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Archive for the ‘5 días’ Category

alquilar-vender

Comprar una vivienda para luego alquilarla resulta cada vez una práctica más común. mientras la rentabilidad del bono español a 10 años se sitúa en el 3,8%, la rentabilidad por el arrendamiento es del 4,6%. no hay de momento ningún producto financiero de similar riesgo con una rentabilidad mejor. según un estudio de idealista.com, portal inmobiliario líder en españa, en los barrios más lujosos o con el precio de venta de las casas más elevado, es más rentable alquilar, mientras que en las zonas con precios más baratos, es más interesante comprar

el diario “cinco días” ha hecho una comparativa y concluye que en las zonas más lujosas de las dos grandes urbes, madrid y barcelona, es más interesante alquilar que comprar, ya que es más fácil hacer frente al pago de un alquiler que de una hipoteca. en cambio, en las zonas donde los precios se han ajustado más, es más rentable comprar que alquilar

según fernando encinar, jefe de estudios de idealista.com, “una sociedad con más alquiler es una sociedad mejor a nivel económico y laboral”. el periódico también señala que comprar una casa en 30 años equivale prácticamente a vivir hasta 41 años como inquilino

 

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sareb-pisos

la web de sareb aún no está operativa ni anuncian sus pisos en los portales. hay que visitar web a web

el banco malo o sareb ya ha iniciado la esperada venta de sus pisos. de momento, los ha puesto a la venta en los mismos bancos en los que estaban “almacenados” previamente (BFA-Bankia, Catalunya Banc, Nova Caixa Galicia Banco-Banco Gallego y Banco de Valencia), por lo que el proceso de compra es similar a si comprara un piso de banco, con sus beneficios y sus perjuicios

de momento, el banco malo no tiene todos sus inmuebles anunciados en un único contenedor ni portal inmobiliario. esto supone una molestia para el comprador, porque si desea conocer su producto tendrá que ir visitando cada sucursal o página web de las entidades que ya han “vendido” sus viviendas al banco malo. hasta ayer, sólo bankia y catalunya caixa tenían alguna referencia en su web a los pisos de sareb

producto disperso en varias fuentes

según comentan fuentes de sareb a idealista news, las viviendas que se han puesto actualmente a la venta no son todas las que el banco malo ha absorbido de cada entidad, son sólo una parte de ellas. de momento, añaden, “cada banco sólo venderá sus antiguas viviendas, es decir, no habrá intercambio de viviendas entre los bancos”. así, si alguien está interesado en una antigua vivienda de bankia, deberá preguntar por ella y hacer las negociaciones en bankia

esta dispersión del producto y el hecho de no poder consultar todo el stock disponible en los portales inmobiliarios generales es un hándicap a la hora de comprar una vivienda del banco malo

desconocimiento en las sucursales

según señala el diario cinco días, los empleados de las sucursales que están vendiendo pisos del banco malo, en concreto bankia, no tienen aún muy clara la titularidad de los pisos que están vendiendo. en algunos casos señalan que son propiedad del banco y en otros reconocen que son del banco malo

sea como fuere, en las sucursales se informa sobre la vivienda y se facilita la visita a los inmuebles. una vez realizado el proceso, el posible comprador puede realizar una oferta por el inmueble que será transmitida a sareb para su estudio. a partir de ahí, paciencia y a esperar una respuesta

páginas web con escasa información

la página web de bankia aún no recogía ayer de forma clara el inicio de la comercialización de los pisos del banco malo. de hecho, el único reclamo que había era un anuncio (banner) cuyo link devolvía a la página de inicio del portal. no obstante, navegando por el portal se podían encontrar viviendas de sareb, sin detallarse si pertenenen o no al banco malo, sino que aparece mezclado con el resto de producto de bankia.

catalunyacaixa ha creado un espacio donde se recogían los inmuebles de sareb y en el que se invita a realizar una oferta económica y esperar el contacto de sus comerciales. en algunos casos, los inmuebles se venden en la web del banco pero a través de la red de apis y colaboradores que tiene el banco

hipotecas

de lo que todavía no se habla es de las condiciones de la hipoteca si compras un piso del banco malo, ya que aún no se han concretado. por las web de los bancos nacionalizados sólo aparecen referencias a las hipotecas que se utilizan para vender sus pisos

se trata del comienzo de la comercialización de viviendas de la mayor inmobiliaria de europa, por lo que será un proceso que irá mejorando con el tiempo

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el ministerio de fomento ultima limitar la promoción de pisos de protección oficial (vpo) en régimen de compra. el secretario de estado de infraestructuras, transporte y vivienda, rafael catalá, ha anunciado que dada la actual coyuntura económica no tiene sentido incentivar la compra de vivienda ni edificar más vpo que no sea para destinarla al alquiler

según el ejecutivo, la apuesta masiva por incentivar la adquisición de vivienda, incluidas las VPO, ha propiciado un mercado “tremendamente” desequilibrado donde no existe oferta competitiva de pisos para arrendar “de tal manera que esa sea de verdad una opción de vida sin menoscabo de la propiedad”

en este sentido, catalá recordó que entre 2008 y 2011 el presupuesto público destinó 1.720 millones de eurosa incentivar la compra de vivienda frente a los 337 millones que fueron a parar a políticas sobre alquiler

el nuevo plan que el ministerio de fomento prepara sobre el alquiler y la rehabilitación de viviendas contempla el pago de hasta el 50% del alquiler anual de la vivienda habitual a aquellas familias cuyo nivel de renta “conjunto” sea de entre 1,2 y 3 veces el iprem (indicador público de renta de efectos múltiples). es decir, ingresos inferiores a los 1.600 euros al mes. no obstante, esta ayuda tendrá un límite de 2.400 euros anuales por vivienda y el contrato de arrendamiento debe ser por un importe igual o inferior a 600 euros mensuales

el borrador del plan recoge que las ayudas se abonará mensualmente y se concederán por un plazo de 12 meses, prorrogables por un máximo de otros 24 meses “siempre que se mantengan las condiciones relativas a la renta de la unidad familiar”

rtículo visto en cinco dias

Fomento rescata las subvenciones al alquiler y limita la edificación de VPO

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edificio abandonado a medio construir en la costa valenciana

sareb, el banco malo español, contempla la demolición de promociones de viviendas a medio construir en las que no vea viabilidad económica. los derribos comenzarían a partir del año 2016 en aquellas situaciones donde con la demolición “mejorase su posición” económica. además de la demolición, el banco malo ya tiene una planificación de tiempos para vender, alquilar o terminar los activos inmobiliarios que le lleguen de las entidades en apuros

el plan de negocio con el que el frob quiere poner en marcha sareb y encontrar inversores detalla de forma clara los planes del banco malo. en el mismo se explica “Sareb segmentará y priorizará” sus activos adjudicados para decidir “si se debe vender, invertir en él o mantenerlo en espera de mejores condiciones de mercado”

La sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria no descarta casi ninguna alternativa y una prueba de ella es que dentro en su cuarto año de vida, en 2016, llevará a cabo incluso demoliciones si fuera necesario cuando empiece a gestionar a fondo los esqueletos inmobiliarios. Sareb estima, de hecho, que el coste de derribo de un edificio a medio terminará ascenderá a 12 euros/m3 frente a los 900 euros/m3 que supondrá su desarrollo, más la inflación. en algunos casos, no compensará

plan del banco malo

según indica el diario cinco días, hasta el año 2016 los esfuerzos estarán focalizados en la vivienda terminada, tal y como se detalla en un documento distribuido entre la gran banca española y algunos fondos de inversión internacionales a los que se pretende captar como inversores

sus planes son:

1) durante los primeros seis a 18 meses, la comercialización estará centrada en los inmuebles terminados más líquidos, “sobre todo de segunda mano”, situados en las provincias con mayor demanda.

2) los pisos acabados “se venderán -en carteras de activos o de forma individual, según corresponda- o se alquilarán si esa es la estrategia más viable comercialmente”. mediante el alquiler de viviendas esperan obtener 97 millones el primer año y acumular un saldo de 1.412 millones de euros en los 15 años de vida de Sareb

3) A partir del año y medio de su puesta en marcha, el banco malo tratará de ir dando salida a la vivienda situada en zonas con “exceso de oferta” al mismo tiempo que promueve la venta de terrenos con planes de mercado en áreas donde haya poca oferta

4) en cuanto a las promociones “inacabadas, o bien pueden ser vendidas tal cual o completadas si el planteamiento de negocio para hacerlo es suficientemente robusto” ya sea de forma directa con con “joint ventures” con otras empresas del sector. esto será a partir de 2016, donde también se comtemplará la demolición, algo ya realizado por el banco malo irlandés

5) el turno del suelo situado en “zonas secundarias” llegará entre el tercer y quinto año, ya que ahora es un mercado prácticamente inexistente

6) si las parcelas no tuvieran licencia de urbanismo, su desarrollo se llevaría a cabo a partir del sexto año

7) tambén por esas fechas se valorará la venta de participaciones en promotoras. La inversión directa en el desarrollo de suelos o la firma de acuerdos con empresas que la lleven a cabo también está contemplada

¿y los créditos a promotores?

una parte importante a tratar es el tema de los préstamos a promotores, que suponen dos tercios de la carga de activos tóxicos que pasará de las entidades con problemas al banco malo. según el tipo de crédito se llevará a cabo una estrategia. así, en créditos ya fallidos se primará la dación en pago “con el fin de reducir al mínimo los costes judiciales de ejecución hipotecaria”

para los “créditos sanos” se tratará de “maximizar la rentabilidad, siendo necesario en algunos casos, participar en la reestructuración financiera del deudor”, pero sin otorgar nuevos fondos

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Si pinchas aquí podrás acceder al anuncio de alquiler en Idealista de la casa de este economista observador. El anuncio no tiene interés para este blog pero he pensado que explicar la decisión si que puede tenerlo. Desde que me independicé viví de alquiler hasta que compré esta vivienda. La casa la compré sobre plano hace diez años aunque no me la entregaron hasta 2006.

De niño vivía en Fuencarral y Las Tablas eran humedales, huertas y terrenos de cultivo de cereal donde venía con la bicicleta. Tuve la oportunidad de comprar al principio de la burbuja y no me arrepiento de ello. Es un barrio nuevo, muy bien urbanizado, con poco tráfico e ideal para familias con hijos pequeños como nosotros.

¿Por qué nos mudamos? El piso nos encanta, la urbanización nos encanta y el barrio nos encanta, tanto que nos mudamos muy cerca para que mis niños sigan en el Colegio del Estudiantes. Un colegio con el método de la Asociación Libre de Enseñanza, bilingüe y concertado, lo cual ayuda a las finanzas familiares. La educación de nuestros hijos es nuestra principal misión y condiciona totalmente nuestra decisión. El problema es que desde que nació mi niño pequeño este economista observador perdió su despacho y la casa se nos ha quedado algo pequeña.

¿Por qué alquilar y no vender? La casa está casi pagada y agredir ahora a los pecios de compra supone perder mucha renta. ¿Es posible que caiga más? Es posible, pero la casa está en primera línea de la prolongación de la Castellana y estamos hablando de una de las mejores localizaciones del Madrid del futuro. Por eso nos la quedamos en propiedad y lo ponemos en alquiler.

¿Comprar una nueva o alquilar? Una vez que tienes una vivienda, si las cosas te van mal en la vida siempre tienes un sitio donde vivir, la compra de la segunda es puramente una inversión y hay que seguir criterios estrictamente financieros. El primer criterio es que siempre puedes comprar deuda pública. El bono a 10 años paga el 6% y el ratio de alquiler anual sobre precio de la nueva vivienda debe estar por encima del 6%. Este ratio en las zonas cercanas al colegio de mis hijos y en el tipo de casa que estamos buscando está próximo al 3%, por eso hemos optado por alquilar.

Pero la vivienda no es un bono ya que el precio es variable. Por lo tanto, la expectativa de variación del precio determina la rentabilidad de la inversión. Nos vamos a mudar a un chalet adosado donde la repercusión de suelo es mucho mayor que en un piso. La burbuja fue principalmente en el suelo y los precios en los adosados aún no han ajustado todo lo que deberían.

En la primavera de 2011 anticipé en este blog que el precio de la vivienda había tocado un suelo. Reconozco que nunca pensé que nuestra querida España acabaría intervenida, con seria restricción de financiación exterior, en un frenazo brusco como el actual y con extrema restricción crediticia. En esos escenarios y sin tipo de cambio, el juste tiene que ser nominal y los precios de la vivienda seguirán ajustando y lo más probable es que sobrerreaccionen.

¿Compraría en el futuro una segunda vivienda? Sin duda. Este economista observador mantiene su confianza en el futuro de nuestra querida España para superar la actual encrucijada en la que nos encontramos. Por eso no vendemos la primera vivienda y no descartamos comprar una segunda. Si fuera primera vivienda ya hay cosas que asumen el ajuste de precio y empiezan a ser atractivos. También creo que el Estado debería fomentar el alquiler para estabilizar el precio de la vivienda con el stock que asuma en el banco malo.

Pero de momento nos vamos de alquiler. Ya se me había olvidado pero mi madre en el último mes ya me ha dicho cuatro veces que alquilar es tirar el dinero. Hay cosas que nunca cambian pero mi madre es maravillosa y me ha aguantado mucho en la vida. Por lo tanto, su fobia por el alquiler es una anécdota.

Artículo visto en cincodias.com

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Europa paga y Europa manda. El Eurogrupo tiene las ideas muy claras de hacia dónde debe dirigirse la inyección de millones que recibirán los bancos españoles: al saneamiento de las entidades con problemas, a través de la creación de un banco malo.

A diferencia de lo que ha ocurrido hasta ahora, las entidades rescatadas o nacionalizadas no se venderán con un Esquema de Protección de Activos (EPA), que cubra las potenciales pérdidas que genere la cartera de activos problemáticos.

Según explican fuentes de Economía, a Bruselas “no le gusta el modelo EPA, y prefiere optar por la constitución de un banco malo” donde se acumulen todos los inmuebles de las cajas con problemas.

Este cambio en los criterios de liquidación de entidades es lo que ha provocado la suspensión de las subastas de Catalunya Caixa y Banco de Valencia, dos entidades controladas por el Estado a través del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB).

A falta de que España formalice la petición al Eurogrupo de apoyo financiero para sus bancos -que ha ofrecido hasta 100.000 millones de euros-, la alternativa preferida por Bruselas para sanear el sector es forzar a los cuatro grupos controlados por el FROB (los dos citados, junto con Bankia y Novagalicia) a derivar a una sociedad pública de gestión de activos todos sus inmuebles, que absorbería buena parte del dinero solicitado. Juntas suman adjudicados por más de 15.600 millones.

Una vez que estas cuatro entidades hubieran saneado sus balances, el FROB podría retomar las ventas, aunque las condiciones serían muy distintas. Con el nuevo procedimiento de reestructuración, las entidades interesadas comprarían las cajas nacionalizadas limpias de activos tóxicos, pero sin ningún tipo de ayudas en forma de EPA.

A pesar de que el comisario de Competencia, Joaquín Almunia, apuntó que alguna de estas cuatro entidades podría verse abocada a la liquidación, desde Economía se descarta por completo esta posibilidad “por ser la opción más cara”.

Inmobiliarias ad hoc

Pero los inmuebles no son solo un problema de las entidades intervenidas. Los bancos y cajas viables también sienten su peso. Mientras estos activos adjudicados permanezcan en su balance, verán restringida su capacidad de dar crédito. Estas entidades barajan fórmulas para desconsolidar esos activos y maximizar el dinero que pueden lograr por ellos. Y parecen haber dado con una: crear inmobiliarias especializadas en cada clase de activo. El Real Decreto 18/2012 exige desde el pasado mayo a todos los bancos traspasar a sociedades anónimas los inmuebles que se adjudican fruto de las daciones en pago y de los embargos. Esto no supuso una gran novedad para el sector porque casi todas las entidades han constituido inmobiliarias para agilizar la gestión, desarrollo, reforma y venta de los activos que reciben. Pero ahora, las entidades darán una vuelta de tuerca a estas firmas. Según explica Francisco Uría, socio responsable del sector financiero de KPMG, “es probable que cada entidad disponga de varios vehículos perfilados por tipología de activo”.

Las entidades han visto que es imposible vender todos sus inmuebles en bloque sin aplicarles descuentos que generen pérdidas importantes. Por esta razón, barajan la idea de constituir inmobiliarias para cada tipo de activo. Por ejemplo, una sociedad para centros comerciales, otra para naves industriales, una tercera para promociones y otra para el suelo. Esta fórmula facilitaría la llegada de inversores especializados.

Una de las metas que tienen los bancos es desconsolidar sus inmuebles. Para ello, además de transferirlos a una inmobiliaria, deben perder el control y la gestión de esa sociedad. Y aquí, como recuerda Uría, surge otra posibilidad: que varias entidades formen sociedades compartidas, de forma que todos diluyan su participación. Mientras, un tercero podría hacerse cargo de la administración del día a día. No obstante, como destaca el experto de KPMG, “los criterios que permitirán la desconsolidación de los activos aún están pendientes de algún tipo de comunicación o circular del Banco de España”.

Las cifras

15.600 millones de euros en activos adjudicados suman las cuatro entidades bajo la órbita del FROB. Son Bankia, Novagalicia, Catalunya Caixa y Banco de Valencia.

15 años tendrán los bancos para repagar el dinero europeo, según Economía.

4% deberá pagar España al Eurogrupo aproximadamente a cambio de la ayuda para sus bancos.

Guindos solicita hoy el rescate a la banca

El ministro de Economía, Luis de Guindos, presentará hoy formalmente al Eurogrupo la petición de ayuda para recapitalizar a la banca española. Según explicó el pasado viernes, su carta no indicará la petición de una cantidad determinada de dinero a pesar de que las dos consultoras contratadas por el Ejecutivo para facilitar una valoración independiente de las necesidades de capital indicaron que el sector necesitará hasta 62.000 millones de euros. El Eurogrupo ha ofrecido a España una aportación máxima de 100.000 millones para sus bancos.

Precisamente, el presidente del Eurogrupo, Jean-Claude Juncker, había dado a España de plazo hasta el lunes para presentar la petición de ayuda. De Guindos insistió en que la solicitud es una “mera formalidad” y criticó al presidente del Eurogrupo por su presión señalando que “de vez en cuando al señor Juncker también hay que explicarle las cosas”.

Una vez recibida la petición, los inspectores de la Comisión Europea (CE), el Banco Central Europeo (BCE), la Autoridad Bancaria Europea (ABE) y el Fondo Monetario Internacional (FMI) viajarán a España para negociar los términos del rescate.

Guindos destacó que los requisitos que se impondrán a los bancos en cuestión de plazos, tipos de interés o periodo de carencia a cambio de la ayuda quedarán explicados en un memorándum. Este documento se acordará en el Eurogrupo del 9 de julio. El ministro adelantó que el plazo de repago será de más de 15 años, que existirá un periodo de gracia de entre cinco y 10 años y que el tipo de interés que cargará Europa a España por el dinero oscilará entre el 3% y el 4%.

Artículo visto en cincodias.com

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Aún se desconoce si será solo cosa de la crisis o es que las empresas y, sobre todo, las familias han aprendido la lección del pasado y optan por ser más prudentes. Lo cierto es que los datos disponibles apuntan que a finales del año pasado las nuevas hipotecas contratadas se parecen cada vez menos a las suscritas en el pasado reciente.

Valga como ejemplo lo que ha ocurrido con los plazos de amortización. La serie histórica que publica el Banco de España, que solo se remonta a 2004, subraya cómo se ha pasado de hipotecas de casi 29 años de promedio en 2007, en plena efervescencia del boom, cuando llegaron a ofrecerse a 40 años, a que los plazos contratados se sitúen por debajo de los 24 años. En concreto, la última cifra disponible data de diciembre de 2011 y asciende a 285 meses, es decir, 23,7 años.

Más garantías y avales

Los expertos consultados atribuyen este acortamiento de los plazos a dos factores. Por un lado, a la presión que ejerce la banca para conceder préstamos con el menor riesgo posible y, sin duda, cuanto más se prolongue la amortización, más incertidumbre y, por tanto, más riesgo ante la posibilidad de que los tipos se incrementen y el crédito entre en mora.

Y, por otro lado, una mayor prudencia de los titulares de hipotecas. “Conscientes de que ahora conseguir un préstamo es mucho más difícil por los avales y garantías que hay que aportar y mucho más caro, por la subida de los diferenciales que se aplican sobre el euríbor, los clientes optan por apurar al máximo los plazos, ya que a menos años, menos intereses que pagar”, aclaran fuentes de una de las principales entidades del país.

También se observan cambios en el capital prestado. Mientras el porcentaje del valor de tasación que suelen contratar los futuros hipotecados se mantiene constante, oscila entre el 55% y el 58% del total de la casa, no ocurre lo mismo con los préstamos denominados de alto riesgo.

Se trata de las hipotecas concedidas por más del 80% del valor de tasación, aquellas más vulnerables a las rebajas de precios en el mercado. Durante el boom inmobiliario las entidades juraron hasta la saciedad que no era habitual otorgar esta clase de préstamos y, sin embargo, las estadísticas oficiales aseguran que llegaron a representar el 18% de todos los nuevos créditos.

Una vez que estalló la crisis de los préstamos subprime y se consumó el crac financiero y económico global, el mercado hipotecario sufrió un parón del que le está costando salir y esos créditos con mayor riesgo se redujeron hasta suponer solo el 10% de las nuevas operaciones. El Banco de España acaba de constatar que a finales de 2011 volvieron a repuntar al 13,5%, aunque cerraron a un promedio del 12,6%.

La razón es bien sencilla. La necesidad que tienen bancos y cajas en dar salida a sus viviendas explica que ofrezcan estas hipotecas para animar a los compradores que no disponen de ahorro previo. Nada ni nadie en esta coyuntura aconseja eso de hipotecarse para toda la vida.

Artículo visto en cincodias.com

 

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