrucos para cerrar la venta más rápido y al mejor precio

si has decidido vender tu casa en un momento como el actual en el que el mercado no atraviesa por su mejor momento, te damos 10 ideas económicas que te ayudarán a vender al mejor precio posible. entre ellas se encuentran mantener la casa ordenada y limpia o dar una mano de pintura al inmueble

1. tener la casa ordenada

si nuestra casa tiene las estanterías, los suelos o incluso los armarios abarrotados distraerá a los posibles compradores que la visiten y les causará una impresión negativa. conviene poner la mayoría de los adornos o libros que decoran la casa en el trastero durante la visita del interesado en el piso para dar más sensación de amplitud y de orden. además, durante la visita, conviene que estén las personas justas para que el potencial comprador se sienta cómodo, sin niños, mascotas o demasiados miembros de la familia alrededor

2. hacer una limpieza a fondo del piso

limpiar hasta el último rincón del piso, incluidas las alfombras o los cristales es fundamental para generar una buena impresión al visitante. unas ventanas limpias harán la vivienda más luminosa y además realzarán las vistas del exterior de la casa

3. dar una mano de pintura a la vivienda

una de las mejores maneras de refrescar la imagen de nuestra vivienda es darle una mano de pintura, preferiblemente de colores claros, que aportarán claridad y a las habitaciones y darán mayor sensación de espacio

4. repasar la lechada de los baños y cambiar la bañera

el aspecto del baño será fundamental para el potencial comprador. repasar el estado de la lechada y reformar o incluso cambiar la bañera contribuirán a dar una sensación de frescura y novedad en la vivienda que atraerá al visitante

5. consigue luminosidad en la vivienda

cambiar las lámparas o las bombillas por otras con más potencia para conseguir más luz interior en la casa es una forma sencilla de hacer más atractiva una estancia, especialmente en aquellas más oscuras o con menos luz natural

6. cuida también los “otros” espacios de la vivienda

si la vivienda tiene sótano, terraza, patio o garaje, también es importante cuidar su aspecto. ordenar herramientas y demás elementos personales fomentará que el visitante pueda imaginar qué hará con ese espacio, sin centrarse en qué se guarda actualmente en él

7. arreglar la cocina

tan importante como conseguir una buena impresión en el baño es darla en la cocina. es innecesario recurrir a una reforma completa y cara, pero sí al menos que funcione bien y se vea limpia y cuidada. además, dar una mano de pintura contribuirá a dar una mayor sensación de higiene

8. cuidar los pequeños detalles

a veces los pequeños detalles pueden marcar la diferencia, por lo que conviene prestarles atención. tiradores gastados, bisagras que chirrían, baldosas sueltas o pomos rotos son algunos de los elementos a los que muchas veces no se presta atención y que generan mala imagen. cambiarlos resulta económico y sencillo y con ello mejorará mucho la percepción sobre el inmueble. importante es también que la puerta de entrada a la vivienda, primera imagen de la casa, esté en buen estado, bien pintada y cuidada

9. si la casa tiene jardín, cuida el exterior

los elementos exteriores de una vivienda tienen tanta importancia como los interiores. si tienes un jardín con césped y con plantas, es fundamental que estén cuidados y arreglados para dar una buena sensación. si además, la casa tiene piscina, deberá estar llena y limpia para atraer la atención del visitante e incrementar su interés por la casa. importante es, también, que los muebles del jardín estén en buen estado y limpios

10. confía en un profesional que te ayude a preparar la vivienda

puede parecer un gasto, pero vender la casa a través de un profesional que conozca bien el mercado puede resultar todo un acierto a la hora de encontrar un comprador. además, hoy en día existen profesionales especializados en ‘home staging’ o cómo resaltar el aspecto de una vivienda para su venta. se trata de personal especializado en resaltar las características destacables de tu casa y que te dará consejos personalizados sobre cómo conseguir la mejor de las impresiones

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La incertidumbre generalizada ha supuesto un jarro de agua fría sobre las esperanzas creadas, a raíz del  efecto producido por el fin de la desgravación fiscal para rentas superiores a los 24.000 euros. La explicación dada por la patronal inmobiliaria es simple: falta dinero, por tato, se urge a los bancos a que saneen sus balances y vuelvan a dar crédito.

Todo apunta a que el  problema principal es el suelo que bancos y cajas tienen en sus balances.  El 54 por ciento del total adjudicado, que asciende a 70.000 millones. ¿Pero es suficiente que se saneen bancos y cajas para que el inmobiliario residencial salga del letargo en el que está sumido?

Seguramente no, porque aún que sea una condición necesaria es preciso prestar atención a la demanda.

Lo políticamente correcto para los responsables de las asociaciones empresariales es decir que se necesitan construir 300.000 viviendas anuales,  atendiendo a la creación de 250.000 hogares a los que se suma  la reducción de personas por vivienda  y la demanda turística. Sin embargo , a la vista de la última previsión demográfica del Instituto Nacional de Estadística, INE, el número se reduce  200.000 nuevas viviendas al año.

Pero la alegría con la que se ha financiado el mercado residencial, tato a las promotoras inmobiliarias como a los compradores de las viviendas resultante tardará en volver, si es que alguna vez lo hace. Los bancos tienen los dedos abrasados por la concentración de riesgo que acumularon en este mercado  y, además, los reguladores les están imponiendo condiciones restrictivas, para que no vuelvan a repetir excesos como los vividos en años pasados. Como consecuencia, el promotor deberá empezar a pensar que precisará de un porcentaje importante de fondos propios a la hora de emprender una promoción, o recurrir a otras  fuentes de financiación, como las compañías  de seguros o determinados fondos, pero dentro de un plan de financiación distinto.

Por otra parte, el gobierno que resulte de las  próximas elecciones deberá buscar el equilibrio entre el efecto dinamizador de la economía que tiene la construcción residencial y su efecto positivo en el mercado laboral, especialmente en la  parte menos cualificada de su oferta, y el plan de austeridad que se haya de seguir . Hasta ahora, parte de los impuestos que Hacienda recaudaba sobre la producción de viviendas lo repartía por la vía de las deducciones fiscales  en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF. En las circunstancias actuales, cuando los países de la zona euro están ajustando los déficits fiscales , un vez perdida su autonomía, no depende tanto de la voluntad de los gobiernos nacionales, como  de los acuerdos del conjunto de los de la  zona.

Todo ello abre el camino  para disfrutar de la vivienda en régimen de alquiler, pero por hora, en España existen pocas sociedades  patrimonialistas dedicadas  a esta actividad, dado que las carteras de las existentes están compuestas principalmente por inmuebles del segmento terciario y la mayor parte de las que se explotan en alquiler pertenecen a particulares . La explotación de la vivienda en régimen de alquiler  disfruta de determinados beneficios fiscales, tanto para la propiedad como para el inquilino en determinadas circunstancias.

El fiasco de los fondos de inversión inmobiliaria y el nulo interés despertado por las socimis, permite pensar que  no  hay proyectos de empresas que vayan a dedicarse a la explotación de viviendas en alquiler, aunque en el último  año este producto está tirando con fuerza en otros países.

Finalmente, el urbanismo expansivo, creador de suelo urbano y de nuevas infraestructuras, es probable que se tome un descanso y se destinen los recursos a la rehabilitación de los edificios de la ciudad consolidada.

Artículo visto en Real State Press

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