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Archive for the ‘Abc’ Category

El crédito a las familias no fluye, la tasa de desempleo presenta visos de seguir subiendo y el propio Gobierno ha anunciado una modificación del la ley de arrendamientos para flexibilizar el mercado del alquiler y poner en circulación las más de tres millones de casas vacías que hay en nuestro país. Los nuevos tiempos de crisis podrían propiciar un cambio de mentalidad en la sociedad española, tradicionalmente apegada a la necesidad de poseer una propiedad inmobiliaria.

Mientras el precio de venta de la vivienda en España sigue bajando, aunque cada vez más voces apuntan a que ya ha tocado suelo, sobre todo en Madrid. Según los datos de Tinsa, el precio de la vivienda en España bajó durante el primer trimestre de 2012 un 9,2% con respecto al mismo periodo del año anterior. Las rebajas de precios, no obstante, no han afectado al sector del alquiler, que el pasado mes de abril incluso llegó a subir con un incremento del 2,1%, según el INE.

Ante esta situación, ¿es mejor optar por el alquiler o por la compra? Expertos como Óscar Martínez, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios, aconseja comprar siempre y cuando se necesite y no esperar a que bajen más los precios. «El comprador no puede estar siempre pendiente de una posible rebaja. Si se puede pagar y se trata de la vivienda habitual, aconsejo comprar, asegura Martínez.

Además, Martínez cree que el mercado del alquiler tiene que evolucionar todavía mucho en España. Valora las medidas anunciadas por la ministra de Fomento en Consejo de Ministros porque ayudarán a abaratar el alquiler y a sacar más viviendas al mercado. En este sentido, destaca lo que ocurre en Europa, donde «muchas de las viviendas son para arrendar» y se otorga más seguridad al inquilino para que no se le pueda echar del inmubble en caso de que el propietario decidiera vender su casa.

No obstante, el presidente de la Asociación de Expertos Inmobiliarios reconoce que la «inseguridad en el trabajo y en las finanzas» hacen difícil optar por «meterse en una compra a 40 años» en estos momentos en España.

Valorar nuestra situación

Por su parte, el director general de Pisos.com, Miguel Ángel Alemany, explica que a la hora de plantearse la cuestión entre alquilar o comprar hay que ir más allá de la regla que establece que si la mensualidad de un alquiler es más baja que la cuota hipotecaria es mejor optar por ser inquilino. «Hay que tener en cuenta el precio inicial de venta, si se puede negociar, y ver si somos capaces de optar a una hipoteca sin intereses desorbitados y comisiones añadidas», advierte Alemany.

Por ello, el director de Pisos.com cree que el verdadero condicionante a la hora de decidir si alquilar o comprar es «la situación económica del inquilino o comprador». En caso de optar por lo primero, Alemany destaca la ventaja de poder ahorrar los intereses que hubiéramos pagado por la hipoteca en un depósito que nos ofrezca rentabilidad.

Otros expertos inmobiliarios independientes, como Borja Mateo, creen que no es conveniente lanzarse a comprar hasta 2015-2016 porque los pisos tienen que seguir bajando. Mateo opina que en los tiempos que corren es aconsejable optar por el alquiler para no perder oportunidades por la bajada de precios de compraventa. Asimismo, anima a renegociar los precios del alquiler dada la situación, en algunas casos desesperada, en la que se encuentran muchos propietarios.

Artículo visto en abc.es

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Sara y sus compañeras de piso perdieron 1.200€ porque el casero decidió quedarse con la fianza saltándose el contrato; Lourdes vio cómo un día sí y otro también se encontraba con el propietario en su salón; Mari Carmen no descubrió que el arrendador entraba al piso cuando ella se iba hasta que decidió cambiar la cerradura; Sandra vio cómo la inquilina que mantuvo en su piso durante varios meses se marchó sin pagar el alquiler y encima al irse le quemó la cocina. A Ramón se le llevaron todos los muebles y sanitarios de su piso arrendado y se los intentaron vender a los albañiles que hacían la obra en un piso contiguo. Estos cinco testimonios son parte de los recabados por ABC.es que demuestran que la fórmula del alquiler está lejos del ideal que debería alcanzar en España.

Para tratar sacar al mercado los más de tres millones de viviendas vacías que hay en nuestras ciudades, el Ejecutivo de Mariano Rajoy anunció un paquete de medidas para reactivar el mercado del alquiler en España. Con este plan el Gobierno pretende dotar de mayor seguridad jurídica a los propietarios y flexibilizar los contratos para ayudar a los inquilinos. Y es que hasta ahora las dos partes implicadas se mostraban reticentes a la hora de recurrir a la fórmula del alquiler.

Caseros que se quedan con la fianza

Es quizá uno de los casos más recurrentes y que más quejas produce entre los inquilinos. Destrozos inexistentes, reparaciones que no se han producido, necesidad de contratar un servicio de limpieza tras dejar el piso que no es necesario, son algunas de las razones que esgrimen los propietarios para retener la fianza. Es cierto que hay ocasiones en que los caseros tienen que usar la fianza para este tipo de gastos, el problema es cuando algunos caseros se la quedan de forma sistemática. Según abogados consultados por ABC.es, los pequeños desperfectos generados por el uso habitual no son motivos para retirar una fianza.

Sara G. es una estudiante universitaria que vino a Madrid desde Talavera de la Reina. Desde su llegada a la capital hace cuatro años ha estado viviendo en pisos de alquiler. Siempre ha cohabitado con compañeros en pisos de estudiantes, y casi nunca habían tenido problemas con los caseros, excepto los pequeños roces que se suelen generar en el día a día. Sin embargo el año pasado sufrió una de estas experiencias negativas.

«El casero se quedó la fianza porque quiso», según Sara, el casero alegó desperfectos en unas cortinas y la necesidad de contratar un servicio de limpieza. «El piso estaba limpio y lo de las cortinas era la suciedad típica del uso». La fianza equivalía a más de 1200 € entre las tres compañeras.

Precisamente este es uno de los problemas en estos casos, la gente renuncia a litigios por recuperar su fianza ya que el montante, aunque importante, no lo es lo suficiente como para meterse en abogados y juicios.

Propietarios entrometidos

Otro caso más o menos habitual se produce cuando el propietario entra al piso que tiene alquilado sin el correspondiente permiso de los inquilinos. Pese a que esto es ilegal, es bastante frecuente que se dé, debido a que el arrendador sigue entendiendo que esa es su casa, y por tanto que tiene derecho a entrar para comprobar el «estado» en el que se encuentra.

Lourdes tuvo que irse del piso a los dos meses dejando colgados a sus compañeros

Esto le ocurrió a Lourdes, una estudiante extremeña que en su primer año en Madrid decidió lanzarse a la aventura del piso compartido. Recuerda como la primera experiencia fue mala, aunque ha seguido apostando por este tipo de viviendas. «El problema es que este señor –el propietario- llegaba y entraba en el piso cuando quería. No entendía que los que decidíamos quién entraba en casa éramos nosotros, que para entrar nos tenía que pedir permiso, no usar su llave». La situación se repetía, y aunque al principio era molesto, luego ya se hizo insostenible. «Llegaba un sábado o un domingo por la mañana y le veías ahí, a mis compañeros tampoco les hacía gracia pero no les molestaba tanto». Finalmente ella decidió irse a los dos meses, perdiendo la fianza y dejando tirados a sus compañeros en el alquiler. «No se si al final dejó de entrar o no, yo al irme acabé mal, ya que cuando me fui mis compañeros tuvieron que pagar la diferencia hasta que encontraron a alguien que ocupara mi cuarto», comenta.

La entrada de propietarios al piso sin el pertinente permiso de los inquilinos es algo más frecuente de lo que pensamos, y no solo en pisos compartidos o de estudiantes. Hay situaciones aún más graves, como cuando este espera a que el inquilino haya salido del piso para entrar, algo que se puede considerar delito. María del Carmen, de 54 años y en paro, vivía de alquiler en un pequeño estudio en el centro de Madrid y le pasó algo parecido. «Al llegar a casa notaba como si alguien hubiera entrado, tenía esa sensación, decidí cambiar la cerradura, y al día siguiente, cuando volví a casa, el propietario me dijo que por qué había cambiado la cerradura, ahí supe que era él». Como en otros casos ella tampoco denunció, «no tenía pruebas, y tampoco quería meterme en problemas con un piso en el que estaba contenta», afirma.

Inquilinos morosos y daños en la vivienda

Es quizá el mayor miedo de muchos pequeños propietarios a la hora de poner su segunda vivienda dentro del mercado del alquiler. Frecuentemente se escuchan en prensa o televisión casos en los que inquilinos destrozan el piso antes de marcharse sin pagar. ABC.es ha contactado con casos que han sufrido al ver impotentes como no podían hacer nada con su casa. Desde inquilinos que se llevan todos los muebles del piso, incluyendo cocinas y baños, hasta los que les queman parte de la cocina por «despecho» tras ser expulsados del piso. Incluso casos curiosos, como unos inquilinos que intentaron vender los sanitarios y muebles a los obreros que estaban trabajando en el piso de al lado en el que residían sin pagar, y en el que acumularon una deuda de más de 7.000€ que el propietario nunca cobró.

Las disputas para saber quién debe reparar los daños en la vivienda son frecuentes entre arrendador y arrendatario. No hablamos de casos en los que los destrozos son voluntarios o producidos por el uso habitual de la vivienda, sino aquellas situaciones en las que se producen daños accidentales y en las que unos y otros exigen que sea el contrario el que asuma el coste de la reparación. En estos casos el inquilino sigue viviendo en el piso, pagando su cuota mensual, pero se producen agrias discusiones entre casero y arrendatario.

La mala redacción de los contratos genera muchos de estos problemas

Los motivos de que se den estas situaciones suelen ser producidos por propietarios que no son profesionales del alquiler y que no están bien aconsejados. Simplemente tienen un piso y deciden sacarse un «sobresueldo». Los contratos no suelen pasar por manos de profesionales y luego no queda claro quién debe hacerse cargo de estos pagos. Habitualmente estos casos suelen finalizar con el hastío de ambas partes, ya que es difícil que lleguen a un acuerdo, y quién finalmente paga lo hace a regañadientes.

Facturas impagadas

Pero además de no pagar el alquiler suele ser frecuente que el inquilino moroso deje facturas pendientes a la comunidad o a las compañías suministradoras de servicios. En estos casos, cuando los contratos están bien resueltos, el problema se puede resolver con relativa facilidad. Lo que pasa es que, como dice el Abogado José Ignacio Hernández Obelart, de Grb Legal & Finance, «muchos cogen un modelo de contrato tipo por Internet y se creen que con eso están protegidos». Esto deriva en una situación contractual que no es la ideal, y al arrendador no le queda más remedio que asumir los gastos que generó el inquilino moroso.

Los propietarios con los que ha hablado ABC.es han vivido más de una de estas experiencias en sus propias carnes. Unos han optado por no alquilar más su piso, otros, lo vendieron cuando la burbuja inmobiliaria aún no había explotado, y otros han mantenido su esperanza en el alquiler con experiencias positivas, y afirman que estos truculentos casos son la minoría.

Artículo visto en abc.es

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El arrendador cuenta con varias garantías frente a un posible impago del inquilino que atenúan las consecuencias de no cobrar una o varias mensualidades. Medidas que blindan los contratos de alquiler o que sirven para detectar de antemano las opciones que tiene el arrendatario de convertirse en un moroso. Estos son los principales instrumentos de protección del arrendador:

1. Fianza

Es el método más común de garantías frente al arrendatario. Normalmente, el propietario de la vivienda suele pedir una mensualidad como garantía que está obligado a devolver al término del contrato. Algunos arrendadores optan por pedir una fianza de más mensualidades. La devolución de la caución puede estar supeditada al mantenimiento de la casa y su mobiliario.

2. Fondo público

Algunas comunidades autónomas cuentan con depósitos de fianzas, como por ejemplo el de IVIMA en Madrid, con los que se ven beneficiados tanto el propietario como el inquilino. En el caso del primero, si realiza otro contrato no tendrá que volver a ingresar y el dinero; y en el caso del arrendatario se asegura que no pierde la cantidad depositada en casos de riesgo como el embargo de la propiedad.

3. Aval bancario

Un avan bancario supone el pago de una cantidad de mantenimiento para el inquilino que con frecuencia es de seis mensualidades Mediante este procedimiento, la entidad financiera avala y asume el riesgo de que el inquilino no pague la renta. Tiene comisión de apertura y mantenimiento trimestral, lo que conlleva un aumento del gasto anual para quien opta por alquilar.

4. Depósito

La mayoría de ocasiones se puede elegir entre aval o depósito, que si es de seis mensualidades para un alquiler de 800 euros supone el ingreso en una cuenta bancaria de 4.800 euros. De este modo, la persona que arrienda su casa dispone de un colchón en caso de que no vea retribuida la renta de alquiler.

5. Alquiler público

Una de las formas más fiables de optar por un negocio seguro es recurrir a la Sociedad Pública de Alquiler (SPAVIV). Por 23 euros al mes, el propietario recibe asesoramiento para realizar las gestiones, defensa jurídica y una póliza de seguros. La SPAVIV también ayuda a tramitar la documentación necesario a la hora de alquilar.

6.Análisis de riesgo

Diferentes asesorías jurídicas ofrecen, previo pago, servicios de análisis de riesgo sobre la probabilidad de que ocurra o no un impago. Para ello se solicita a los interesados en arrendar una vivienda sus contratos de trabajo y las últimas tres nóminas.

7. Garantía de cobro de rentas

Algunas sociedades privadas, como por ejemplo Arrenta, ofrecen diversos mecanismos como la Garantía de Cobros de Rentas para que el acreedor siga cobrando las mensualidades (de seis a 12) aunque el arrendatario se ha constituido en mora.

8. Seguro de impago

Se trata de una variante más completa de la garantía de cobro de rentas. Permite el cobro de las rentas impagadas y la cobertura de los destrozos realizados por los anteriores moradores en la vivienda. Asimismo, incluye la defensa jurídica en caso de que sea necesario llevar a cabo un desalojo del inquilino.

9. Arbitraje especial para arrendamientos

Otro de los instrumentos de control de las sociedades privadas consite en el arbitraje por vía de urgencia. Mediante este mecanismo se solucionan los conflictos en unos 25 días de medias y con la cobertura de todos los gastos jurídicos.

10. Blindar el contrato de alquiler

El casero tiene la opción de acordar contratos de alquiler especialmente «duros». En ellos puede incluir pactos para incrementar la renta a partir de una determinada anualidad del contrato, que la venta conlleve la extinción del trato u obligar al arrendatario al pago de obras de conservación y reparación.

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 La rueda de prensa posterior al encuentro entre el jefe del Gobierno español, Mariano Rajoy, y el presidente francés, Nicolas Sarkozy, este lunes ha dejado patente la buena relación y sintonía entre ambos mandatarios.

Sarkozy ha alabado la buena salud de la democracia española y la «valentía» de las decisiones adoptadas recientemente por Rajoy para luchar contra la crisis. El presidente galo ha aprovechadopara dejar claro que «la política económica de un gran país no la definen las agencias de calificación». Contestaba así a las preguntas de los periodistas sobre la polémica rebaja de la triple A que sufrió Francia el viernes por parte de Standar&Poor’s, mientras que, por contra, este lunes Moody’s confirmaba la máxima nota de la deuda gala.

Ante este lío de calificaciones, el presidente francés, visiblemente molesto, ha advertido que en Francia y en España «no son las agencias de calificación las que tienen que definir las políticas económicas». «No tengo intención de tener en cuenta lo que dicen unos y otros, sino la economía real. Debemos reducir el déficit, los gastos y mejorar la competitividad», ha señalado.

En la misma línea, Rajoy ha señalado que aunque no le gustó la decisión del viernes de Standar&Poor’s, «lo importante es que Europa actúe y que cada uno en su país se marque su propio camino». El presidente del Gobierno español ha indicado que, en el caso de nuestro país, el «camino» pasa por «reducir el déficit, hacer reformas estructurales para el crecimiento, y mejorar la competitividad».

Subida de impuestos

El jefe del Ejecutivo español también se ha referido a la subida del IRPF y se ha mostrado absolutamente «convencido» de que a los votantes del PP no les ha gustado. «Pero hemos adoptado esa decisión porque estamos en una situación muy complicada. La alternativa era no hacer nada y no contribuir a la solución», ha justificado. Rajoy ha reconocido que le costó tomar esta decisión porque no cree en los impuesto elevados, pero esta vez «no había alternativa».

«Es una medida para dos años y junto a otras decisiones van a ayudar a que España recupere su posición y podamos bajar impuestos», ha explicado. A la pregunta de si podía garantizar que en los próximos presupuestos no subiría más los impuestos, Rajoy ha asegurado que ya los han elevado «lo suficiente» y que es «conciliable» la reducción del déficit con no subirlos. «Pero en la vida nada es para siempre», ha advertido, aunque ve problable que en el futuro pueda bajarlos.

Las declaraciones de ambos mandatarios en rueda de prensa han demostrado la buena sintonía reinante. Rajoy se ha mostrado a favor de la tasa de transacciones financieras en la UE y Sarkozy ha asegurado que Francia apoyará la presencia española en el Banco Central Europeo.

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