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Archive for 29 octubre 2012

 

los ahorros necesarios para alquilar un piso pueden ascender a miles de euros

alquilar implica un menor esfuerzo económico previo que la compra de vivienda, pero también requiere contar con una cierta cantidad de ahorros para cubrir los gastos iniciales, que pueden suponer varios miles de euros. en esta nueva entrega de nuestra guía sobre el alquiler te contamos cuál es el  desembolso que un nuevo inquilino tiene que asumir tras la firma del contrato de arrendamiento, que incluye desde el pago de la fianza y la primera mensualidad hasta la mudanza, pasando por el pago de impuestos

vivir de alquiler aporta mayor flexibilidad que la compra y además requiere menor esfuerzo inicial, pero sí cierto sacrificio. los gastos que habrá que afrontar por alquilar un piso dependerán de cada caso concreto en función de si el propietario nos exige aval, garantías extras o el pago de algún seguro. los más habituales son los siguientes:

1. la primera mensualidad: el pago inicial que habrá que afrontar tras la firma del contrato es el pago de la primera mensualidad, siendo el primer gasto que tener previsto

2. la fianza: su objetivo es cubrir los desperfectos que la vivienda pueda sufrir a consecuencia del inquilino o posibles impagos. es obligatoria por ley y equivale a otro mes de renta. el propietario deberá depositarla en el organismo que su comunidad autónoma indique para tal fin. aunque al final del contrato se recuperará este dinero, supondrá tener que adelantarlo en el momento de entrar a vivir en la casa

3. garantías adicionales: la ley de arrendamientos urbanos permite que casero e inquilino pacten el pago de cualquier otro tipo de garantía del cumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario. algunos propietarios exigen, por ello, el pago de una o varias mensualidades a cuenta de esta garantía adicional

4. el aval: hay propietarios que exigen la constitución de un aval bancario por parte del inquilino para prevenir el impago de la renta. en muchas ocasiones, cuando la entidad financiera considera que la solvencia del inquilino es insuficiente para “prestarle” el dinero que supone el aval, pide que éste deposite la cantidad avalada –que puede ser el importe de seis meses o un año de renta- en una cuenta o depósito de la entidad financiera. si bien este dinero se recuperará también con el tiempo, puede suponer tener que disponer de una importante suma en el momento de la firma

5. los honorarios de la agencia en caso de que un profesional te haya ayudado a encontrar tu piso. este importe será variable pero generalmente suele estar en torno a una mensualidad más, que podrá ser abonado por inquilino o propietario

6. el alta de los suministros: cuando la vivienda es nueva y nunca ha tenido dados de alta suministros como agua, electricidad o gas, habrá que pactar en el contrato quién paga el alta de estos servicios. de hacerlo el inquilino, tendrá que saber que el coste puede superar los 500 euros

7. impuesto (itp): se trata de un impuesto casi desconocido para la mayoría de los inquilinos, pero que según la ley es necesario abonar tras la firma del contrato de alquiler

8. seguros adicionales: algunos propietarios que temen sufrir un impago o desperfectos en su vivienda deciden contratar algún tipo de seguro que cubra estos riesgos. en algunas ocasiones exigen, además, que sea el inquilino el que abone la prima del seguro como alternativa o complemento al aval u otras garantías

9. la mudanza: bien se realice a través de una empresa profesional o bien la realices por tu cuenta, una mudanza siempre implica un gasto. en una provincia como madrid o barcelona, el coste medio de una mudanza realizada con un profesional para un piso con un contenido medio puede rondar los 1.000 euros

antonio carroza, consejero delegado de alquiler seguro, empresa especializada en protección a propietarios, indica que los ahorros que un potencial inquilino necesita para entrar en una de las viviendas que su empresa gestiona ascienden a cuatro mensualidades: una correspondiente para pagar el mes en curso, otra correspondiente a la fianza que el propietario tendrá que depositar en el organismo legal (por ejemplo el ivima, en madrid), una mensualidad de depósito extra y una más correspondiente a los honorarios de la agencia. no obstante, recuerda que de estos conceptos, dos de ellos, la fianza y el depósito, se recuperan al final de la vida del alquiler. carroza explica que alquiler seguro no exige al inquilino la constitución de un aval, lo que reduce sensiblemente los ahorros que necesita el nuevo inquilino para acceder a la vivienda

por ejemplo, para alquilar un piso cuya renta es de 1.000 euros a un particular que exige aval bancario de seis meses, podríamos tener que hacer un desembolso inicial de 8.000 euros (1.000 euros de la primera mensualidad + 1.000 euros de fianza + 6.000 euros de aval), al que habría que sumar la mudanza. así, es importante negociar bien los términos del contrato antes de firmarlo para dejar claro si se exigirán avales o garantías adicionales a la fianza, que pueden encarecer mucho el desembolso inicial del nuevo inquilino.

Artículo visto en idealista.com

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pasos a dar para gestionar una vivienda heredada

hoy en día recibir en herencia una casa puede suponer más una losa que un beneficio por la depreciación de la vivienda o el aumento de los impuestos ligados a la propiedad inmobiliaria. los expertos en materia jurídica ofrecen una serie de pasos a seguir para gestionar esta herencia de la mejor manera, como conocer realmente el valor de la casa o si arrastra deudas

expertos consultados por el portal finanzas.com ofrecen varios pasos a seguir:

1.- comprobar las deudas: desde la compañía de seguros arag recomiendan acudir a la figura jurídica “aceptación de una herencia a beneficio de inventario” porque permite liquidar las posibles deudas de la herencia del patrimonio heredado y no se deberá responder con el propio. también aconsejan averiguar el valor de la vivienda, si existen cargas, como hipotecas y si el titular hubiera contratado un seguro de vida para que quedara cubierta la totalidad o parte de la duda tras su fallecimiento. para conocer este seguro, hay que acudir al registro de actos de última voluntad (ministerio de justicia)

2.- conocer los costes de mantenimiento: 1) el primer tributo que hay que liquidar es el del impuesto de sucesiones y donaciones en un plazo máximo de seis meses desde que se produzca el fallecimiento. también hay que abonar la conocida como 2) plusvalía municipal (el impuesto del incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana). además, hay que pagar 3) el impuesto de bienes inmuebles (ibi)

3.- ¿alquilar o vender la vivienda?: con los tiempos que corren, reciben en herencia una casa puede suponer un lastre para el bolsillo de los herederos, así que se contempla la posible venta o alquiler de la casa. el problema es que actualmente la venta puede resultar un mal negocio por la caída de precios generalizada. además, si el inmueble es compartido con otros herederos hay que tener en cuenta que para venderlo se requiere la unanimidad de todos o se puede vender la porción que corresponda a cada uno. en caso de alquilar la vivienda, no es necesario la unanimidad sino que es suficiente con la mayoría de los propietarios que representen la mayor parte de la propiedad

Artículo visto en idealista.com

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El Euribor, índice de referencia para la mayoría de las hipotecas españolas ha vuelto a alcanzar un nuevo mínimo histórico. Esta vez, ha cedido cinco milésimas en su tasa diaria y se ha situado en el 0,643%.

A falta de poco más de una semana, el Euribor continúa con la senda bajista emprendida a principios de año y registra una tasa media en octubre del 0,663%, 1,445 puntos menos que en el mismo mes de 2011.

De cerrarse el mes a este nivel, las hipotecas medias de 120.000 euros a 20 años a las que les toque revisión experimentarán una bajada mensual de más de 87 euros y un descenso anual de unos 1.040 euros.

Artículo visto en elmundo.es

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algunos ayuntamientos cobran el ibi impagado a los nuevos propietarios

imagina que compras una vivienda y que al poco tiempo recibes una notificación del ayuntamiento reclamándote el abono del impuesto de bienes inmuebles (ibi) impagado durante varios años atrás por el vendedor particular, promotora o entidad financiera. esto es lo que le está ocurriendo a gran cantidad de nuevos propietarios de viviendas, cuyos ayuntamientos están tratando de “colarles” los recibos que dejó pendiente su anterior propietario ante la sequía de liquidez de los consistorios. a ojos de los expertos se trata de un abuso, pero hay casos en los que podría tocar pagarlo

un ejemplo de estas prácticas se está produciendo en algunos municipios de málaga, como marbella, donde el ayuntamiento ha recurrido a esta medida poco ortodoxa para ingresar dinero en las arcas municipales. según expertos en derecho tributario consultados por idealista news,hay ayuntamientos que notifican un ibi impagado a veces de hace muchos años al actual y nuevo propietario ya sea español o extranjero. “si el propietario es un extranjero que no se informa bien y paga el ibi, ya han logrado cobrar. aunque no le procediera pagar, ya no puede pedir la devolución”, comenta una fuente. subraya que el actual propietario que paga puede ir contra el antiguo propietario moroso pero ya no le merece la pena por el coste de un juicio civil y porque, si es una empresa promotora quizás no lo encuentre porque haya quebrado. y aquí está el problema

este fenómeno está ocurriendo con más frecuencia de lo deseado, ya que por culpa de la crisis muchas promotoras han quebrado y sus pisos han pasado a manos de los bancos. así que cuando el último propietario compra la vivienda al banco se da cuenta de que el ibi puede haber estado sin pagarse años y el ayuntamiento a quien le reclama el pago es a él. y ¿esto es legal? ¿el ayuntamiento está en su derecho de exigirle el abono del impuesto?

ramón falcón, catedrático de derecho financiero en la universidad complutense, asegura en base a varias sentencias de 1995 y 2000 del tribunal supremo que el ayuntamiento no debería dirigirse frente a quien ha comprado sino al antiguo propietario, ya sea una promotora o un banco siempre y cuando no se haya declarado insolvente. pero si el anterior propietario se declaró fallido, entonces la acción del cobro va dirigida al nuevo propietario. como bien recuerda falcón esto lo dice el tribunal supremo pero no la norma

¿y qué dice la norma?

la norma dice que el actual propietario sólo responde del ibi del año en que compra, pongamos en 2012, y del año anterior, debido a la existencia de una garantía conocida como “hipoteca legal tácita” (artículo 78 de la ley general tributaria), una garantía de la vivienda de la que disponen los ayuntamientos para cobrar el ibi. por tanto, el nuevo dueño sólo ha de pagar el ibi de 2012 y de 2011. a partir de 2012 el nuevo propietario responde ya con todos sus bienes presentes y futuros al pago de este impuesto

en algunos casos el ayuntamiento puede obligar al nuevo dueño a pagar el ibi de años anteriores

josé ignacio navas, notario y coordinador del observatorio de la vivienda del consejo general del notariado, recuerda que hay que mirar bien las escrituras de compraventa de la vivienda, pues a veces se incluyen cláusulas de gastos para que el ibi lo pague el comprador. “es frecuente que, por ejemplo, si se compra una vivienda a un banco éste imponga cláusulas de gastos poco proporcionadas alegando que venden muy barato y que todos los gastos, incluido el ibi, son a cuenta y cargo del comprador”, añade navas

además, hay otro factor que puede jugar en contra del nuevo propietario: la normativa española, que contempla una garantía que da derecho a los ayuntamientos a cobrar este impuesto de años anteriores al nuevo propietario con el consiguiente perjuicio económico para él, pues le toca abonarlo sin haber disfrutado de la casa. dicha garantía se trata del “derecho de afección” quesuele registrarse en el registro de la propiedad (artículo 64 de la ley reguladora de las haciendas locales). pero si en el registro no está inscrita esta nota, entonces el nuevo propietario sólo responderá del ibi del año en que compró la casa y del anterior, además de los propios que le toque pagar por tener la vivienda en propiedad

¿cómo puede defenderse el propietario que recibe notificación del ibi que no le corresponde abonar?

ramón falcón recomienda que el nuevo dueño recurra ante el ayuntamiento y luego por vía contencioso-administrativa alegando que compró una vivienda que no tenía esa deuda, según el registro de la propiedad. también aconseja que alegue que no se le notificó “un acuerdo de derivación de responsabilidad o que el vendedor de la casa (el que debió pagar en su día este impuesto) no ha sido declarado insolvente”, puntualiza

en resumidas cuentas, para los expertos consultados por idealista news se trata de un manifiesto abuso porque “los ayuntamientos saben que no tienen derecho a cobrar este impuesto pero realizan las notificaciones a los nuevos propietarios para ver si caen en la trampa y pagan”, sentencian

Artículo visto en idealista.com

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El momento actual se presenta favorable para quienes quieran comprar un inmueble, en cuanto a precios atractivos en determinados inmuebles, sobre todo si se trata de una primera vivienda; si se trata de hacerlo con fines especulativos, el inversor debe poner la vista en un considerable y paciente largo plazo.

Después del verano los pisos que no han logrado venderse durante la época estival bajan aún más de precio, y si a eso le sumamos una cartera de viviendas cada vez más amplia, la situación se presenta interesante para aquellos que buscan un inmueble. Pero, ¿a dónde acudir? Los bancos ofrecen excelentes rebajas y condiciones para las hipotecas, mientras que las inmobiliarias y particulares se encuentran más receptivos a la hora de negociar el precio del inmueble. También la reciente creación del llamado ‘banco malo’, sociedad de gestión de activos tóxicos, supondrá con toda probabilidad la salida al mercado de un gran número de viviendas a buen precio.

Despejemos algunas dudas

Será mejor decantarnos por una inmobiliaria o un particular cuando busquemos un inmueble con unas condiciones muy concretas. Los bancos tienen un amplio stock pero estamos sujetos al catálogo del que disponen, tienen un buen surtido en pisos, pero está más limitada la selección de determinado tipo de inmuebles, por ejemplo.

El  precio es otro de los puntos a valorar. No contamos con los grandes descuentos que ofrecen las entidades, pero las inmobiliarias y particulares se encuentran más susceptibles para negociar el importe del inmueble, de cara a buscar un beneficio mutuo.

Algunos compradores se preguntan si la entidad le podrá financiar este tipo de inmuebles. Actualmente, es una misión casi imposible conseguir una financiación del 100% en nuestra hipoteca, a no ser que se trate de una vivienda procedente del stock bancario, así que lo más probable es que tengamos que conformarnos con una típica hipoteca financiada al 80 por ciento, lo que supone alrededor del 30 por ciento del valor del inmueble (un 20% para la parte que no financia el banco y el resto para los gastos de notaría, asesoría y registro). A esto debemos de añadir productos vinculados: a mayor vinculación, menor será el diferencial aplicado. Como mínimo debemos dejar en manos del banco nuestra nómina y contratar un seguro de hogar. Especial cuidado debemos poner a la hora de añadir estos productos a nuestra cuenta con el banco, ya que la hipoteca puede salirnos más cara si vamos sumando costes, comisiones y mantenimientos de cuenta. Las hipotecas para primera vivienda que financien la compra de inmuebles de particulares en estos momentos son caras y difíciles de conseguir, lamentablemente.

Si lo que buscamos es precio y buena financiación, pero no somos muy exigentes con el tipo de vivienda que buscamos, podemos escoger por los inmuebles de bancos, sobre todo si queremos comprar un piso, el principal protagonista de sus catálogos. Hay que añadir, que algunos de estos inmuebles puedes proceder de embargos, por lo que su estado de conservación puede ser más deficiente.

A cambio, las condiciones que nos ofrecen son muy ventajosas: financiación al 100% del precio de la vivienda, financiación de los gastos de constitución de la hipoteca, sin necesidad de presentar aval  y, en términos generales, con un diferencial más barato que el de las hipotecas de viviendas de terceros.

En resumen, la tarea de aquel que quiere comprarse una vivienda en estos momentos es la de comparar, analizar y escoger. El buen precio de la vivienda, cada vez más bajo en nuestro país, no es el único factor que manda a la hora de tomar una decisión, también es importante conocer qué tipo de vivienda queremos, cuál es nuestra situación económica y de ahorro (ya que las entidades van a ser cuidadosas a la hora de estudiar nuestro perfil de riesgo antes de darnos el “sí”) y, sobre todo, ante qué oferta hipotecaria nos encontremos en el mercado.

Artículo visto en yaencontre.com

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Vivimos en un momento complicado, especialmente por las enormes incertidumbres que tras más de cuatro años nos lleva a “desconocer”, si la salida de la crisis puede estar cerca o aún no hemos llegado a lo peor de ésta. Lo que sí conocemos son muchos datos sobre sus consecuencias, cómo ha evolucionado el déficit, el desempleo, o cuánto han bajado las viviendas, epicentro de nuestros problemas económicos, al menos hasta que ahora el sector financiero se está llevando la mayor parte de las críticas.

Con un descenso de los precios del 25% desde los máximos de hace cuatro años, ¿ha llegado el momento de comprar? Por precios podemos encontrar verdaderas oportunidades, pero también es cierto que hay otros condicionantes que debemos tener en cuenta:

  • Vivienda para vivir o invertir: El fin de la compra determina mucho la oportunidad. Si encontramos una casa que se convertirá en nuestro domicilio habitual y el precio es adecuado, no debemos dudarlo. En este tipo de decisiones no hay un horizonte de venta, por lo que nos debe “importar poco” si continúa la bajada de precios. Por el contrario, si pensamos como inversión, sí se debe pensar en buscar el precio más bajo y cuando se producirá la recuperación económica para que aumente la demanda. Si no hay compradores, de poco sirve encontrar “gangas”. Las hipotecas de pisos de bancos pueden ser una gran oportunidad en los próximos meses, en los que es previsible que salgan a la venta masivamente las casas de los balances bancarios a precios muy rebajados.
  • Esperar a que se disipen las incertidumbres financieras: Si vamos a necesitar financiación, nos encontramos a priori con un buen momento, con tipos bajos. Pero los bancos lo están compensando aumentando el diferencial y poniendo verdaderas barreras de entrada, algo que continuarán hasta que no acabe con el proceso de restructuración y saneamiento de los bancos. Si tenemos dinero para invertir no tenemos este problema, pero por el riesgo de la inversión, nunca destinemos un porcentaje muy elevado (menos del 20%) de nuestro patrimonio.
  • IVA y desgravación: La subida del IVA que anunciada por el gobierno de Mariano Rajoy afectará a la obra nueva, que pasa del 8% al 10%; sin embargo, de momento, se mantiene el 4% para este tipo de viviendas hasta finales del 2012. La eliminación de la deducción por adquisición de vivienda habitual de los compradores que se decidan a adquirir una casa a partir de 2013 afecta directamente a su bolsillo: más de 1.000 euros anuales de menos de beneficio fiscal. Si uno tiene pensado comprar su casa en un futuro próximo, desde luego debería hacerlo este año. A la previsible nueva bajada de la vivienda por el aumento de la oferta de pisos de bancos, hay que sumarle un IVA extraordinariamente bajo del 4% (obra nueva) y la aplicación de la deducción en el IRPF (sólo desaparece este beneficio para los que compren a partir del año que viene).

En definitiva, la bajada de precios genera oportunidades de compra, pero hay otros condicionantes que nos afectan, como el empeoramiento fiscal a la adquisición de la vivienda a partir de 2013 o saber el momento en que los bancos empezarán a conceder hipotecas a un ritmo adecuado.

Artículo visto en yaencontre.com

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a la hora de pedir una hipoteca normalmente nos centramos en negociar el tipo de interés inicial y el diferencial, pero nos olvidamos muchas veces de negociar el resto de comisiones. un préstamo hipotecario suele tener una duración de 20-30 años y es muy probable que a lo largo de este tiempo se produzca el pago de varias de estas comisiones, por lo que es muy importante tenerlas en cuenta desde el principio

podemos agrupar estas comisiones en tres momentos de la vida del préstamo:

1.- al inicio de la operación

– comisión de apertura: es un porcentaje sobre el capital del préstamo que la entidad cobra al inicio del préstamo, por una sola vez. se incluye para calcular el tae. suele oscilar entre el 0% y el 1,5% del importe total del préstamo

– comisión de estudio: el banco por cobra por la gestión y análisis iniciales del préstamo y suele ser un porcentaje sobre el importe solicitado. cuando la entidad no conceda el préstamo, no podrá cobrar esta comisión, pero sí puede exigirnos los gastos que haya tenido que pagar a terceros, siempre que lo hayamos pactado previamente. en muchos casos esta comisión está incluida en la comisión de apertura

pueden generarse otras comisiones como por ejemplo por la emisión de un cheque bancario

2.- al modificar el préstamo

– por amortización parcial anticipada: remunera a la entidad por los trámites administrativos correspondientes a las actuaciones que debe realizar así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar al dejar de percibir los intereses por el capital que se amortiza anticipadamente

– compensación por desistimiento y compensación por riesgo de interés: si hemos firmado a partir del 9 de diciembre de 2007 y la hipoteca recae sobre una vivienda y el prestatario es una persona física, las entidades sólo podrán cobrar,  por amortización anticipada parcial,  una cantidad en concepto de compensación por desistimiento y, en ciertos casos, otra en concepto de compensación por riesgo de interés (arts. 7, 8 y 9 de la ley 41/2007)

las comisiones en concepto de compensación por desistimiento no podrá ser superior  al 0,5% del capital amortizado, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida del préstamo, o al 0,25%  si la amortización se produce a partir del quinto año

en los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada en concepto de compensación por tipo de interés. en el resto de casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad

– novación modificativa: una novación no es otra cosa que una modificación de condiciones del préstamo, con reducciones de costes notariales y registrales

se consideran novaciones con esas ventajas las escrituras en las que se pacten una o varias de las siguientes modificaciones: la ampliación o reducción de capital, alteración del plazo, las condiciones del tipo de interés, sistema amortización o cualquiera otra de las condiciones financieras del préstamo

en los préstamos hipotecarios a interés variable, cuando la novación sólo se refiera a la ampliación del plazo del préstamo, la comisión está limitada al 0,1% sobre el capital pendiente de amortizar

3.- al final del préstamo

– cancelación o amortización anticipada total: al igual que en la cancelación o amortización parcial, remunera a la entidad por los trámites administrativos, así como por la compensación a la entidad por lo que deja de ganar – o lucro cesante – al dejar de percibir los intereses por el capital pendiente del préstamo. en los préstamos hipotecarios a interés variable, esta comisión está limitada al 1%

en resumen, qué podemos negociar

la regulación de estas comisiones hace referencia siempre a máximos, pero el banco tiene la potestad de reducir estas comisiones. debemos desde un inicio pensar cuáles son las comisiones que nos pueden ser más interesante negociar. si queremos en el futuro hacer amortizaciones parciales pues ésta será la comisión que intentaremos negociar con nuestra entidad, o si estamos contratando en un momento donde los intereses están muy altos, deberíamos negociar la comisión por subrogación para en un futuro, cuando los intereses bajen, poder renegociar el préstamo hipotecario
Artículo visto en idealista.com 

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