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Archive for 30 mayo 2012

En las últimas 48 horas se ha derrumbado la imagen de solidez que muchos españoles asociaban a uno de los mayores bancos del país: Bankia. La dimisión de su presidente, Rodrigo Rato, su caída de 5 puntos en bolsa y la nueva inyección de dinero que recibirán del FROB han puesto en evidencia la mala situación de la entidad.

Aún así, el Ministerio de Economía y Competitividad, dirigido por Luis de Guindos, se ha apresurado a desmentir rotundamente, mediante comunicado, que Bankia haya sido intervenida. Han cambiado sus gestores, el nuevo equipo de gobierno -dirigido por José Ignacio Goirigolzarri– deberá presentar su plan de actuación al Banco de España, se le inyectarán unos 10.000 millones de euros de dinero público, pero la entidad, según ellos, no ha sido intervenida. ¿Por qué llamarle intervención cuando podemos decir “reestructuración y saneamiento”?

Lo cierto es que, técnicamente, la intervención no se puede llevar a cabo si su equipo gestor no realiza prácticas bancarias que pongan en riesgo la entidad. Y como todavía no están auditadas las cuentas de 2011 por qué el auditor de la entidad, Deloitte, no las ha presentado al Banco de España por su “complejidad”, esta información se desconoce. Todo apunta, sin embargo, a que las cuentas de 2011 podrían contener irregularidades.

 

Trayectoria tortuosa

Los problemas de liquidez y solvencia de la entidad han sido el hilo argumental de su trayectoria financiera. Presidida desde su constitución, en el 2010, por Rodrigo Rato -vicepresidente segundo del Gobierno de José María Aznar y ministro de Economía entre los años 1996 y 2004-, Bankia es fruto de la fusión de siete entidades: Caja Madrid y Bancaja en sus cimientos, además de Caja de Canarias, Caixa Laietana, Caja de la Rioja, Caja Ávila y Caja Segovia.

En sus inicios, requirió de una primera inyección de 4.465 millones de euros de fondos públicos y en julio de 2011 tuvo una salida a bolsa complicada, en plena tormenta por la crisis financiera. La intervención del Banco de España al Banco de Valencia, entidad participada por Bancaja, en noviembre de 2011, puso la guinda al pastel.

Entre los “méritos” de Bankia, ser la entidad española que a finales de 2011 acumuló la mayor exposición al ladrillo, calculada en unos 37.517 millones de crédito al sector inmobiliario y promotor, unos 11.000 millones de los cuales podrían ser de dudoso cobro.

 

¿Qué pasa con las hipotecas?

Pero polémica financiera y política aparte, lo importante es: ¿qué ocurre con las hipotecas que miles de usuarios han contratado con Bankia? Lo resolvemos en 5 preguntas:

1. ¿Bankia va a quebrar?

Bankia no va a quebrar, al menos a medio plazo. Tal y como se ha anunciado, el FROB volverá a inyectar mucho dinero a la entidad y Bankia no dejará de cotizar en bolsa. Además, hay que tener en cuenta que, hasta la fecha, el Estado no ha dejado caer ningún banco, por lo que mucho menos se desentenderá de una entidad sistémica con el dinero de tantos españoles, justo después de haber desembolsado tantos millones.

2. ¿Si Bankia tiene problemas de solvencia, pueden cambiar las condiciones de mi hipoteca?

No. Bankia debe cumplir con las condiciones acordadas en el contrato hipotecario.

3. ¿Los hipotecados de Bankia pueden llegar a perder su casa?

De ninguna manera. Si en el peor de los casos Bankia llegara a quebrar, otra entidad pasaría a gestionar sus hipotecas. Los derechos y obligaciones de los hipotecados seguirían intactos.

4. ¿Si Bankia quebrara, quedaría saldada mi deuda?

No. Como decimos, en este caso sería otra entidad quien gestionaría su cartera de hipotecas y los clientes seguirían pagando la cuota de siempre, bajo las mismas condiciones que firmaron.

5. ¿Puedo cambiar mi hipoteca de banco?

Sí en teoría, aunque difícilmente en la práctica. Las hipotecas para cambio de banco o subrogación son cada vez más escasas y caras. Y además, ningún banco que ofrezca hipotecas de subrogación está dispuesto a quedarse con la hipoteca de un cliente que no haya probado durante años su solvencia. Eso se traduce en que, si no hace al menos 5 años que pagas tu hipoteca religiosamente, va a ser muy difícil que otro banco te la acepte. En cualquier caso, puedes usar esta calculadora de hipoteca para saber qué bancos aceptarían tu hipoteca (no olvides seleccionar “Cambiar de banco” en la primera pestaña).

Artículo visto en yaencontre.com

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Una pregunta que se repite bastante en esta época de incertidumbre económica, junto al miedo a perder los ahorros, es lo qué pasaría con nuestra hipoteca si la entidad financiera con la que tenemos la deuda quebrase.

Antes de nada explicar el proceso que lleva a un banco o caja a quebrar (concretamente presentar un concurso de acreedores), para entender lo poco probable de esta situación:

Primero debería presentar un balance cuyos fondos propios se reducen de forma muy importante respecto a su pasivo. Esta situación reflejaría una falta de recursos para hacer frente a los compromisos del banco o caja; con la nueva valoración independiente que se ha encargado de los activos bancarios veremos más de una entidad con pérdidas importantes.

En segundo lugar, la entidad financiera puede intentar captar capital en el mercado, con una ampliación o mediante emisión de participaciones preferentes, por ejemplo. En una situación normal existen bastantes posibilidades de captar dinero privado. En estos momentos, son casi inexistentes.

Es por ello que lo más probable en estos casos es que el Estado inyecte dinero, bien en forma de préstamos o entrando directamente en el accionariado del banco (una nacionalización pura y dura). La otra opción sería dejar quebrar a la entidad, garantizando 100.000 euros por titular (con el Fondo de Garantía de Depósitos); dado que el FGD no tiene liquidez suficiente, el Estado debería hacer frente a esta garantía en primer momento.

Tanto al  Gobierno español como a la propia Unión Europea no les interesa en absoluto dejar caer un banco, que provocaría un efecto en cadena que dañaría al resto de entidades de la zona euro. Hay un consenso mundial para evitar quiebras de bancos de cierta relevancia, después de la lección aprendida con Lehman Brothers.

Una vez dejado claro lo improbable de la quiebra de un banco, vayamos a ver qué pasaría con nuestra hipoteca. Un préstamo hipotecario es una deuda que contraemos con una entidad financiera, cuya garantía real de pago es el bien hipotecado. Sin embargo no incluye cláusula de dación en pago alguna, por lo que además del bien inmueble se responde con todo el patrimonio presente y futuro. Si nuestro acreedor, el banco, quiebra, el proceso es el siguiente:

El banco presenta un concurso de acreedores; se nombra administradores concursales que intentan reflotar la entidad financiera si hay viabilidad. Si consiguen un buen acuerdo con los acreedores del banco (bancos mayoristas que le dejaron dinero, depositantes, obligacionistas, tenedores de participaciones preferentes, etc), con quitas y espera importantes, puede ocurrir que se corrijan los problemas y, en un periodo determinado, el banco supere el concurso de acreedores y siga operando de forma normal. En este caso, la hipoteca la seguiremos pagando al banco sin ningún cambio.

El otro escenario posible es que no se pueda reconducir la entidad y se proceda a una liquidación ordenada; los bancos nacionales o internacionales comprarían en banco quebrado, a trozos. Nuestra hipoteca es un activo más que comprarían los acreedores u otros interesados; por desgracia, no se nos perdonaría ni un euro. Simplemente dejaríamos de deberle dinero al banco original y se lo deberíamos a otro, con las mismas condiciones de la escritura firmada en su momento.

Por tanto, quiebre o no quiebre el banco, no nos libraremos de la deuda hipotecaria. Por ello es innecesario conocer la solvencia de la entidad financiera a la que pedimos dinero (al contrario que cuando vamos a depositar nuestros ahorros). En el caso de las hipotecas, lo importante es que sea barata, independientemente del banco que nos deje el dinero.

Artículo visto en yaencontre.com

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La sábanas frescas, las toallas esponjosas y los manteles de colores son muy importantes para la imagen de una casa. En muchas ocasiones realizamos una gran inversión en estos articulos por lo que su cuidado es fundamental para rentabilizar la inversión. Estos consejos te ayudarán a mantener en buen estado la ropa del hogar.

1. Almacena la ropa limpia y seca. Mantén el armario de la ropa de casa en unas condiciones que protejan las telas, guardando solo ropa limpia y seca. Por muy limpio que parezca, las manchas ocultas de un mantel se endurecerán y desteñirán mientras permanezca guardado. Los aromas corporales absorvidos por las mantas pueden provocar olor a cerrado y la humedad fomenta el moho.

2. Fresco, oscuro y seco. Con estas claves la ropa de cama estará siempre en perfectas condiciones. En las zonas húmedas, los deshumidificadores comerciales mantendrán el armario de la ropa blanca a salvo de la humedad y el moho.

3. Por turnos. Ocúpate de rotar la ropa de cama para aprovecharla al máximo. Guarda las toallas recién lavadas en la base de la pila o coge las sábanas limpias de la base de la pila para usarlas por turnos.

4. Dobla otra vez. Si no la usas, dobla la ropa blanca una o dos veces al año, lo que evitará que las arrugas se fijen. así como el daño en los tejidos.

5. Evita el cartón. Por mucho que parezca una buena opción de almacenamiento, no guardes la ropa blanca en cajas de cartón. Los ácidos se impregnan en la tela, lo que hace que se amarillee y se deteriore, al tiempo que el pegamento atrae insectos que, cuando acaban con el cartón, suelen alimentarse de las telas.

6. Perfuma. Introduce bolsitas perfumadas en el armario de la ropa blanca y la ropa de cama, y las toallas olerán a gloria.

7. Haz paquetes con la ropa de cama. Si usas juegos de sábanas, almacénalas en “paquetes”. Dobla las sábanas y todas las fundas menos una. Introdúcelas en la funda suelta y dobla por la mitad para convertirlas en un “paquete”.

8. Aprovecha los estantes. Si el espacio lo permite, almacena las sábanas en distintos estantes del armario  o etiqueta los estantes y pon el tamaño de las sábanas.

9. Incorpora una estrategia familiar de colores. Facilita la colocación de las sábanas adecuadas en la cama correcta y relaciona el tamaño de esta con un color, dibujo o estilo. Así sabrás de un vistazo qué sábana corresponde a cada cama.

10. Haz paquetes de baño. Hazlos para almacenar con facilidad y tener acceso en el acto: los juegos contienen una toalla de baño, una de manos y una toallita. Pon la toalla de manos y la toallita dobladas en el centro de la toalla de baño, también doblada, y enrolla las tres juntas por la parte más estrecha. Almacena los paquetes de baño de lado y apílalos.

Artículo visto en yaencontre.com

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Algunos expertos como Greg Fuzesi de Jpmorgan aseguran que en septiembre volveremos a ver una bajada de tipos. En concreto, el precio del dinero podría caer en un cuarto de punto, del 1% al 0,75%, lo que seguramente se traducirá en una bajada del Euríbor o, como mínimo, un mantenimiento de su valor actual en el 1,25%, rondando su mínimo histórico.

Por otro lado, el precio de la vivienda nueva y usada no ha dejado de bajar en los últimos meses. De hecho, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la caída acumulada desde finales de 2008 es ya del 21,9%.

Entonces, ¿qué hace que las hipotecas sean más caras que nunca?

  1. El diferencial. Es el porcentaje que se suma al índice hipotecario (Euríbor, IRPH, etc.) y no ha dejado de subir desde hace un año en las ofertas de todos los bancos. Si a principios de 2011 lo normal era encontrar una hipoteca a Euríbor +0,50%, ahora la media se sitúa más bien en Euríbor +2%. El ranking de mejores hipotecas de mayo 2012 muestra que ya no es posible obtener ofertas con diferenciales inferiores al 1%).
  2. Los seguros. Hace unos meses, para poder firmar una hipoteca a buen precio era necesario aceptar la contratación de un seguro de hogar y uno de vida. En la actualidad, a estos dos productos se suma el seguro de protección de pagos o desempleo, aumentando la factura hipotecaria mensual.
  3. Las comisiones. Apertura, novación, amortización anticipada… Si antes los bancos ya cobraban comisiones por estos conceptos, recordemos que desde el pasado 29 de abril cada banco puede establecer libremente cuáles son sus comisiones, sin ninguna restricción por parte del Banco de España.
  4. Los índices hipotecarios. Si hasta ahora la mayoría de hipotecas se ofrecían referenciadas a Euríbor, los bancos están empezando a decantarse más por el caro IRPH entidades, que cerró abril al 3,617%. De hecho, todo apunta a que el Euríbor, que cerró abril al 1,368%, pasará con el tiempo a ser un índice marginal. ¡Y aún nos queda por ver qué nos depara el nuevo índice IRS!
  5. Hasta las hipotecas VPO han subido su interés.

Algunos consejos

Negociar todo lo posible con el banco, tanto el diferencial como las comisiones y los productos vinculados obligatorios.

  • Si podemos elegir, firmar una hipoteca referenciada al índice más bajo posible: Euríbor mejor que IRPH o IRS.
  • En cualquier caso, el factor que más influye en la cuota es el diferencial. Y si bien ahora el bajo Euríbor actual sobre el 1,25% hace que el interés total a pagar no suela ser superior al 4% TAE, los que estén a punto de firmar una hipoteca no pueden dejar de calcular cuál sería su cuota y si podrían pagarla en caso de que el Euríbor subiera hasta, por ejemplo, el 5%, valor que alcanzó y superó en 2008. Algunos analistas aseguran que el Euríbor podría volver a subir de repente, como hace 4 años. Recordemos que la vida de la hipoteca es muy larga y es aconsejable prevenir todo lo posible.

Por ejemplo, una hipoteca de 150.000 € a 30 años a Euríbor +1%:

  • Con el Euríbor actual paga una cuota de 575 €
  • Con un Euríbor al 3%, pagaría una cuota de 716 €
  • Con un Euríbor al 5%, pagaría una cuota de 900 €

Artículo visto en yaencontre.com

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La bajada de un 40% de media en los precios de los inmuebles terciarios, es decir, oficinas y activos comerciales, ha captado la atención de los fondos internacionales, interesados en comprar aquellos inmuebles que la banca se ha adjudicado.

Tras una caída del 23% en la inversión internacional en activos inmobiliarios durante el pasado año, 2012 prevé un incremento en este volumen comprador. La razón de este optimismo es que los expertos inmobiliarios prevén que, en los próximos meses, se completará el proceso de ajuste de precios en el sector inmobiliario español.

Una medida que no pasará desapercibida para diversos inversores internacionales, principalmente fondos inmobiliarios, hedge funds y bancos de inversión, que llevan meses tomando posiciones en España al considerar que, ahora sí, pueden encontrar buenas oportunidades de inversión en el sector inmobiliario.

“El mercado de inversión en carteras de adjudicados y deuda inmobiliaria está claramente protagonizado por el inversor internacional. En este sentido, hay cerca de 100 inversores que demuestran un interés activo en nuestro país, si bien en opinión de Aguirre Newman el número de inversores en condiciones de cerrar una operación de este tipo en el corto plazo no supera la decena”. Así se pronunciaban los profesionales del sector inmobiliario durante el seminario organizado por Aguirre Newman y Sj Berwin.

Estas operaciones parecen centrarse en los activos menos numerosos de la cartera de los bancos, es decir, los inmuebles terciarios, cuya bajada de precios desde el boom ha sido mucho mayor, de más de un 40%, y que cuentan con un mayor atractivo inversor al generar ingresos por sus rentas.

“Si bien los inversores internacionales están encontrando oportunidades reales en el sector terciario, en el sector residencial, donde la mayoría de los capitales internacionales vienen en búsqueda de las grandes carteras de bancos, todavía no han sido capaces de encontrar esa oportunidad”, explica Jaime Pascual, director general de Aguirre Newman.

Carteras de los bancos

En el encuentro, como era de suponer, se trató una de las cuestiones que más impacto ha tenido, y pretende tener, en el sector inmobiliario en los próximos meses: las nuevas provisiones que deben hacer las entidades financieras a sus carteras inmobiliarias.

En este sentido, tanto desde Aguirre Newman como desde SP Berwin, remarcaron la necesidad de articular las operaciones de venta de carteras inmobiliarias de las entidades financieras a través de procesos “ordenados y transparentes”, con interlocutores inmobiliarios “especializados” y “capaces de resolver las situaciones complejas desde el punto de vista comercial, técnico y urbanístico que aparecen en este tipo de procesos”.

Artículo visto en expansion.com

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El acceso a la vivienda es ya un problema endémico en España. Lo era en plena burbuja, porque la escalada de precios dejó al margen del mercado inmobiliario a miles de ciudadanos o bien los hipotecó de por vida. Y lo es ahora, cuando la crisis financiera y, sobre todo, la lacra del paro impiden la emancipación de los jóvenes y el pago de las cuotas hipotecarias de muchas familias que acaban siendo desahuciadas. Todo eso ocurre en un país volcado en la propiedad, con un peso residual del alquiler en el parque de viviendas. Dentro de su agenda de reformas, el Gobierno se ha propuesto flexibilizar el mercado de alquiler con un paquete de medidas cuyo anteproyecto ha pasado ya por el Consejo de Ministros.

Las medidas del Gobierno prevén que los propietarios puedan recuperar su vivienda en cualquier momento con independencia de lo que establezca el contrato, mientras que el inquilino también podrá dejar el piso comunicándolo con un mes de antelación. Hasta ahora los contratos tenían una duración de cinco años —la llamada prórroga forzosa— y de tres más si ninguna de las partes decía lo contrario. El Ejecutivo quiere que el periodo de prórroga forzosa sea de tres años y otro más de forma tácita. Es decir, el límite legal para permanecer en un piso de arriendo se reducirá a la mitad, de ocho a cuatro años.

España ha adolecido siempre de un mercado de alquiler muy débil por la primacía de la cultura de la propiedad. Los últimos datos de Eurostat, de 2010, indican que el 83% de los ciudadanos vive en un piso de su propiedad, mientras que solo el 17% reside con otro régimen de tenencia, sobre todo alquiler. La excepción es la ciudad de Barcelona, cuyo parque de viviendas de alquiler siempre ha oscilado entre el 25% y el 30%. Varios países superan esa proporción, todos ellos del este de Europa (ver cuadro). En Dinamarca, Francia, Reino Unido o Países Bajos entre el 30% y el 40% de los ciudadanos vive en régimen de alquiler, mientras que en Alemania esa proporción llega al 46,8%. En Suiza, incluso, el porcentaje de gente que arrienda (55,7%) es mayor que el de compra. La carencia es todavía más elevada en el alquiler social, que, según el Comité Europeo por la Vivienda Social, supone el 1% del parque de viviendas en España, frente al 19% de Francia, por ejemplo. ¿Servirán las medidas del Gobierno para corregir esos déficits?

“El Gobierno vuelve a equivocarse”, asegura con rotundidad el vicerrector de Economía de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, quien considera que el problema actual en el mercado de alquiler “no es de oferta, sino de demanda”. “No hay suficiente gente que demande viviendas de alquiler. Los inmigrantes vuelven a sus países, la gente que se cambia de ciudad por trabajo ha disminuido y los jóvenes que se independizan de sus padres también descienden. Por primera vez hay un exceso de oferta y por eso los precios están bajando, y mucho”, sostiene Bernardos.

Las condiciones de ahora del mercado inmobiliario pueden resumirse en una demanda que ya no puede acceder a la compra y debe ir al alquiler y, a la vez, otra que ya ni puede permitirse arrendar. El año pasado, 58.200 familias fueron desalojadas de su hogar, un 22% más que en 2010, según el Consejo General del Poder Judicial. Muchas, además, están acudiendo al alquiler por obligación: no pueden pagar sus cuotas hipotecarias y llegan a un acuerdo de dación en pago con la entidad acreedora para seguir en el piso en régimen de alquiler. “No creo que las medidas sirvan para impulsar el alquiler. Va a ser más el mercado el que fuerce a la gente que se plantee alquilar en vez de comprar”, asegura Miguel Hernández, experto en el sector inmobiliario de IE Business School. Hernández recuerda que, antes de la crisis, la brecha entre la compra y el alquiler estaba en el precio: salía más a cuenta hipotecarse que alquilar. Es decir, el arraigado mantra de que alquilar es tirar el dinero. “Algunas medidas eran necesarias, pero debe haber un diferencial entre el alquiler y la compra”, afirma.

Ocho de cada diez españolesviven en una casa en propiedad

Por el lado de la oferta, a finales de 2010 había 687.523 viviendas vacías que no hallaban comprador. Pero eso era solo de obra nueva. El Censo de Población y Viviendas de 2001 estaba en más de tres millones en las casas vacías. Y, a falta de que estos datos se actualicen este año, los expertos estiman que la cifra va a escalar. La exministra de Vivienda, Beatriz Corredor, considera que el principal problema del stock de viviendas es que muchas no son aptas para el alquiler, ya sea por su tipología o por su ubicación. El profesor Bernardos, en cambio, propone que el Gobierno actúe por el lado de la oferta. Por ejemplo, movilizando el parque de viviendas que está en manos de la banca con un alquiler máximo de unos 150 euros mensuales, “asequible para una familia que lo esté pasando mal”.

La insolvencia de la demanda, también en el alquiler, está obligando a bajar precios. Según el último informe del portal inmobiliario Idealista.com, líder en España, en 31 de 42 capitales de provincia analizadas hubo descensos de precios en el primer trimestre del año. Y muchas llevaban encadenando varias bajadas. La oferta de pisos de alquiler, además, casi se ha duplicado entre 2009 y 2011. El Gobierno catalán, que dispone de datos oficiales porque es obligatorio depositar las fianzas de los pisos en la empresa pública Incasòl, ha registrado en ese periodo un incremento del 30% de los nuevos contratos de alquiler. Si en 2008 había 80.000 arriendos anuales, hoy hay casi 130.000.

En Alemania alquila el 46,8% de la población y en Suiza, más de la mitad

La ministra de Fomento, Ana Pastor, ha defendido en el Senado que el borrador que ha preparado pretende “preservar la libertad de arrendatarios y arrendadores” y asegurar una mayor “equidad” en sus relaciones, puesto que los inquilinos podrán dejar su vivienda sin ninguna penalización económica si deben trasladarse de ciudad por motivos económicos. Bernardos discrepa: “Todas las medidas están pensadas para mejorar la rentabilidad del propietario de vivienda, pero se olvida que el alquiler tiene un componente social muy importante. El Gobierno lo ve como un asunto de mercado estrictamente, pero los contratos de alquiler estaban muy acotados por ese factor social”, afirma.

Ahí coincide la exministra Beatriz Corredor, que opina que el Gobierno considera “el alquiler como un bien de inversión y no como una forma de acceso a la vivienda”. “Se trata de dar al alquiler un mínimo nivel de dignidad”, afirma Corredor. Una de las claves para ampliar el mercado de alquiler es “darle un mínimo nivel de dignidad”. Para Corredor, el fomento del alquiler pasa por igualar las condiciones fiscales de uno y otro modo de residencia y estimular la emancipación de los jóvenes. Y el Gobierno, recuerda, de momento ha decidido suprimir la renta básica de emancipación por las medidas de austeridad y, en cambio, ha vuelto a generalizar las desgravaciones fiscales para la compra de una vivienda habitual.

“El Gobierno ve el arriendocomo un bien de inversión”, dice Beatriz Corredor

Entre las medidas anunciadas por el Gobierno, además, está la desaparición del IPC como referencia para actualizar los precios del alquiler. Serán las partes, según ha anunciado el Gobierno, quienes acuerden esa subida. Corredor desconfía de esa medida y recuerda que la liberalización de los alquileres de la ley de Boyer, en 1995, no consiguió movilizar el parque de viviendas hacia el alquiler, sino que se aumentaran las rentas. Tampoco Bernardos considera adecuada esa medida, puesto que la reforma debería proteger al más débil, “al inquilino”. “No se da una situación de igualdad entre arrendador y arrendatario”, afirma.

Fernando Encinar, de Idealista.com, opina que “para el inquilino no hay mejoras sustanciales, y todas las medidas favorecen al propietario”. “La medida de no tener como referencia el IPC da una inseguridad enorme al inquilino. El propietario puede venir y decirle que tiene una oferta mejor y que le sube el arrendamiento de golpe si quiere quedarse”, advierte.

¿Se ha pasado el proyecto de ley, pues, al proteger demasiado al propietario en detrimento del inquilino? En época de bonanza, las patronales venían asegurando que si no había más alquileres era por la inseguridad jurídica del propietario. Y ello a pesar de que la tasa de morosidad del alquiler, en esa época, era mucho más baja que la de la compra, de alrededor del 1%. Otra de las medidas de la ley consiste en agilizar los desahucios de los inquilinos morosos. La propuesta de Fomento pasa por que, si así lo propone el contrato, el impago pueda desembocar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial y sin necesidad de una sentencia declarativa. El responsable de Infraestructuras de KPMG, Cándido Pérez Serrano, asegura que la norma dará “más protección jurídica” a los propietarios. “A largo plazo, también será mejor para los demandantes, porque habrá un parque de viviendas más amplio donde elegir”, afirma.

La ley reduce de ocho a cuatro años el tiempo máximo de los contratos

El coordinador general del Observatorio de la Vivienda del Consejo del Notariado, Ignacio Navas, aplaude toda medida que dé “seguridad jurídica” al arrendador, pero critica que se pueda producir una semiliberalización, es decir, que la liberalización acabe siendo “excesiva” para el inquilino. “Sería partidario de que se deje libertad a las partes cuando sean dos particulares, pero no cuando el arrendador sea una sociedad”, asegura.

Más rotunda es la organización Cáritas Barcelona, que media entre bancos y ciudadanos para evitar desahucios. La organización ha pedido al Gobierno que retire ese proyecto al considerar que trata de responder a las exigencias “del sector financiero” para poder alquilar viviendas en un corto plazo de tiempo, sin apenas compromisos y con “las máximas facilidades para los desahucios”. En su opinión, España tiene hoy una oportunidad única de tener un parque de vivienda social en alquiler si movilizara el parque de viviendas “ocioso” que ahora está en manos de las entidades que ha nacionalizado. Y más en un momento en el que un alquiler barato sería la solución para miles de familias que están al borde de la exclusión social.

Artículo visto en elpais.com

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artículo escrito por pedro hernández, abogado y ex secretario de la cámara de la propiedad urbana

uno más de los efectos perversos de la crisis inmobiliaria es la repercusión de las plusvalías  en el deudor hipotecario que se ve en la necesidad de desprenderse de su vivienda al precio que sea por no poder pagar la hipoteca

conviene tener en cuenta que plus valía como tal no es un concepto jurídico fiscal que exista, se suele atribuir a dos supuestos:

a) ganancia patrimonial en irpf que es la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición

b) iivtu (plus valía municipal) se paga siempre que se produce una enajenación de un inmueble y su importe lo determina cada ayuntamiento a través de la ordenanza de este impuesto

en el caso de venta forzada o dación en pago podría argumentarse que se vende o entrega a precio menor y por lo tanto no hay plusvalía

sin embargo al ser obligatorio consignar en escritura los valores referenciales aún cuando se venda o entregue por menor precio, puede darse una ‘ganancia virtual’ sujeta a irpf. en cuanto a la plusvalía municipal los ayuntamientos la regulan con criterios ajenos al precio de venta que  figure en escritura

en tal sentido, en navarra, la ley foral 8/2012, de 4 de mayo, de medidas tributarias relativas a la protección de deudores hipotecarios sin recursos intenta  paliar esa situación declarando exento del impuesto el incremento de patrimonio que se ponga de manifiesto con ocasión de la dación en pago de la vivienda, realizada conforme al real decreto-ley 6/2012  y asimismo declara la exención del impuesto sobre actos jurídicos documentados para las escrituras que formalicen esas daciones en pago

aunque es una medida muy tímida sería conveniente que se generalizara al resto de los contribuyentes siquiera sea por aplicación del principio de igualdad constitucional, tan maltratada en el ámbito fiscal

así mismo sería muy equitativo que las comunidades autónomas revisaran a la baja, como ha hecho y sigue haciendo el mercado, los valores referenciales vigentes para los inmuebles con el fin de evitar que el contribuyente pague por una ganancia que no ha obtenido

visitar el blog del abogado pedro hernández

 

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