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Archive for 24 mayo 2013

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el congreso de los diputados ha dado luz verde a la ley de fomento del alquiler cuyo objetivo es flexibilizar el mercado del alquiler. entre los cambios destacan el refuerzo de la libertad de pactos entre las partes, la exclusión de la ley de arrendamientos urbanos (lau) de los alquileres turísticos o la actualización de la renta que se podrá hacer en función de índices distintos del ipc. la firma alquiler seguro estima que esta ley “ni flexibilizará el mercado del alquiler ni dará prioridad a la voluntad de las partes para pactar”

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con esta nueva ley se flexibilizan los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento. por un lado, se reducen de 5 a 3 los años de duración de la denominada “prórroga obligatoria” asimismo, se reduce de 3 a 1 año la denominada “prórroga tácita automática” del contrato

se regula además la posibilidad de que el arrendador pueda recuperar el inmueble para destinarlo a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, siempre que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato y lo comunique con dos meses de antelación

el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes. asimismo, se fomenta la rehabilitación de la vivienda, de modo que siempre que las partes lo acuerden, esta pueda ser sufragada, total o parcialmente, por el arrendatario a cambio del pago de la renta

La reforma también tiene como objetivo mejorar la seguridad del tráfico jurídico con la inscripción en el Registro del contrato de arrendamiento. Así, un comprador que adquiera una vivienda estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre que dicho contrato de arrendamiento esté inscrito

Además, una vez inscrito, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a sus derechos legales (prórroga forzosa y prórroga tácita) derivados del contrato de arrendamiento, pues el tercer adquiriente tendrá que respetar el contrato

Artículo visto en idealista.com

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ana pastor, ministra de fomento

el pleno del congreso de los diputados aprobará previsiblemente hoy el proyecto de ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas. la normativa vuelve a la cámara baja para su aprobación definitiva después de cinco meses de tramitación parlamentaria

la ministra de fomento, ana pastor, anunció en mayo de 2012 la presentación de un anteproyecto que incluía importantes cambios en los contratos de alquiler de vivienda. el objetivo de estas medidas es conseguir una mayor seguridad jurídica, sacar las viviendas vacías al mercado y aumentar la protección de las partes

Artículo visto en idealista.com

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os 6 peores tipos de inversiones inmobiliarias

cualquier inversor inmobiliario experimentado sabe que no todos los inmuebles son iguales para invertir. así, viviendas que podrían ser perfectas para tener como vivienda habitual, pueden ser poco rentables para alquilar y provocar pérdidas de dinero a su propietario. te presentamos una lista de cuestiones a evitar si estás pensando en comprar una vivienda como inversión

1. no todos los inmuebles generan ingresos por el alquiler

es poco aconsejable invertir en segundas residencias o suelo si se busca una rentabilidad por la vía del alquiler. algunos apuestan por este tipo de propiedades con la expectativa de una subida de su valor, pero hay un coste de oportunidad que siempre hay que valorar. depositar ese dinero en este tipo de inversiones supone dejar de lado otros ingresos por tener el dinero parado, por lo que antes de comprar y esperar a que suba de precio, hay que estimar cuanto dinero se habría ganado si el dinero hubiera esto en el banco, en acciones y/o en bonos

2. cualquier explotación de inmuebles puede generar pérdidas

Si se compra una propiedad de elevado valor, una casa en la playa o una vivienda para alquilar por vacaciones debe hacer bien los números y costes de dicha adquisición su lo que busca es tener un ingreso recurrente cada año. comprar y explotar una vivienda de alquiler genera varios gastos que quizás no los compensemos con el alquiler. por ello, es recomendable comprar viviendas como inversión que sean rentables desde el minuto uno y nos proporcionen ingresos rápidamente, es decir, hay que comprar casas a precios moderados y no necesariamente en áreas prime con sobreprecios

3. co-invertir con otros inversores

se han popularizado en varios países las propiedades que pertenecen a varias personas. son una forma de diversificar una cartera sin tener que lidiar con la molestia de poseer y administrar propiedades, pero pocas personas han ganado un dinero considerable con ellas por los costes y comisiones que conllevan

4. hacer de promotor particular

el promover y desarrollar un proyecto inmobiliario en un suelo es un negocio de muy alto riesgo, que van desde los legales, a la construcción y de precio, entre otros. estas inversiones es mejor que las hagan personas con grandes patrimonios y experiencia que pueden correr el riesgo de que nunca van a ver su dinero de nuevo

5. Condo-hoteles, multi propiedad y otros tipos de inversiones extrañas

comprar una habitación de hotel y dejar en manos del gestor su gestión o las temidas multipropiedades son inversiones en las que no hay capacidad para predecir los flujos de efectivo, los ingresos por alquiler o el valor futuro de lo que compramos. además, cuando queramos desinvertir son difíciles de revender

6. invertir en el extranjero

se pueden comprar casas en Canadá, estados unidos o londres porque son mercados inmobiliarios potentes. pero hay que tener siempre en cuenta el riesgo divisa. es decir, si compras una vivienda en dólares, aunque la vivienda suba puedes tener pérdidas si el dólar baja. además, las diferentes leyes y riesgos les hacen unas inversiones en las que hay que ser muy prudente

artículo visto en home yahoo

The 6 Worst Types of Real Estate Investments

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artículo escrito por barbara dircksens y caroline jurgens, socias fundadoras de lúmina home staging

ha llegado la época del buen tiempo que nos va a durar por lo menos hasta septiembre. tradicionalmente el segundo trimestre es una época en la que suben las ventas. si tienes tu casa en venta o estás considerando ponerla ahora en el mercado, tienes que pensar en cómo presentarla para que destaque de la oferta de los demás. y para ello, las técnicas son diferentes en verano que en otras estaciones

en diciembre os contamos cómo hacerlo para la época navideña, que es distinto a lo que tienes que hacer en primavera/verano. claramente, ahora es el momento adecuado para poner mucho más énfasis en las estancias exteriores (el jardín o la terraza), pero tampoco hay que olvidar el interior de la casa. te damos los 10 consejos más importantes, tanto para los espacios interiores como exteriores:

dentro de la casa

si tienes tu casa en venta en verano, debes crear un lugar sugerente; con mucha luz pero también con una temperatura agradable. un lugar que respire verano de la forma más seductora posible

• importantísimo; si tienes aire acondicionado asegúrate de ponerlo durante los meses más calurosos, para que la temperatura sea muy agradable dentro de la casa. ten cuidado de no ponerlo demasiado frio, el objetivo siempre es que el comprador potencial esté a gusto y se quede en tu casa el mayor tiempo posible

las ventanas siempre tienen que estar limpias, porque así entrará más luz en la casa, pero en verano aun más; cuando el sol entra por la ventana es el momento en que se ve si están sucias

• si entra mucha luz del sol directamente, no cierres todas las persianas. es mejor la luz indirecta, o a través de unos visillos. un posible toldo puede ayudar, pero procura que no quite demasiada luz, solo ciérralo un poco. entendemos que este es un punto que va en contra de los consejos sobre cómo mantener la casa fresca, pero hay que tener en cuenta que una casa oscura no vende. por lo tanto; ¡antes de una visita abre todo! otro consejo es procurar que la hora de la visita sea la más ventajosa, aprovechando la luz, pero sin pasarse de calor

• recuerda que los olores son más intensivos con el calor, procura por lo tanto airear bien la casa antes de una visita y que no se noten olores a comida o animales domésticos. si te gusta utilizar una fragancia, lo mejor es un ambientador neutro y discreto, porque suele ser algo muy personal

• añade a toda tu casa un aspecto más veraniego. eso se consigue por ejemplo cambiando las cortinas, los cojines y las toallas de colores más oscuros a colores más claros. quita también las alfombras y las mantas oscuras y gordas. añade un ramo de flores o plantas para un aspecto atractivo

fuera de la casa

el verano es el momento oportuno para pasar mucho tiempo fuera, al aire libre. por lo tanto si tiene una terraza o incluso un jardín, hay que presentarlo de la mejor forma posible, porque probablemente sea uno de los puntos más fuertes a la hora de vender tu casa

• por supuesto, el jardín o la terraza tienen que estar bien mantenidos y ordenados durante toda la época de venta, pero especialmente en verano. eso significa dedicarle tiempo al inicio (en caso de que no lo tengas bien mantenido) y después mantenerlo semanalmente. además, es impensable que la terraza o jardín sea utilizado como un trastero

quita las malas hierbas del jardín y las plantas y/o flores marchitas. mantén el césped siempre corto y si hay trozos donde el césped no crece bien, siémbrelos de nuevo. ten en cuenta que le llevará unas semanas crecer. si tienes arboles grandes, pódalos. especialmente si tapan la casa o vistas bonitas. si no puedes ver la casa porque hay un árbol enorme, realmente no es muy atractivo. además bloquea el acceso a la casa de la luz del día. también es aconsejable podar los arbustos

• es importantísimo en esta época regar regularmente tu jardín o las plantas de la terraza para que parezcan frescas y sanas. un jardín con el aspecto de un desierto, ¡no vende! considere si vale la pena comprar un sistema de riego automático, te ahorra mucho tiempo a ti y a los futuros propietarios también. este puede ser un punto fuerte a la hora de venta.

• planta unas plantitas con flores en las zonas verdes o en distintas macetas. siempre da alegría ver unos colores vivos.

una vez que el jardín o la terraza estén limpios, ordenados y bien cuidados, es el momento de crear “un estilo de vida deseado”. dependiendo del espacio que tengas, pon unas sillas y una mesita, una sombrilla o incluso una hamaca. decora todo con cojines, mantel, servilletas, flores o incluso con detalles como una jarra de agua con vasos. para las estancias fuera de casa y sobre todo en verano, sí puedes, utiliza colores más vivos y alegres como azul (marina o turquesa), verde o incluso rosa, rojo o naranja. eso sí, procura siempre mantener un único tono de color que apliques a todo

vestir tu terraza para el verano hace más fácil imaginarse disfrutando del verano en ella

cuando tienes tu casa en venta, lo más importante es convertir tu hogar en un producto que sea vendible. esto significa crear la imagen de un estilo de vida que apele a mucha gente. eso es importante tanto en verano como en invierno. preparar tu casa en venta con un estilo veraniego, fácilmente puede marcar la diferencia entre vender o no vender este verano

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novedades en la ley antidesahucios

artículo escrito por carmen giménez, abogado titular de g&g abogados

¿qué ocurre con los procedimientos hipotecarios judiciales y extrajudiciales iniciados y que se encuentran en curso?

el pasado 16 de mayo entró en vigor la ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que fue publicada el día anterior en el boletín oficial del estado (boe)

el cuerpo legal se divide en cuatro capítulos, conteniendo un régimen transitorio para los procedimientos hipotecarios, tanto judiciales y extrajudiciales, que se encuentren en curso a la fecha de su entrada en vigor

los capítulos tratan de las siguientes materias:

i.- suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables, durante el plazo de dos años a contar desde la vigencia de la ley, es decir, hasta el 16 de mayo de 2015; siempre y cuando se haya adjudicado la vivienda al acreedor o a persona que actúe por su cuenta, y reúnan determinados requisitos de especial vulnerabilidad

llama la atención sobre este punto que la suspensión de los lanzamientos solamente quedan previstos cuando la adjudicación de la vivienda ha sido en favor del propio acreedor, y no cuando hay una adjudicación a un tercer postor, siendo que la propia ley facilita el acceso a postores a las subastas con una considerable rebaja en los requisitos para la licitación: rebaja del aval necesario para pujar del 20 al 5 por cien, y se duplica el plazo de tiempo para consignar el precio de la adjudicación por parte del rematante o postor

ii.- medidas de mejora del mercado hipotecario, estableciéndose entre otras:

• que en la escritura de constitución de un préstamo hipotecario habrá de hacerse constar el carácter de habitualidad de la vivienda

• los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago

• para poder instar una ejecución hipotecaria extrajudicial, ésta tendrá que haber quedado prevista en la escritura de manera separada de las restantes condiciones pactadas, estableciéndose en la ley que la venta se realizará mediante una sola subasta y por medios electrónicos a través del nuevo portal de subastas que se va a crear

• se otorga facultades al notario en el sentido de que podrá poner en conocimiento de todas las partes si considera que alguna de las cláusulas del préstamo puede tener el carácter de abusiva, suspendiendo la venta extrajudicial si se le acredita la interposición de un procedimiento judicial en solicitud de declaración de dicha abusividad

• se modifica la ley del mercado hipotecario, en referencia a las sociedades de tasación, subrayando que las entidades de crédito, estarán obligadas a aceptar cualquier tasación certificada por un tasador homologado y aportada por el propio cliente, y ello con independencia de las comprobaciones que pueda hacer la entidad, cuyo coste, en ningún caso podrá ser repercutible al cliente

• cuando se estipulen cláusulas suelo y techo, se asocie una cobertura del riesgo del tipo de intereses, o se contraten hipotecas en divisas, el prestatario habrá de expresar con su propio puño y letra en la escritura que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato

iii.- mejoras en el procedimiento de ejecución hipotecaria:

• los jueces deberán apreciar de oficio si hay cláusulas abusivas en el título ejecutivo dando un plazo a las partes de cinco días, lo que significará la improcedencia de la ejecución o su continuidad sin tener en cuenta dichas cláusulas.

• se reduce el importe de las costas procesales a cargo del deudor al 5% de la cantidad que se reclame en la demanda

• se establecen unas quitas o descuentos sobre la deuda que quede pendiente después de haber ejecutado la vivienda y satisfecho parte de su importe por la cantidad obtenida por la subasta, estableciéndose incluso una participación del deudor hipotecario en el beneficio o incremento del precio de la vivienda si ésta se llegare a vender por la entidad adjudicataria durante el plazo de los 10 años siguientes a la aprobación del remate, destinando el 50 por cien de dicha plusvalía a saldar parte de la deuda que le reste por abonar

• hay una nueva regulación sobre los requisitos para participar en las subastas, como ya se ha visto anteriormente, determinándose una serie de facilidades que abrirán la puerta para la intervención de multitud de nuevos postores, con la probable consecuencia de quedarse en “una cortina de humo” la posibilidad de los más vulnerables de solicitar la suspensión del lanzamiento de su vivienda durante el plazo de dos años, al no resultar el adjudicatario el acreedor hipotecario

• importante es la regulación de la imputación de pagos obligatoria, debiendo realizarse por el siguiente orden: intereses remuneratorios, principal, intereses moratorios y costas

• solamente se podrá dar por vencida la totalidad de la deuda, si han mediado previamente tres plazos impagados, y si esta medida ha quedado prevista en la escritura de constitución del préstamo. de no ser así, el procedimiento se iniciará solamente por la deuda impagada y si se llegara a subastar el comprador o adjudicatario quedará subrogado en la parte de la hipoteca que no se hubiera satisfecho

iv.- se modifica el real decreto ley 6/2012 de 9 de marzo de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos y que recoge el código de buenas, prácticas para la reestructuración de las deudas hipotecarias sobre la vivienda habitual, ampliando su ámbito de actuación a los avalistas hipotecarios respecto de su vivienda habitual, y algunas características de las medidas que pueden ser adoptadas, manteniéndose la voluntariedad de las entidades financieras para su adhesión, y se deja previsto quienes serán los miembros de la comisión de control para su cumplimiento

el régimen transitorio para las hipotecas constituidas con anterioridad a la ley y para los procedimientos hipotecarios judiciales y extrajudiciales en curso.-

a) los intereses de demora que se devenguen a partir del día de la entrada en vigor de la ley, 16 de mayo, en los préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual constituidos con anterioridad, así como aquellos que habiéndose devengado no hubieran sido satisfechos, no podrán superar tres veces el interés legal del dinero

b) en los procedimientos judiciales o extrajudiciales que no hayan concluido, el secretario judicial o el notario darán al acreedor ejecutante un plazo de 10 días para recalcular la cantidad adeudada por este concepto

c) para los procedimientos ejecutivos hipotecarios en curso, en los que haya transcurrido el plazo de 10 días para oponerse conforme a la ley, los deudores disponen de un mes (hasta el día 16 de junio) para oponerse a la ejecución, fundando sus razones exclusivamente en que el título ejecutivo o escritura de préstamo contenga cláusulas abusivas. esta oposición se podrá realizar incluso aunque haya habido adjudicación en la subasta siempre y cuando no se haya entregado la posesión al adjudicatario con el lanzamiento del deudor. mientras dure este trámite de oposición el juicio ejecutivo quedará suspendido

d) igual suerte corren los procedimientos ejecutivos en los que ya se haya iniciado el período de oposición de 10 días, dejando de surtir efecto dicho plazo y computándose el de un mes desde la entrada en vigor de la ley. es decir, hasta el próximo 16 de junio

e) a las adjudicaciones anteriores al 16 de mayo, fecha de entrada en vigor de la ley, le serán aplicables las quitas o descuentos sobre la deuda que haya quedado pendiente, así como la posible participación del deudor hipotecario en el beneficio o incremento del precio de la vivienda si ésta se llegare a vender por la entidad adjudicataria durante el plazo de los 10 años siguientes a la aprobación del remate, destinando el 50 por cien de dicha plusvalía a saldar parte de la deuda que le reste por abonar

f) en las ejecuciones extrajudiciales, en las que no se haya producido la adjudicación del bien hipotecado, el ejecutado tiene el plazo de un mes, o hasta el próximo 16 de junio, para acreditar al notario que ha interpuesto un procedimiento judicial en solicitud de la declaración de abusividad de alguna cláusula del préstamo que constituya el fundamento extrajudicial o que sea determinante para la cantidad exigible. el notario habrá de suspender la venta hasta que esté resuelto el procedimiento judicial interpuesto

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los baños pequeños suelen ser un reto a la hora de decorar. se necesita espacio para todos los sanitarios, toallas y almacenaje, pero para encontrarlo hay que agudizar el ingenio. te proponemos una colección de fotos de baños pequeños modernos donde podrás encontrar varias ideas de decoración

baños modernos y sencillos. esa suele ser la máxima a la hora de decorar estos espacios tan especiales. generalmente hay que decantarse por una ducha o por una media bañera y aprovechar el espacio bajo el lavabo para colocar un mueble de baño para guardar todos lo necesario para el higiene. hay que tirar de espejos, que también nos ayudarán a darle un look más amplio, combinar bien los colores y elegir correctamente los elementos decorativos y la iluminación para que nuestro baño no parezca tan pequeño

te presentamos una serie de imágenes sobre baños modernos pequeños para que encojas ideas para decorar tu cuerto de baño con el mayor gusto posible

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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el propietario debe reclamar el impago del ibi antes de interponer la demanda

el impago del impuesto de bienes inmuebles (ibi) por parte del inquilino es motivo suficiente para dar por terminado el contrato del alquiler pero siempre que el propietario haya reclamado el pago con anterioridad a la presentación de la demanda de resolución del contrato, según el tribunal supremo

según una sentencia del tribunal supremo para que el propietario reclamen el ibi al inquilino (si así está pactado en el contrato de arrendamiento) es preciso que se reclame “fehacientemente” con anterioridad a la presentación de la demanda por impago, si lo que se pretende es la resolución del contrato. el inquilino tendrá 30 días para que se oponga o acepte. después de este plazo, el propietario podrá instar el pago vía judicial y la demanda debe ir acompañada de una copia del recibo del ibi, para que el inquilino conozca la causa de  la reclamación

por tanto, si el pago del ibi no ha sido requerido previa y fehacientemente por el propietario, el tribunal supremo no acepta la resolución del contrato del alquiler por impago del ibi

en el caso planteado ante la sala la arrendataria de un local destinado a ferretería adeudaba dos rentas que fueron pagadas. el juzgado había desestimado la demanda por inadecuación del juicio de desahucio por tratarse de una cuestión compleja. la audiencia provincial estimó parcialmente la demanda declarando el desahucio por el impago del ibi, cuyo recibo se había comunicado al arrendatario con la demanda

la sentencia del tribunal supremo, de la que es ponente el magistrado arroyo fiestas, estima el recurso interpuesto por la arrendataria y considera que, si bien procede mantener la condena al pago del ibi, su impago, al no haberse requerido previamente el abono, no puede tener efectos resolutorios del contrato de arrendamiento conforme a la doctrina jurisprudencial de la sala
Artículo visto en idealista.com

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