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Archive for the ‘alquiler’ Category

maleta

por alfredo garcía, experto de alquiler protegido

con la entrada en vigor de la ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que reformó la ley de arrendamientos urbanos el pasado 6 de junio de 2013, es necesario conocer bien los nuevos derechos y obligaciones que afectan a propietario e inquilino a la hora de firmar un contrato. uno de los cambios normativos que más dudas plantea es el relacionado con las facilidades para dejar la vivienda, por parte del inquilino, y de recuperarla, por parte del propietario o, lo que es lo mismo, el desistimiento del contrato por una de las partes

en primer lugar, ¿cuánto puede durar el contrato de alquiler? la duración legal de los contratos de arrendamiento se reduce de cinco a tres años, y será libremente pactada por el inquilino y el propietario. si el contrato firmado fuera inferior a tres años, llegado el día de su vencimiento, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años. agotado este periodo, y si ninguna de las partes se pronuncia, se aplica la ‘prórroga tácita automática’, que viene a significar un año más de contrato (antes, eran tres), siempre y cuando no se hayan contemplado otros periodos en el contrato inicial

al margen de los plazos indicados, tanto arrendatario como arrendador podrán ‘romper’ el contrato por diversas circunstancias

¿cuándo puede abandonar la vivienda el inquilino? este podrá desistir del contrato, antes de que se cumplan los tres años de la prórroga, una vez que hayan transcurrido, al menos, seis meses desde la firma del contrato de alquiler. por lo tanto, no tendrá que esperar a que finalice la anualidad (según la normativa anterior, tenía que cumplir cada una de las anualidades) y tan sólo deberá avisar con 30 de días de antelación (antes, dos meses) a la finalización del plazo fijado en el contrato o de una de las prórrogas, sin tener que pagar indemnización (salvo que en el contrato se especifique que sí)

¿cuándo puede solicitar recuperar la vivienda el propietario? éste podrá solicitarla como residencia habitual, únicamente, en caso de necesitarla para él o un familiar de primer grado (o su cónyuge, tras el divorcio o nulidad), una vez que haya transcurrido, al menos, un año, desde la firma del contrato, y siempre que se lo comunique al inquilino con, al menos, dos meses de antelación (anteriormente, estaba obligado a arrendar su vivienda, como mínimo, cinco años)

aunque inquilino y propietario pueden firmar un contrato de tan sólo un año de duración, si el inquilino quiere, éste se prorrogará hasta los tres años y el propietario no podrá disponer de su vivienda hasta entonces, salvo que consiga justificar la necesidad de uso de la misma

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Artículo visto en idealista.com

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Comprar una vivienda para luego alquilarla resulta cada vez una práctica más común. mientras la rentabilidad del bono español a 10 años se sitúa en el 3,8%, la rentabilidad por el arrendamiento es del 4,6%. no hay de momento ningún producto financiero de similar riesgo con una rentabilidad mejor. según un estudio de idealista.com, portal inmobiliario líder en españa, en los barrios más lujosos o con el precio de venta de las casas más elevado, es más rentable alquilar, mientras que en las zonas con precios más baratos, es más interesante comprar

el diario “cinco días” ha hecho una comparativa y concluye que en las zonas más lujosas de las dos grandes urbes, madrid y barcelona, es más interesante alquilar que comprar, ya que es más fácil hacer frente al pago de un alquiler que de una hipoteca. en cambio, en las zonas donde los precios se han ajustado más, es más rentable comprar que alquilar

según fernando encinar, jefe de estudios de idealista.com, “una sociedad con más alquiler es una sociedad mejor a nivel económico y laboral”. el periódico también señala que comprar una casa en 30 años equivale prácticamente a vivir hasta 41 años como inquilino

 

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fernando encinar, jefe de estudios de idealista.com, opina que “no va a quedar otra. una generación entera va a vivir de alquiler”. asimismo, explica que nadie está ya tan seguro de que alquilar sea “tirar el dinero”, de que los pisos sean la mejor inversión “porque nunca bajan de precio” ni de que “nunca se venden por debajo del precio de compra”

otro factor que condicionará la nueva cara de la industria inmobiliaria será el demográfico. por un lado está el descenso de natalidad que hará, a su juicio, que más hijos únicos se encuentren con que sus padres tienen una o dos casas. por otro, más circunstancias derivadas de la crisis económica en general, como la caída de la inmigración, el aumento de los pisos compartidos o la reducción del tamaño de los hogares familiares

además, encinar considera que la presión actual sobre los bancos para que no concedan préstamos alegremente se pasará a otra para que vuelvan a facilitar las hipotecas

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alquiler

El mercado del alquiler está despegando en España. Cada vez más personas se deciden por esta alternativa ante la imposibilidad de comprar una vivienda o acceder a financiación. Sin embargo, la búsqueda de una casa acorde a sus necesidades o de la persona adecuada no es el único reto al que se enfrentarán inquilinos y caseros

Ya con el contrato firmado y las llaves en mano empieza el verdadero reto, la convivencia, esa delgada línea que para una buena o mala relación entre arrendadores. Para que la aventura del alquiler funcione para ambas partes, cada uno debe ser consciente y asumir los gastos derivados de su condición, circunstancia que no siempre queda clara y que provoca la mayoría de los enfrentamientos

Para que no haya dudas, la organización de consumidores y usuarios (ocu) ha creado una completa guía en la que se explica que gastos corresponden a uno y a otro. En primer lugar, la ocu recomienda leer bien el contrato de arrendamiento antes de firmar. “lo que ponga ahí es lo que cuenta”, recuerdan

Una vez ya formalizada la relación y, salvo que en el contrato de alquiler se diga lo contrario, los gastos se reparten de la siguiente manera:

– Casero: paga el IBI, la comunidad de vecinos, la tasa de basuras, el seguro de la casa y seguros de mantenimiento (caldera…)

– inquilino: paga todo lo que puede medirse con contadores individuales (el agua, la luz, el gas, el teléfono…)

En el caso de avería o desperfectos en la vivienda:

– Casero: paga las averías de la lavadora, la caldera, etc. Solo se libra de esto cuando es una avería mínima (un piloto, un filtro…) o si se demuestra que la culpa ha sido del inquilino

– Inquilino: paga los daños que él o sus visitas causen a la vivienda alquilada (por ejemplo: un cristal). Para estos imprevistos viene bien contratar un seguro especial para inquilinos. Se ocupa también de los pequeños gastos por el uso cotidiano del piso: cambiar una bombilla o la puerta de la lavadora, arreglar la cadena del baño o la correa de la persiana…

Además, en torno a las responsabilidades del alquiler pueden surgir todo tipo de cuestiones. La responsabilidad de algunas -como las denuncias por ruidos- está claramente atribuida, mientras que otras situaciones, como una inundación, la ‘culpa’ se puede repartir hasta en tres partes: inquilino, casero y comunidad de propietarios

Para evitar que la relación entre arrendadores y arrendatarios se enquiste, la ocu aconseja negociar sin pelear. Además, recomienda a los caseros contratar un buen seguro de hogar porque “así dormirán más tranquilos” y les recuerda que ser tacaños “puede salir muy caro”

En cuanto a los inquilinos, la organización de consumidores les explica que si el propietario ve que la mensualidad se paga puntualmente “será mucho más receptivo a la hora de negociar para que no tu alquiler no suba”

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artículo escrito por álvaro del coso, de lexperta.com y socio de alcántara, blay & del coso

la nueva ley de alquiler que entra hoy en vigor modifica parcialmente la ley de arrendamientos urbanos 29/1994. es recomendable que los nuevos contratos que se realicen a partir de hoy recojan esos cambios, por lo que ponemos a tu disposición un nuevo modelo de contrato de alquiler que puedes utilizar en tu próximo acuerdo

el nuevo contrato, facilitado por la plataforma de compraventa de documentos jurídicos lexperta.com, refuerza la libertad de pactos solicitado en la ley, priorizando la voluntad de las partes  y modificando la duración mínima del contrato de alquiler, reduciéndose de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita

además prevé, la recuperación del inmueble por el arrendador en el caso de darse varios supuestos, sin necesidad de manifestarlo expresamente en el contrato, y al arrendatario se le concede la posibilidad de desistir del contrato en cualquier momento una vez hayan transcurrido al menos 6 meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días, pudiendo pactarse una indemnización para este caso

más novedades de la ley

para fortalecer la seguridad del tráfico jurídico en el arrendamiento de viviendas, la ley establece que por un lado, los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho, y que por el otro el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos del artículo 34 de la ley hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito

además, con la idea de dar más seguridad al arrendador de viviendas, se crea un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler y se modifican algunos artículos de la ley de enjuiciamiento civil, relativos a los procedimientos de desahucio. en particular, se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado (arrendatario), es decir que bastará con no atender el requerimiento de pago o no comparecer para oponerse o allanarse. en esta circunstancia, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento

por último la ley 4/2013, excluye del ámbito de aplicación de la ley de arrendamientos urbanos a los pisos para uso turístico, para que puedan ser regulados por la normativa sectorial específica o , en su defecto se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificación

no obstante, los contratos de arrendamientos sometidos a la ley 29/1994 de 24 de noviembre celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la ley 4/2013, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación, salvo que las partes pacten lo contrario

visitar el portal de documentos jurídicos lexperta.com

Artículo visto en idealista.com

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el congreso de los diputados ha dado luz verde a la ley de fomento del alquiler cuyo objetivo es flexibilizar el mercado del alquiler. entre los cambios destacan el refuerzo de la libertad de pactos entre las partes, la exclusión de la ley de arrendamientos urbanos (lau) de los alquileres turísticos o la actualización de la renta que se podrá hacer en función de índices distintos del ipc. la firma alquiler seguro estima que esta ley “ni flexibilizará el mercado del alquiler ni dará prioridad a la voluntad de las partes para pactar”

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con esta nueva ley se flexibilizan los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento. por un lado, se reducen de 5 a 3 los años de duración de la denominada “prórroga obligatoria” asimismo, se reduce de 3 a 1 año la denominada “prórroga tácita automática” del contrato

se regula además la posibilidad de que el arrendador pueda recuperar el inmueble para destinarlo a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, siempre que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato y lo comunique con dos meses de antelación

el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes. asimismo, se fomenta la rehabilitación de la vivienda, de modo que siempre que las partes lo acuerden, esta pueda ser sufragada, total o parcialmente, por el arrendatario a cambio del pago de la renta

La reforma también tiene como objetivo mejorar la seguridad del tráfico jurídico con la inscripción en el Registro del contrato de arrendamiento. Así, un comprador que adquiera una vivienda estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre que dicho contrato de arrendamiento esté inscrito

Además, una vez inscrito, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a sus derechos legales (prórroga forzosa y prórroga tácita) derivados del contrato de arrendamiento, pues el tercer adquiriente tendrá que respetar el contrato

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ana pastor, ministra de fomento

el pleno del congreso de los diputados aprobará previsiblemente hoy el proyecto de ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas. la normativa vuelve a la cámara baja para su aprobación definitiva después de cinco meses de tramitación parlamentaria

la ministra de fomento, ana pastor, anunció en mayo de 2012 la presentación de un anteproyecto que incluía importantes cambios en los contratos de alquiler de vivienda. el objetivo de estas medidas es conseguir una mayor seguridad jurídica, sacar las viviendas vacías al mercado y aumentar la protección de las partes

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