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Archive for 24 abril 2012

artículo escrito por eduard andreu, director comercial de idealista.com

si fuera fácil no te contratarían para hacerlo. Ahora mismo vender un piso no es difícil, es dificilísimo. Por eso los servicios del profesional inmobiliario son más necesarios que nunca

Si alguien lo midiera, el índice de dificultad para vender un piso estaría ahora en máximos. De los miles y miles de servicios y productos que se venden hoy en España, un piso es seguramente de los más complicados de vender, más incluso que las famosas preferentes  de la banca. De estas, más de un comercial extraordinario probablemente siga vendiendo; al fin y al cabo depende solo de él

En los pisos, en cambio, hay multitud de condicionantes que el vendedor no puede controlar: el precio que el propietario no quiere o no puede bajar, la hipoteca que ni siquiera el comprador solvente consigue…

Me decía hace un tiempo un cliente profesional inmobiliario: “En realidad yo no vendo pisos, vendo hipotecas. Y como ahora de eso no hay, creo que al final voy a quebrar”. Y quebró.
Pero para mi, justamente por eso ahora es el mejor momento para ser un agente inmobiliario. Ahora que vender un piso es auténticamente complicado es cuando tus servicios se necesitan de verdad

El momento actual ofrece otras ventajas:

– El propietario está descubriendo que lo que llevas años diciéndole era cierto:

Se acumulan los casos de “tenías razón, debí hacerte caso y aceptar aquella oferta de 150.000 euros de hace un año; pedía 200.000 euros y ahora no me ofrecen ni 120.000″. De tanto repetirlo, el propietario acabó creyéndose lo de “si el vecino lo hizo, yo también; esto es fácil, no necesito a la agencia”. Pero han pasado los meses, y los años, y miles de propietarios siguen con la casa en venta. En idealista.com lo estamos viendo en primera fila: tenemos ya casi 1.100.000 inmuebles, y la cifra crece en más de 1.000 cada día

El vecino que presumía de su venta en el ascensor ya no habla del tema; la gente ya ha descubierto que vender cuesta, y mucho. El propietario se siente impotente y frustrado, y por primera vez está dispuesto a aceptar que necesita ayuda

– La captación está cambiando:

Durante la burbuja, captar costaba: había que convencer al propietario de encargar a otro lo que probablemente podría hacer él mismo, ahorrándose la comisión. Durante la crisis la captación se ha vuelto más y más fácil: el propietario no consigue vender por su cuenta y pide ayuda

Pero en ese mar de pisos, los precios excesivos que el comprador no acepta son tónica general. Ahora el reto es dar con los propietarios realmente interesados en vender. Solo ellos aceptarán las duras rebajas hoy imprescindibles para lograrlo. Y la buena noticia es que esos propietarios, escasos donde los haya, están empezando a acudir al profesional que les ofrece sus servicios mediante los canales adecuados. Muchos llevan anunciando su piso desde 2008. El tiempo se les ha agotado y ahora sí se plantean descuentos antes impensables, e incluso encargos en exclusiva, algo también impensable hasta hace poco

– Menos competencia:

La cantidad de agencias inmobiliarias que ha cerrado en los últimos años es enorme; se habla del 60%. Los que resisten lo están pasando mal y a pocos se les ocurre abrir una nueva agencia inmobiliaria. Tu competencia, por tanto, ha menguado. Tenemos clientes en idealista.com que se han quedado solos en su zona; han pasado de ser 1 de 40 a ser la única opción para el propietario. En algunos municipios no queda literalmente ni una. Empezamos a ver en propietarios que acuden a una agencia a que está a 30km de su casa para que les ayude a vender

– Internet + agencia, la combinación ganadora:

Cuando los pisos se anunciaban en los periódicos había particulares probando suerte por su cuenta, sin agencia. Ahora que los pisos están en internet ocurre lo mismo. Pero vender es más complejo que nunca y para que internet funcione hay que tener experiencia. Aparte del asesoramiento especializado que aporta, el profesional dispone en internet de herramientas de marketing online fuera del alcance de la mayoría de propietarios particulares, por su complejidad o su coste. Internet se ha convertido en un aliado de los mejores profesionales para conseguir la tan deseada venta

En resumen: como profesional, tu valor aumenta si lo que haces es muy difícil y muy necesario. Vender pisos es hoy justo eso: difícil y necesario. El propietario desesperado tras años intentando vender empieza a buscar la ayuda de un buen profesional.  Si has logrado llevar a tu inmobiliaria hasta este momento de la crisis, ese buen profesional eres tú. Ha llegado el momento de reivindicarse y hacer lo que sabes: vender pisos

eduard andreu, director comercial de idealista.com

Artículo visto en idealista.com

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artículo escrito por el equipo de stvalora.com

este 2012 es el cuarto año sucesivo en el que realizamos este estudio. Surge para facilitar el análisis de la situación urbanística de los inmuebles, labor laberíntica debido a la gran complejidad en el ordenamiento urbanístico de este país

En general, y al igual que el año anterior, se observa que no hay cambios sustanciales en los modelos urbanísticos vigentes en las distintas Comunidades Autónomas. Los esfuerzos van encaminados a adaptarse a la Ley del Suelo Estatal, a su reciente desarrollo reglamentario y a la creación de un único texto legal por autonomía actualizado, como guiño a la simplicidad

Al mismo tiempo se observa que la mayoría de las actualizaciones giran en torno a Iniciativas con un claro efecto dinamizador de la actividad empresarial y del empleo, agilización y flexibilización en la tramitación por parte de la Administración, exención y bonificación de tasas administrativas, etc. En definitiva, intentan diseñar un urbanismo motor de la recuperación económica

Un ejemplo es el de la Comunidad Autónoma Valenciana. Con la “Declaración Responsable” en obras menores, permitirá agilizar e impulsar las obras de reforma de edificios, construcciones o instalaciones, ya que podrán iniciarse de inmediato sin necesidad de esperar a la concesión de la licencia o a que transcurran los plazos para considerarla concedida por silencio administrativo; sin perjuicio de que el Ayuntamiento pueda verificar la declaración y la adecuación de las obras a lo declarado

Otro ejemplo es la Comunidad de Madrid, que excluye de ciertas obligaciones de cesión a los suelos de uso industrial como medida incentivadora de la actividad económica e iguala la exigencia mínima de vivienda protegida con la Legislación Estatal

En otras Comunidades Autónomas, como Valencia, Baleares Extremadura y Castilla la Mancha, donde los terrenos rústicos o no urbanizables constituyen la mayor parte del territorio, se aborda la regulación de esta clase de suelo de una manera detallada, desde el punto de vista de su protección global frente a los procesos de desarrollo urbanístico, pero permitiendo usos urbanísticos compatibles con la preservación de los valores ambientales y teniendo en cuenta su importancia en el esquema territorial

Otro ejemplo es la regulación de inmuebles ilegales en suelo no urbanizable o rústico en Andalucía. Establece a grandes rasgos un procedimiento jurídico y técnico por el cual una edificación ilegal terminada hace más de 6 años puede escriturarse e inscribirse en el Registro de la Propiedad como “fuera de ordenación”, conectarse legalmente con los suministros básicos y en el que sólo se autorizarán obras de conservación y mantenimiento. Las construcciones que sí puedan obtener licencia no se deben regularizar por vía del nuevo Decreto

visitar la web de stvalora.com

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Cada vez más los mayores tienen problemas para llegar a fin de mes. A pesar de que el Gobierno de Rajoy subió a principios de año las pensiones un 1%, este incremento se ha visto neutralizado por una subida temporal del IRPF y el establecimiento del copago farmacéutico. Es en este momento, cuando es necesario buscar alternativas que completen nuestros ingresos en esta última etapa de la vida.

Una de las opciones puede ser contratar una hipoteca inversa. Y es que según un informe elaborado por el Grupo Retiro, el 83% de los mayores son propietarios de sus casas y el 87% prefiere vivir en ellas, aunque estén solos. Es decir, el 85% del ahorro se concentra en ‘ladrillo’. Ante esto, una opción es contratar las ‘hipotecas inversas’ o ‘rentas vitalicias inmobiliarias’

¿Qué es la hipoteca inversa y quién puede tener acceso a ella?

La hipoteca inversa es un producto bancario que sirve para incrementar los ingresos mensuales a través de un préstamo que tiene nuestra vivienda como garantía. Dicho de otra forma, se trata de convertir el valor de la casa en una renta mensual.

Para poder acceder a ella se deben cumplir dos requisitos. El primero, tener una  vivienda en propiedad y ser mayor de 65 años o padecer una dependencia severa.

Si finalmente optamos por esta opción, la mejor manera para poder acceder a una hipoteca inversa es acudir a un intermediario financiero, que estudiará su perfil y buscará la mejor oferta entre bancos, cajas de ahorros y aseguradoras que la comercializan. Entre las entidades financieras que la ofrecen destacan Unnim, Ibercaja, CAI o BBK.

¿Cuánto se puede llegar a cobrar al mes?

La cantidad que el banco nos ingresará en cuenta cada mes dependerá de tres factores:

Edad. A más años, más dinero. El banco calcula que tendrá que abonar dinero durante menos meses y considera su “perfil ideal” a las personas de más de 75 años.

Sexo. Las mujeres cobran menos ya que, estadísticamente, tienen una esperanza de vida mayor.

Precio de la vivienda. Cuanto más caras, más dinero. El “perfil ideal” aquí sería para propietarios de inmuebles de 300.000 – 400.000  euros.

Por ejemplo, un hombre de 70 años con una casa tasada en 300.000 euros percibiría unos 550 euros mensuales.

Cambiemos el sexo: mujer, 70 años, 300.000 euros, igual a 479 euros mensuales (aprox.)

Cambiemos la edad: hombre, 80 años, 300.000 euros cobraría 1.030 euros (aprox.)

Cambiemos el precio de la casa: hombre, 70 años, 400.000 euros, igual a 733 euros (aprox.)

En general, el plazo habitual de cobro está entre 10 y 20 años, aunque se puede conseguir una renta vitalicia con algunos costes añadido.

¿Cuánto cuesta?

Pero contratar una hipoteca inversa también conlleva una serie de gastos:

Comisión de apertura

Gastos de gestión: impuestos, notario, gestoría y registro, que serán adelantados por el banco. Aunque cabe destacar que, de tratarse de primera vivienda, la operación queda exenta de IAJD (Impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados) y los gastos de notaría y registro son bonificados, con lo se paga notablemente menos

Intereses del préstamo, que en el mercado actual oscilan entre 5,30% y el 7,00% (es decir, de 5.300 a 7.000 euros de cada 100.000  euros prestados)

Además, en caso de  necesitar una renta durante toda la vida (plazo vitalicio, no limitado) será necesario contratar un seguro de rentas vitalicias diferidas cuyo coste dependerá de factores como la renta o la edad, es decir, de las posibilidades de que el cliente en cuestión supere la esperanza de vida prevista por la aseguradora. Por ejemplo, una persona con una renta de 1.000 euros de 65 años tendría un seguro más barato que alguien con la misma renta y 85 años

.Por otra parte, todas estas cifras dependerán del porcentaje que el banco esté dispuesto a concedernos. Hay entidades que hacen cálculos para que lo que nos van a pagar en total nunca supere el 50% del valor de la casa y otras que pueden llegar hasta el 90%.

Artículo visto en finanzas.com

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El consejero delegado de Analistas Financieros Internacionales (AFI), Ángel Bergés, ha señalado que la “única forma” que tienen las entidades financieras para dar salida a sus carteras de suelo es mediante desarrollos, ya que si pretenden venderlos a terceros tendrán que reducir los precios hasta un 99%.

Durante su ponencia en la Conferencia Inmobiliaria Madrid 2012, Bergés ha subrayado que el Real Decreto aprobado pretende precisamente que las entidades financieras den salida al suelo mediante la venta a terceros, algo que a su parecer es una “absoluta entelequia”.

“No nos engañemos, llevamos casi cinco años de crisis y, más allá de lo que ha hecho el real decreto, los activos adjudicados e improductivos pesan como lastres”, ha señalado.

Para Bergés, la reforma financiera del Gobierno ha sido “demasiado amable”, al considerar que se anunciaron una serie de medidas “agresivas” y capaces de transmitir confianza, que se diluyeron “al cuarto de hora” de anunciar el Real Decreto por la reacción de las entidades financieras.

Artículo visto en yaencontre.es

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Hoy es lunes, día de volver a la oficina, y por esto mismo, hoy os traigo una oficina diseñada por y para su disfrute arquitectónico.

Se trata de la nueva sede de Jung von Matt una agencia de publicidad en Hamburgo, diseñada por el equipo de Stephen Williams & Asociados.
Se trata de un edificio que ya desde su fachada dice que su interior no es normal y posee un diseño en cierto modo, diferente.
La madera y el negro, son la premisa de este espacio, y solo es el blanco el que se usa como refrectario de la luz, y para destacar lo que ya se enmarca con estos otros tonos.
En este tipo de espacios, al igual que el estudio de un arquitecto o un interiorista, pienso que en su decoración ha de reflejarse el trabajo que se realiza.
Dejar un espacio soso, no fue precisamente lo que el estudio Jung, le pidió a sus diseñadores, y es que ya desde la recepción al office, intentan de una manera sobria, eso si, hacer un mobiliario que forme parte de la arquitectura.
Para mi, y me imagino que para mas de uno, es el office el que con su menos es mas, casi es la imagen del interiorismo.
Tablones de madera casi en crudo, y espejos para reflejar mas aun el espacio, completan la composición.

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Si vais a ver la película Juegos de hambre (The Hunger Games), fijaos en las curiosas sillas que aparecen en una de las escenas: son las Seat Belt Chair, ya mundialmente famosas, diseñadas por el tailandés Nuttapong Charoenkitivarakorn (el apellido es así, no es que me haya vuelto loca tecleando) y editadas por la firma estadounidense The Phillips Collection.

Estas irresistibles sillas, que están inspiradas en los trenzados de palma de la zona, están realizadas con cintas de algodón similares a las de los cinturones de seguridad; de ahí su nombre. Como es de esperar, el trenzado es manual y por ello su precio algo elevado: 600 euros aproximadamente. ¡Pero la silla los vale!

Esta es la escena de Juegos de Hambre, donde las sillas tienen su máxima visibilidad. Os podéis imaginar cómo están de contentos con el pelotazo que han dado los de Phillips Collection, una empresa familiar de muebles artesanales y esculturales. Y su fama, como la de las jóvenes estrellas protagonistas de la peli, está subiendo como la espuma.

Artículo visto en decoratrix.com

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Los hipotecados y futuros compradores de vivienda que sigan a diario la cotización del indicador hipotecarios de referencia en España -hasta que el IRS le empiece a comer terreno-, comprobarán que, superado el primer tercio del año, el Euribor no ha dejado de bajar escalonadamente en lo que va de 2012.

La cotización del Euribor hoy ha cerrado a 1,348%. El indicador se cálcula todos los dias laborables a partir de la actividad bancaria y el tipo de interés al que se prestan el dinero unos a otros los principales bancos de la Zona Euro

El Euribor mensual, que es el índice que realmente interesa a los hipotecados, se calcular realizando la media de las cotizaciones diarias del indicador de ese mes. En abril la cotización media es de 1,382%.

De cerrar así el mes, los usuarios de una hipoteca de 120.000 euros a un plazo de 25 años y un tipo de interés de euribor más 1% se beneficiarían de un abaratamiento de la cuota de más de 43 euros mensuales, lo que se traduce en un ahorro superior a los 515 euros al año.

Artículo visto en elmundo.es

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