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Archive for the ‘El Economista’ Category

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holanda sufre también por el pinchazo de la burbuja inmobiliaria

la economía holandesa se ha convertido en la última víctima de la burbuja inmobiliaria. durante años los bancos del país han concedido hipotecas sin garantías suficientes mientras que el gobierno permitía altas desgravaciones fiscales. todo ello contribuyó a la euforia del ladrillo holandés hace un década pero ahora el alto endeudamiento de las familias para adquirir una vivienda y la caída de los precios han dejado a muchos holandeses pillados con sus pisos

el diario alemán der spiegel ha puesto de relieve el debilidad de la economía holandesa: el desempleo no para de crecer, su consumo se ha reducido y su pib está en punto muerto. el diario germano considera que esto es consecuencia del pinchazo de la burbuja inmobiliaria. der spiegel señala que Los bancos en Holanda  inyectaron miles de millones en el sector inmobiliario desde la década de 1990, sin garantizar que los prestatarios tenían garantías suficientes

además, las entidades financiaban más del 100% del precio de una propiedad. Y muchos holandeses se endeudaron también porque el Estado holandés permitía desgravaciones fiscales de hasta el 52% sobre los intereses hipotecarios abonados

por otro lado, muchas hipotecas en la región están libres de amortización, es decir, que permiten al cliente pagar una renta mensual al banco, pero no tiene obligación de devolver periódicamente el capital prestado, siendo el propio inmueble el aval principal para la hipoteca. cuando el propietario no puede pagar el cliente debe vender su casa, pero se verá endeudado si el valor de la misma ha descendido respecto a cuando la compró

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luis de guindos, ministro de economía y competitividad

el ministro de economía y competitividad, luis de guindos, resalta que el problema en españa “no ha sido tanto la propia burbuja inmobiliaria”, sino “ignorar las consecuencias de su estallido y retardar la respuesta”. de guindos critica al gobierno socialista de josé luís rodríguez zapatero ya que “a partir de 2008 se hizo la política del avestruz, se dijo que el problema de la crisis financiera eran las hipotecas subprime, y que no teníamos de eso, que era verdad, pero sí que teníamos el crédito promotor”

el ministro se arrepiente de no haber subido el iva antes, a primeros de 2012 en lugar de haber esperado hasta septiembre de 2012 para hacerlo. y en cambio, se siente orgulloso de no haber solicitado el rescate porque de haberlo hecho, el pib habría caído un 4% ó 5%, en lugar de un 1,4% que es lo que ha hecho en 2012

de guindos aporta algo de optimismo al señalar que “el futuro de la economía española es mucho más brillante que el que teníamos hace un año”, ya que “se han reducido las deudas del sector privado y del sector público”. en su opinión, el primer semestre del año será complicado pero “se están poniendo las bases de la recuperación”. “si además nos acompañan los procesos de la integración europea, como el de la unión bancaria, y las economías europeas mejoran, creo que se va a producir una caída importante de la prima de riesgo, hasta el entorno de los 200 puntos”, añade

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el registro de economistas asesores fiscales (reaf) recomienda comprar casa antes de fin de año a aquellos que tienen la intención de adquirir una vivienda, para que se beneficien de la desgravación fiscal. recuerdan que la deducción general será del 15% de una base máxima de 9.040 euros. además, subrayan que 2012 es el último año para poder deducirse un 20% por obras de mejora en cualquier vivienda sobre un máximo anual de 6.750 euros

reaf recuerda que si se compra una vivienda nueva se podrá disfrutar del iva superreducido al 4% en lugar del 10% del año que viene. 2012 es el último año para deducirse un 20% por obras de mejora en cualquier vivienda sobre una base máxima anual de 6.750 euros y con el tope de 20.000 euros. para beneficiarse de esta desgravación la base imponible no debe superar los 71.007 euros, mientras que si supera los 53.007 la deducción se limita más

además, este organismo resalta que este año es más interesante para hacer aportaciones a sistemas de previsión social (como los planes de pensiones), debido a que en 2012 y 2013 se ha subido la tarifa de tributación por rendimientos del trabajo y por actividades económicas

la opinión de reaf de comprar este año para disfrutar de la desgravación por adquirir una vivienda choca con la opinión de la ocde, que insta al gobierno de españa a eliminar la desgravación fiscal a aquellas personas que llevan muchos años pagando una hipoteca. también choca con la opinión de fedea que cree que se eliminará la deducción con carácter retroactivo para todos los hipotecados

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hipotecas por más del 100%

las entidades financieras vuelven a dar hipotecas por encima del 100% del precio o valor de tasación de la viviendas con el fin de que los compradores puedan sufragar los gastos de compraventa como impuestos, notaria y registro. sin embargo, esta circunstancia no es general, sino que sólo ofrecen este tipo de productos a los compradores interesados en las viviendas del propio banco

de manera oficial las entidades ofrecen créditos hasta alcanzar el valor de la vivienda. no obstante, ese porcentaje puede aumentar cuando el cliente acude a la oficina a negociar. así el interesado puede llegar a obtener un préstamo hipotecario de hasta el 115% del valor de la vivienda

esta práctica está siendo empleada por entidades como bbva, popular y sabadell. aunque para recibir una hipoteca por el 100% del valor de la vivienda el cliente deben de tener solvencia. por este motivo, los expertos creen que los riesgos de financiación elevada son limitados. así, consideran que los bancos han cambiado su estrategia respecto a la época del boom, cuando se concedía hipotecas sin pasar por un riguroso control del riesgo

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Cuando se critica el escaso papel que juega el alquiler en el mercado inmobiliario español se suele apelar a lo de siempre. Escasa oferta y de mala calidad (numerosas viviendas en régimen de arrendamiento se encuentran en edificios muy antiguos e infradotados de servicios), nula profesionalización de los intermediarios (la mayoría de los contratos se gestionan entre caseros e inquilinos) y falta de seguridad jurídica (los procesos de desahucio por impago de rentas pueden llegar a durar más de un año).

Las pocas empresas patrimonialistas que operan en el sector, los expertos y aquellos agentes que se dedican al arbitraje coinciden en que más allá de si hay muchos o pocos pisos para alquilar lo que más preocupa es la seguridad jurídica.

“Para el propietario que decide arrendar su vivienda es crucial saber si la podrá recuperar de forma ágil si surgen problemas y para el inquilino es prioritario tener claros sus derechos”, explica el director de una agencia inmobiliaria de Madrid.

Medios humanos

El anterior Gobierno socialista pretendió instaurar la figura del desahucio exprés eliminando y acortando el proceso judicial que ha de iniciarse cuando se demanda a un inquilino por impago de rentas, desperfectos en la casa o cualquier otra irregularidad. Pero lo cierto es que la falta de medios humanos y técnicos de muchos juzgados ha impedido en la práctica que los desalojos sean realmente ágiles y, por tanto, exprés. Los plazos medios de resolución de un litigio por impago del alquiler varían mucho según la ciudad y oscila entre cuatro meses en los juzgados menos atascados y un año en los de las grandes urbes. Así, como se está hablando de medias, hay procesos que se pueden llegar a prolongar más de un año y eso es con lo que quiere acabar la reforma que plantea el actual Ejecutivo.

El Ministerio de Fomento, en colaboración con el de Justicia, ha decidido actuar sobre la seguridad jurídica con el objetivo de “racionalizar el procedimiento animando con ello a que más propietarios pongan sus casas en alquiler y arrendadores e inquilinos estén más protegidos”, aseguran fuentes del departamento que dirige Ana Pastor.

“Si ahora los procesos se resuelven en un plazo medio de cuatro a 12 meses, el objetivo es que en una primera fase se consiga reducir esos tiempos entre dos y tres meses, sobre todo en el caso de los litigios más largos”, explican las mismas fuentes.

¿Cómo se conseguirá? Fundamentalmente por dos vías: aclarando la norma actual y simplificando la composición de la comisión judicial que acude al inmueble a realizar el lanzamiento (momento en el que se hace efectivo el desalojo del inmueble), de forma que en lugar de tener que componer dicha comisión dos funcionarios, podrá acudir al inmueble uno solo.

¿En qué consistirá entonces el nuevo proceso? Desde Fomento recuerdan que los pasos a dar y el procedimiento se mantienen exactamente igual. Cuando un inquilino deja de pagar, el propietario puede demandarle ante el juzgado de primera instancia correspondiente. A partir de entonces comienza el proceso con el envío al arrendatario que no paga un requerimiento exigiendo las cantidades adeudadas que deberá reintegrar en un plazo de 10 días.

“Lo lógico es que ocurra una de estas tres cosas: que el inquilino pague, que decida marcharse o se oponga a la reclamación”, advierten fuentes de Fomento. Si no sucede ninguno de los dos primeros supuestos, el proceso judicial continúa. Entonces, es el secretario judicial el encargado de emitir un decreto con dos fechas clave, la del lanzamiento y la de la vista judicial, que puede llegar a fijarse hasta ocho meses después de la primera. La ley actual ya prevé que si el inquilino no manifiesta su oposición al proceso, el litigio debería concluir en el lanzamiento. Sin embargo, algunos jueces no lo han interpretado así y determinan que haya que esperar obligatoriamente a la vista judicial para desalojar al moroso. “Eso ahora quedará totalmente clarificado”, insisten las mismas fuentes oficiales.

Solo el 1,28% de los contratos termina en litigio

Los profesionales que trabajan en el mercado del alquiler lamentan con frecuencia la mala imagen que tiene el sector. Denuncian que suele relacionarse al arrendamiento con viviendas de escasa calidad, conflictos entre caseros e inquilinos y elevada morosidad.

Y lo cierto es que las pocas estadísticas que existen sobre esta actividad desmienten estos supuestos. La última cifra publicada por Fomento estima que en España existen 1,8 millones de casas en alquiler, apenas un 17% del parque total de viviendas principales, cuando en otros países de Europa como Alemania ese porcentaje está cercano al 60% y la media de la Unión es superior al 30%. Pues bien, de esos 1,8 millones de casas en alquiler, el Instituto Nacional de Estadística (INE), en colaboración con el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) elabora la única estadística oficial sobre el número de sentencias que dictan cada año los tribunales por causas relativas a contratos de arrendamiento de vivienda. El dato disponible más reciente data de 2010 y sitúa esa litigiosidad en apenas el 1,28% del total de contratos, ya que ese año se contabilizaron 23.052 sentencias. La cifra correspondiente al año pasado se publicará el próximo 7 de junio.

La mayoría de los procesos, 21.985, estuvieron motivados por el impago de las rentas o las fianzas, le siguieron las causas abiertas por destrozos en los inmuebles y de forma ya mucho más testimonial se dictaron sentencias por subarrendar las casas. “Así, si apenas el 2% de los contratos acaba en conflicto, lo que hay que procurar es que los ciudadanos cambien la imagen negativa que tienen del alquiler y eso solo se conseguirá si se logran agilizar los procesos lo máximo posible”, aseguran en un despacho de abogados.

Registro público

Uno de los proyectos que incluía al principio la reforma del marco normativo del mercado del alquiler era la creación de un registro público de morosos. De momento, se ha aparcado esa idea dadas las dificultades que plantea tanto desde el punto de vista logístico como económico.

Un auto del juez fijará el importe de las costas

Otra de las novedades que plantea el Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas es la posibilidad de que con un auto del juez se determine el importe de las costas del juicio. “Esta medida también puede contribuir a reducir los plazos del proceso. Hasta ahora, el secretario judicial emitía un decreto en el que se determinaba la fecha del lanzamiento y la vista judicial, pero carecía de capacidad jurídica para imponer las costas, por eso se introduce esta modificación”, añaden fuentes de Fomento.

¿Serán suficientes estas iniciativas para mejorar la agilidad procesal? Los expertos prefieren esperar a ver cómo queda el desarrollo normativo de esta reforma antes que emitir juicios, aunque aplauden que se persiga un incremento de la seguridad jurídica.

Gustavo Rossi, presidente de la empresa Alquiler Seguro, aboga por que la norma dé más libertad a las partes para que estas acuerden todo aquello que consideren necesario y luego poner en marcha mecanismos que hagan valer lo que está pactado. Además, reclama más medios humanos en los juzgados. “Los inquilinos necesitan al menos los mismos incentivos fiscales que tienen los compradores y los propietarios mayor seguridad procesal. Esas son las claves que lograrán incentivar el arrendamiento como alternativa a la adquisición”, añade Rossi.

En cuanto a la inscripción voluntaria en el Registro de la Propiedad de los contratos de alquiler, Fomento confirma que cuando un inquilino deje de pagar la renta podrá anularse el contrato en el registro con un simple requerimiento notarial, en paralelo al proceso que se inicie en el juzgado. “Con ello también se aumenta la seguridad jurídica”, añaden desde el Ministerio.

En 4 pasos

1 Impago. En el momento en el que el inquilino deja de pagar un mes la renta y si el casero lo considera oportuno, este puede interponer una demanda ante el juzgado de primera instancia.

2 Requerimiento. A partir de entonces, si el juzgado admite la demanda, emite un requerimiento al inquilino para que pague la deuda en 10 días.

3 Decreto. Si no se abona la deuda ni se desaloja la casa, el proceso continúa. El secretario judicial emite un decreto que contempla dos fechas: el lanzamiento y la vista judicial.

4 Resolución. Solo procederá la vista si el inquilino se opone al proceso. Si no es así, el litigio se resolverá (bastante antes) con el lanzamiento.

Artículo visto idealista.com

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Richard Koo, economista jefe del Instituto de Investigación del banco de inversión Nomura y experto en la gran burbuja de Japón, se ha sumado hoy a las críticas a Alemania, y ha culpado al país germano de haber provocado las burbujas inmobiliarias que asolaron la periferia europea a comienzos de este siglo. Ecos de Japón: España podría enfrentarse a una década perdida.

“La principal causa de las burbujas del sur de Europa: los bajos tipos de interés que querían salvar la economía alemana”, apunta Koo en el informe, que recoge el portal Business Insider.

Koo, famoso por haber acuñado el término recesión de balance, balance sheet reccession, defiende que un examen detallado de los hechos muestra que la causa clave de las burbujas inmobiliarias en Irlanda y el sur de Europa fue la decisión del BCE de reducir los tipos de interés hasta el 2% para impulsar “la moribunda economía alemana”.

En esa época, Alemania había caído en su propia recesión de balance, tipo de recesión que surge después del pinchazo de una burbuja de activos a nivel nacional que impide que se reactive la demanda ante el desapalancamiento del sector privado, recesión que se agrava si se recorta el gasto público.

“Las circunstancias entonces eran las opuestas a las de hoy: Irlanda y el sur de Europa habían evitado la burbuja tecnológica y estaban teniendo un fuerte crecimiento. Los tipos de interés del 2% eran demasiado bajos para ellos, provocando burbujas inmobiliarias que se exacerbaron por los flujos de capital desde Alemania y Francia, que buscaban mayores rendimientos”.

Koo añade que no solo fueron los tipos de interés a corto plazo demasiado bajos para estos países, si no que esta llegada de capitales del núcleo de Europa hizo caer los tipos a largo plazo, lo que añadió más aire a la burbuja.

“Si Alemania se hubiera enfrentado a su recesión de balance con un mayor estímulo fiscal, el BCE no tendría que haber bajado tanto los tipos de interés como hizo, y las burbujas inmobiliarias en España y Portugal no se hubieran expandido como lo hicieron”.

Artículo visto en eleconomista.com

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El Consejo de Ministros suprimirá mañana la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) dentro del plan del Gobierno para reducir empresas públicas, fundaciones y organismos autónomos, informaron a Europa Press en fuentes del Ejecutivo.

La ministra de Fomento, Ana Pastor, ha reiterado en varias ocasiones que el organismo apenas intermedia actualmente 4.500 arrendamientos y arrastra pérdidas por valor de 37 millones de euros, pese a que la previsión inicial era que entrara en beneficios en 2008.

Así, Pastor ha llegado a decir que la Sociedad la SPA era una de las empresas públicas abocadas a la desaparición al ser “un negocio ruinoso”, puesto que “cada vivienda que alquila es más gasto para la sociedad”.

Los 37 millones de deuda que acumula la SPA actualmente se suman a los 40.000 millones de euros que suponen los “números rojos” de Fomento.

En cuanto al ‘hueco’ que dejaría la SPA, Pastor ha asegurado hay instancias que pueden cumplir el objetivo para el que se creó, como las agencias de alquiler de las comunidades autónomas y los ayuntamientos.

SIETE AÑOS DE GESTION CUESTIONADA.

La SPA comenzó su andadura en mayo de 2005 con un capital social de 20 millones de euros y desde entonces ha sido cuestionada por el PP, entonces en la oposición.

El Grupo Popular incluso sacó adelante una proposición no de ley en el Congreso de los Diputados en junio de 2009, con el apoyo de CiU, en la que se instaba al Gobierno socialista a eliminar la SPA y transferir sus fondos a las comunidades autónomas.

La SPA atravesó una situación de ‘quiebra técnica’ en 2008 a raíz de las pérdidas acumuladas hasta entonces por un total de 23,3 millones, que superó gracias a una aportación de 8,5 millones de euros por parte de SEPES y a otra de 4,8 millones a cuenta de las pérdidas acumuladas correspondientes a 2007, con lo que la cantidad total ascendió a 13,3 millones de euros. Además, SEPES concedió un crédito participativo de 6,5 millones a la sociedad.

Artículo visto en eleconomista.es

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