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“Sería nefasto que los halcones en la UE obligasen ahora a Madrid a sofocar el tímido auge mediante unas medidas de consolidación de fuerza aún más bruta. Esto volvería a poner a prueba una vez más la asombrosa capacidad de sufrimiento de los españoles”.

Esta no es una declaración del ministro de Hacienda, Cristóbal Montoro, o del PSOE, que están reclamando una flexibilización en los objetivos de déficit para España. Es un artículo del Handelsblatt, el principal periódico financiero de Alemania, con el que probablemente Merkel, defensora de la ortodoxia presupuestaria de la UE, desayunó ayer martes por la mañana.

El editorial de la periodista Anne Grüttner advierte de que no se deben imponer más recortes a un país como España, que sigue colaborando con la UE en rescatar a otros países a pesar de que sufre altas tasas de desempleo: “¿Qué pasaría en Alemania si tuviésemos un paro masivo de más de un 26%? ¿Qué pasaría si en una situación así Alemania se viera obligada por los socios de la UE a recortar sus Presupuestos en casi un 5% en un solo año? ¿Qué pasaría si se les recortaran los sueldos a los funcionarios y subieran el IVA y las tasas universitarias?”, se pregunta.

“La respuesta es evidente: Los partidos extremistas subirían como la espuma y los tonos eurocríticos pasarían a ser un coro estridente. En España se dan todas las condiciones citadas. Y, para gran asombro, este caldo de cultivo aún no ha dado movimientos extremistas o populistas. Ni en el Parlamento español ni en los parlamentos regionales hay un solo diputado de un partido xenófobo.

Bajo la presión de Bruselas y en medio de una recesión, el gobierno español no solamente ha recortado masivamente los Presupuestos, sino que también ha liberalizado el mercado laboral. A medio plazo tiene sentido, pero para las empresas a corto plazo es más fácil y barato recurrir a despidos masivos. No obstante, en España no hay movimientos antieuropeos como en Italia o Alemania”, responde el artículo.

El cambio de opinión de este diario sobre la figura de Rajoy es evidente. Hace justo un año llegaba a incluir al presidente español como el “pinocho del día” por sus negociaciones del déficit en Bruselas. Un año después el balance del diario financiero alemán es mucho más halagüeño: “Los frutos de la política española de consolidación –la reducción del déficit presupuestario, que recientemente ha sido muy notable, así como las bajadas del nivel salarial, el saneamiento de los bancos, la subida de las exportaciones y los superávits en los balances de los pagos corrientes– provocan que aumente la confianza de los inversores.

Los gigantes internacionales del sector del automóvil amplían sus plantas de producción en España. Los bonos ibéricos vuelven a estar muy solicitados. Inversores financieros como Blackstone o Aurelius escudriñan el país en busca de inmuebles o participaciones empresariales atractivas”.

El periódico reconoce que España sigue aportando al rescate de otros países a pesar de sus problemas internos: “Probablemente lo más sorprendente es que, a pesar de todo esto, en España, a diferencia de Alemania, nunca ha habido debates sobre las considerables contribuciones a los paquetes de rescate de la UE.

España ha contribuido a los mecanismos de ayuda puestos en marcha hasta ahora, es decir al FEEF y al MEDE, una cantidad aproximadamente igual de alta que la suma que el MEDE ha destinado a Madrid para el saneamiento de los bancos: alrededor de 40.000 millones de euros. A pesar de la propia crisis permanente, todas las ayudas para Grecia, Irlanda o Portugal fueron aceptadas sin resistencias en el Parlamento en Madrid. Tampoco se pone en duda en el debate público el paquete para Chipre, al que España ha contribuido en un 15% que tendrá que restar de sus propios Presupuestos”.

“En vista de todo ello, lo único que se puede decir es: ¡chapó! Es evidente que los españoles son personas solidarias y generosas. Es evidente que están dispuestos a buscar los errores primero en su propio país, en lugar de caer en campañas contra los inmigrantes, contra Europa o contra el euro”, señala el artículo de opinión.

El artículo reconoce que las reformas aún no las está notando la sociedad: “La mayor parte de la población aún no nota nada de todo esto. Según apuntan todos los pronósticos, este año el desempleo seguirá creciendo. El gobierno español espera que en el cuarto trimestre la economía pueda volver a crecer mínimamente, por primera vez desde finales de 2011. En ese momento, la luz al fondo del túnel será ser más clara y la población por fin deberá ser recompensada por los sufrimientos de los últimos años”.

Artículo visto en expansion.com

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Atrás quedaron aquellos años del mercado inmobiliario en los que reinaba la especulación, el crecimiento desordenado y los altos precios. Algunos dicen que esta crisis ha llegado para poner orden, en este caso, a un sector que ha caído como una losa, que está sufriendo una gran transformación y que debe volver a sus orígenes.

Jordi Toboso, director de Jones Lang La Salle en Cataluña, asegura que el mercado inmobiliario “ha sufrido grandes cambios debido a la situación totalmente nueva creada por la crisis económica” que ha provocado el desplome en cadena de todas las estadísticas que rodean al sector.

“Los modelos y formas de actuar de antaño han quedado obsoletos y, por tanto, será necesario readaptarse a las nuevas circunstancias de la realidad económica”, detallan en Jones Lang La Salle. Y es que “ha cambiado el propio mercado y sus reglas de juego”, como destacan desde Tinsa y explican desde CBRE, Jones Lang LaSalle, Aguirre Newman, Sociedad de Tasación y Cushman&Wakefield a Expansión.com.

1. Inversores más exigentes
A diferencia de otras crisis previas, la actual afecta al sistema financiero y al sistema productivo y económico del país, al mismo tiempo que “ha originado una situación que ha afectado simultáneamente tanto al mercado de ocupación, como al mercado de inversión, que a la falta de financiación no puede acometer la compra de activos, aunque en algunos mercados ya se haya producido un reajuste suficiente en términos de repercusión”, explica Patricio Palomar, director de research de CBRE.

Esto ha desembocado en un mercado “polarizado”, y unos inversores “mucho más exigentes en cuanto a la evaluación de la viabilidad de los proyectos en desarrollo y de los activos en funcionamiento”, dicen en CBRE.

En definitiva, “se ha roto el concepto de que el sector inmobiliario era un sector en que siempre todo iría para arriba y ha provocado un análisis más selecto a la hora de planificar nuevos proyectos”, puntualiza Jordi Toboso, director de Jones Lang La Salle en Cataluña.

Jones Lang LaSalle

No aparecerán nuevos edificios de oficinas, al menos, en los próximos dos años

2. Profesionalización versus especulación
La euforia económica entre 2000 y 2006 se tradujo en una actividad compradora frenética en el mercado inmobiliario “amparada en la idea de que los pisos nunca bajan (que se había instalado en el ideario colectivo a partir de la experiencia acumulada históricamente)”, relata César Hernández, director del departamento de Explotación de BBDDI de Sociedad de Tasación.

Por aquel entonces “las altas tasas de rendimiento (similares, e incluso superiores en algunos momentos a las de la bolsa), unidas a la presumiblemente baja volatilidad de la inversión, atrajeron hacia el mercado inmobiliario a agentes con criterios claramente especulativos, que hasta entonces habían tenido baja incidencia en el sector”, apuntan en Sociedad de Tasación.

Para Patricio Palomar, de CBRE, “los diferentes actores situados en eslabones intermedios de la cadena de valor del sector han sufrido mucha tensión, y fruto de ello la industria ha experimentado una mayor profesionalización”. “Los requerimientos actuales de los desarrolladores e inversores son muy altos, y ya no vale cualquier agente para intermediar en una operación. Ahora, para poder llevar a buen fin una transacción es fundamental ofrecer un servicio integral, con alcances que van desde la información detallada de la situación del mercado en general y de la zona de influencia en particular, a la ayuda en la modelización del rendimiento futuro que tendrá el activo o el asesoramiento en la búsqueda de financiación”, indica Palomar.

Además, la mentalidad del promotor, acostumbrado a las épocas de crecimientos económicos importantes, ha cambiado. “La prueba es que los proyectos especulativos, como sabemos, están prácticamente parados, salvo alguna excepción”, destaca Jordi Toboso, de Jones Lang La Salle.

Este experto pronostica que no aparecerán nuevos edificios de oficinas, al menos, en los próximos dos años y señala que solo se construirán aquellos proyectos que previamente tengan compromisos reales de ser adquiridos o alquilados por clientes. Algo “impensable antes de la crisis, que se consideraba el sector inmobiliario, un buen sector para invertir, dado que los precios iban subiendo año a año y por tanto las rentabilidades eran cada vez más crecientes”, según Toboso.

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Ángel Serrano, director general de Negocios de Aguirre Newman

Estamos pasando de un mercado formado por miles de empresas inmobiliarias, a tener una de las inmobiliarias más grandes del mundo: Sareb

3. ¿Banco o inmobiliaria?
Álvaro J. Martín Ropero, director general comercial de Tinsa mantiene que, a diferencia de la anterior crisis experimentada en el mercado español, en esta ocasión se han visto afectados todos los principales actores: promotores, compradores y entidades financieras. “La situación actual presenta nuevos actores y nuevas reglas de juego. Las gestoras de inmuebles pertenecientes a las entidades financieras son las grandes protagonistas del mercado, relegando al promotor tradicional a un segundo plano e incluso al vendedor particular. Como en cualquier crisis, los promotores ‘oportunistas’ ya no existen”, recalca Martín Ropero.

Con este cambio de roles y actores “los que antes solo financiaban, ahora se han convertido en los mayores tenedores de edificios y suelos, a la vez que han ido desapareciendo las grandes promotoras tradicionales, y si no han desaparecido, están participadas y controladas por los banco”, manifiesta Toboso, de Jones Lang.

“Estamos pasado de un mercado formado por miles de empresas inmobiliarias, a tener una de las inmobiliarias más grandes del mundo: Sareb”, explica Ángel Serrano, director general de Negocios de Aguirre Newman, que considera que el mercado inmobiliario está sufriendo una tremenda transformación. De ahí que “los departamentos de riesgos de las entidades financieras deberán de tener en el futuro un mayor contacto con el mercado real inmobiliario”, mantiene.

4. Financiación restrictiva 
Para el director de Jones Lang La Salle en Cataluña uno de los cambios más importantes experimentados es y será el tema de la financiación de proyectos. “Las entidades financieras ya han cambiado los parámetros de financiación para nuevos proyectos inmobiliarios. Quedaron atrás los porcentajes de apalancamiento y los requisitos necesarios para el mismo. La crisis ha llevado a actuar de forma más restrictiva y selectiva a la hora de adjudicar financiación a los nuevos proyectos”.

La financiación, más recursos propios y mayor recursos a activos, puede ser el final de lo conocido como “non recourse loans”, explican Roger Cooke, consejero delegado de C&W en España y Oriol Barrachina, socio director de la misma consultora inmobiliaria en Barcelona.

5. Menor precio… y menor demanda
Otra de las situaciones que ha provocado la crisis es el “descenso importante de los precios de los activos, que están siendo estudiados por fondos oportunistas aunque hasta ahora aún no se han decidido a invertir, dadas las perspectivas de que aún puedan seguir bajando estos precios en lo que va de año. Son fondos que en otra época, no habrían aparecido en nuestro país”, indica Jordi Toboso, de Jones Lang La Salle.

“Durante el período 2000-2007 los precios sufrieron una fuerte tendencia al alza (de 1.331 €/m2 en 2000 hasta 2.905 €/m2 en 2007), a un ritmo que prácticamente doblaba el de años anteriores. Los visados de viviendas terminadas anualmente pasaron de 360.000 a 630.000 viviendas/año, un exceso de producción que en 2007 empezó a experimentar dificultades para su absorción”, detalla César Hernández, de Sociedad Tasación.

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C&W

Este cambio en el mundo inmobiliario será diferente durante unos cuantos años

La inversión del ciclo económico iniciada en 2007 comprometió gravemente la colocación del parque inmobiliario vacante, “con la consiguiente ejecución de créditos hipotecarios impagados tanto entre los profesionales del sector como en familias incapaces de satisfacer las cuotas de su hipoteca», explican en Sociedad de Tasación. Así pues, pese a la bajada de precios experimentada desde 2008 (alrededor del 30% en términos reales), no se reduce la oferta y, en cambio, se mantiene la tendencia descendente de la demanda. «Ello añade nuevos factores de incertidumbre en cuanto a la posibilidad de recuperación del sector”, concluye Hernández.

Y esto supondrá que tras esta crisis, “ya nadie podrá decir que la vivienda nunca baja y ello impulsará el mercado del alquiler, acercándonos a tasas de países de nuestro entorno”, apunta Angel Serrano, de Aguirre Newman.

6. Vuelta a empezar
Según Álvaro J. Martín Ropero, de Tinsa es muy probable que el sector inmobiliario continúe a futuro moviéndose según los fundamentos que tradicionalmente han regido la actividad inmobiliaria: “necesidad de mayor inversión por parte del promotor, menor apalancamiento en las operaciones y mayor rigidez a la hora de prestar dinero por parte de las entidades financieras, con un análisis profundo de las operaciones”.

Su opinión coincide con la de los expertos de C&W, que aseguran que el mercado inmobiliario ha vuelto a sus orígenes, a la base. “Se analizan los activos por lo que son y no por lo que podrían ser o parecer. Por sus variables fundamentales, características de producto, ubicación, seguridad y calidad el ingreso y no tanto por lo que nos gustaría que fueran”. Sin duda, “este cambio en el mundo inmobiliario será diferente durante unos cuantos años” indican

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La bajada de un 40% de media en los precios de los inmuebles terciarios, es decir, oficinas y activos comerciales, ha captado la atención de los fondos internacionales, interesados en comprar aquellos inmuebles que la banca se ha adjudicado.

Tras una caída del 23% en la inversión internacional en activos inmobiliarios durante el pasado año, 2012 prevé un incremento en este volumen comprador. La razón de este optimismo es que los expertos inmobiliarios prevén que, en los próximos meses, se completará el proceso de ajuste de precios en el sector inmobiliario español.

Una medida que no pasará desapercibida para diversos inversores internacionales, principalmente fondos inmobiliarios, hedge funds y bancos de inversión, que llevan meses tomando posiciones en España al considerar que, ahora sí, pueden encontrar buenas oportunidades de inversión en el sector inmobiliario.

“El mercado de inversión en carteras de adjudicados y deuda inmobiliaria está claramente protagonizado por el inversor internacional. En este sentido, hay cerca de 100 inversores que demuestran un interés activo en nuestro país, si bien en opinión de Aguirre Newman el número de inversores en condiciones de cerrar una operación de este tipo en el corto plazo no supera la decena”. Así se pronunciaban los profesionales del sector inmobiliario durante el seminario organizado por Aguirre Newman y Sj Berwin.

Estas operaciones parecen centrarse en los activos menos numerosos de la cartera de los bancos, es decir, los inmuebles terciarios, cuya bajada de precios desde el boom ha sido mucho mayor, de más de un 40%, y que cuentan con un mayor atractivo inversor al generar ingresos por sus rentas.

“Si bien los inversores internacionales están encontrando oportunidades reales en el sector terciario, en el sector residencial, donde la mayoría de los capitales internacionales vienen en búsqueda de las grandes carteras de bancos, todavía no han sido capaces de encontrar esa oportunidad”, explica Jaime Pascual, director general de Aguirre Newman.

Carteras de los bancos

En el encuentro, como era de suponer, se trató una de las cuestiones que más impacto ha tenido, y pretende tener, en el sector inmobiliario en los próximos meses: las nuevas provisiones que deben hacer las entidades financieras a sus carteras inmobiliarias.

En este sentido, tanto desde Aguirre Newman como desde SP Berwin, remarcaron la necesidad de articular las operaciones de venta de carteras inmobiliarias de las entidades financieras a través de procesos “ordenados y transparentes”, con interlocutores inmobiliarios “especializados” y “capaces de resolver las situaciones complejas desde el punto de vista comercial, técnico y urbanístico que aparecen en este tipo de procesos”.

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¿En qué se parece un recibo eléctrico a la letra mensual de una hipoteca? Excepto en que las dos cosas cuestan dinero, aparentemente en nada más. Error. A ojos de los españoles, ambas cosas son casi igual de irritantes, y compiten por los puestos de cola en el ránking de satisfacción del usuario, una especie de listado de las empresas que más felicidad material, o menos, generan a los usuarios con sus servicios.

El suministro eléctrico y las hipotecas son los servicios que mayor grado de descontento y desconfianza tienen entre los consumidores españoles. Ambos están ínmediatamente detrás de la telefonía móvil.

Así lo recoge la Comisión Nacional de Energía (CNE) en uno de sus últimos informes. La CNE ha elaborado este informe para proponer ideas ante la reforma del sector eléctrico que prepara el Gobierno. El órgano regulador del sector energético dedica un capítulo entero a posibles medidas en el mercado minorista del gas y de la electricidad. Es decir, aquel que afecta directamente a la relación de las empresas con los clientes. La CNE usa en su exposición el denominado Market Scoreboard, publicado de forma periódica por la Comisión Europea. Este ránking es un indicador construido a partir de cinco aspectos de la experiencia del consumidor con cada servicio: comparabilidad, confianza, problemas encontrados en el servicio ofrecido, reclamaciones y satisfacción general.

De los 30 servicios analizados, la electricidad aparece en penúltimo lugar, con una puntuación de 85,1, solo seguido de las hipotecas, que está en último lugar, y que aparece con una puntuación de 83,1. Ambos están muy lejos de los servicios de cuidado personal, que aparecen en primer lugar del ránking de satisfacción con una puntuación de 111,7. El servicio eléctrico en España está peor valorado incluso que los servicios de telefonía móvil, que, aunque por poco, están por delante del ránking, con una puntuación de 85,8.

El ránking no menciona empresas concretas. Hay que recordar, sin embargo, que a pesar de que la percepción generalizada de que en España hay solo cinco grandes eléctricas (Endesa, Iberdrola, Gas Natural Fenosa, HC y E.ON), en realidad, tras la liberalización, hay más de un centenar con ofertas comerciales. Es decir, con trato directo con el cliente.

Hacer la ola al Gobierno
La mala percepción que tienen las eléctricas frente al usuario, en cualquier caso, adquiere relevancia en este momento, en el que el Gobierno prepara una reforma energética que, muy probablemente, conllevará ajustes para las compañías. El Gobierno puede tener la tentación de cebarse con medidas populistas contra las eléctricas si entiende que con eso, muchos usuarios, ahora castigados por otras medidas reformistas del Gobierno (reforma laboral, subida del IRPF, etcétera) le harán la ola.

Mejor en Europa
La mala percepción que los usuarios tienen del suministro eléctrico, contrasta con la del suministro del gas, varios puestos por delante en el ranking, con una puntuación de 100,1. En el resto de Europa, la percepción del suministro eléctrico, si bien deja que desear (también está en los puestos de cola del ránking) no llega a ser tan negativa como en España. En la Europa de los 27, el suministro eléctrico está mejor valorado que las hipotecas, pero también, mejor que los servicios ferroviarios, la televisión de pago, los servicios inmobiliarios y los productos de ahorro e inversión.

La inclusión del Market Scoreboard en el informe de la CNE no es casual. Es uno de los puntos de partida que sirven al regulador para argumentar una batería de medidas parar reformar el mercado minorista de electricidad. entre otras propuestas, plantea facilitar el cambio de suministrador eléctrico por parte del usuario, introducir sistemas para poder comparar mejor los precios, o incluso para facilitar la tramitación de quejas y reclamaciones.

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El alquiler se está posicionando como una alternativa real de inversión en el maltrecho mercado de la vivienda. Mientras crece el porcentaje de familias e inversores que apuestan por arrendar como opción de vida, persisten trabas que impiden el despegue definitivo de esta todavía poco explotada, pero prometedora, parcela del negocio inmobiliario.

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¿Sigue siendo negocio el mercado de la vivienda en España? Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, los expertos apuestan por la corrección a la baja de los precios a corto y medio plazo. Atrás quedaron las desorbitadas rentabilidades de las transacciones de viviendas de los años más prolíficos del ‘boom’ y los precios de venta seguirán bajando, al menos durante 2012 y 2013. Paralelamente, la cartera hipotecaria gestionada por la banca española se ha ido reduciendo -un 6% en 2011 hasta los 1.009.656 millones de euros, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), y se prevé que el crédito hipotecario muestre una tendencia similar.

Sin embargo, hay una parcela inmobiliaria todavía poco explotada y por la que sí apuestan los analistas: el alquiler. Cuenta con unos márgenes de negocio y precios de los activos inmobiliarios sin duda mucho más ajustados de lo que nos habían acostumbrado los años en los que comprar y vender casas era un negocio, pero también mucho más seguros; en definitiva, un activo útil, valor en alza y un camino por emprender para los inversores, que cuenta con una rentabilidad en torno al 4%.

Al igual que ha sucedido con los precios de los pisos y las transacciones de propiedades inmobiliarias, los precios del alquiler también se han reducido, aunque menos, durante la crisis y ahora, vivir de alquiler es más barato que hace unos años. El Informe de la vivienda en Alquiler en España en 2011 realizado por Fotocasa, una de las escasas estadísticas al respecto que hay al respecto, señala que a finales de año el precio medio de la renta vivienda era de 7,57 euros por metro cuadrado y mes, un 25,2% menor que el máximo alcanzado en mayo de 2007.

No obstante, el Instituto Nacional de Estadística (INE) arroja un aumento del precio medio del alquiler del 0,8% respecto al año pasado por estas fechas y 2012 también arrancó en positivo, con un ligero aumento del 0,1% del coste de los arrendamientos respecto a diciembre. Esto podría sugerir que esta fórmula del alquiler se está convirtiendo en refugio ante la crisis inmobiliaria y alternativa de vida para muchas familias que ahora no se plantean la compra de una vivienda, ya sea por desconfianza ante las caídas del precio de los pisos o porque no disponen de recursos económicos.

Un informe publicado por Idealista a finales de enero revelaba que comprar una vivienda para alquilarla en Madrid o Barcelona brinda una rentabilidad y unos plazos de recuperación de la inversión más atractivos que en las principales capitales de la Europa continental: La rentabilidad bruta de una vivienda en alquiler en Madrid y Barcelona (4,1% y 3,9% respectivamente) es más alta que la que se obtiene en capitales como París (3,3%) o Berlín (3,7%), algo menor que en Roma (4,5%) e igual a la de Milán. Entre las capitales españolas, Lérida es la que resulta más rentable (5,65), y San Sebastián y La Coruña, las que menos (3%). (Ver gráficos).

Ángel Serrano, director de Negocio de Aguirre Newman, apunta baremos similares: “La rentabilidad media del alquiler en España se sitúa entre el 3,5% y el 3,7%, dependiendo de la ubicación, con lo que se podría ampliar la horquilla de mínimos al 3% y la de máximos, al 5,5%. La rentabilidad principal de las viviendas en España se obtenía de la plusvalía obtenida en la desinversión y depende, en gran medida, de la ubicación de la vivienda. En emplazamientos como Lérida, la rentabilidad del alquiler de vivienda se acerca a la de locales u oficinas en zonas ‘prime’, superando el 5,5%, mientras que en otras localizaciones esta rentabilidad no supera el 3%”.

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«Hay que afinar bien la operación para optimizar el rendimiento, ya que de lo contrario corremos el riesgo de poner nuestro dinero en un activo que nos podría rendir menos que un depósito bancario o un bono»

Prestar atención a la zona, fundamental
A la hora de plantearse poner una vivienda en alquiler, la web inmobiliaria Yaencontre.com recalca que es necesario valorar “los pros y los contras de cada opción y saber calcular bien la rentabilidad de un inmueble, así como fiscalidad, trámites y contratos de compraventa, novación o subrogación de hipotecas, etcétera”.

Así, comprar una vivienda para alquilarla puede ser una inversión de éxito, pero hay que prestar a la zona, ya que será más rentable si se sitúa en lugares plenamente operativos. Fernando Encinar, jefe de Estudios de Idealista.com, puntualiza que, en principio, “hay que afinar bien la operación para optimizar el rendimiento, ya que de lo contrario corremos el riesgo de poner nuestro dinero en un activo que nos podría rendir menos que un depósito bancario o un bono”.

En Madrid, por ejemplo, alquilar una vivienda ofrece una rentabilidad media bruta al casero del 4,1%, “pero esconde valores superiores e inferiores. Así, en los barrios más modestos nos dará una rentabilidad mayor, ya que aunque los precios de alquiler son inferiores, sus precios de compra son mucho menores a los que tendríamos que asumir en otras zonas. A cambio, asumiremos más riesgo, ya que en estas zonas puede depreciarse más rápido el valor de la vivienda y podemos tener periodos más largos con la vivienda vacía”, explica este experto.

“Otra forma para elevar la rentabilidad de la operación es negociar muy bien el precio de compra. Bajando el precio de adquisición conseguiremos subir algún punto el rendimiento”. Encinar pone de ejemplo la operación que ha hecho recientemente Amancio Ortega en el mercado de oficinas, donde compró la Torre Picasso en Madrid con una rebaja del precio de casi el 50% respecto al valor de hace unos años, lo que le ha permitido elevar la rentabilidad que obtendrá por alquilar dichas oficinas por encima del 6,5%. “Es decir, si apuramos bien el precio, se pueden conseguir más rentables que la media”.

Coincide con él Manuel Gandarias, director del gabinete de Estudios de Pisos.com. “Adquirir una vivienda con el fin de alquilarla genera rentabilidad en función de la consolidación del barrio. Una ubicación donde hay servicios de transporte, centros comerciales, educativos y sanitarios y vías de comunicación es algo más segura, por lo que hay que dirigir la intención de propiedad hacia áreas plenamente operativas”.

Este experto añade el importe de la hipoteca como factor que determinará el éxito de la operación. “Si se puede comprar al contado, es una buena idea; si no, habrá que considerar el importe que se desembolsa y el plazo en el que queremos recuperarlo. Una inversión a largo (5-10 años) será posiblemente rentable por la esperada revalorización futura. En definitiva, hay que hacer bien los números teniendo en cuenta todos los gastos que acarrea la compraventa, tanto fiscales como impositivos, así como de mantenimiento”.

Juan Fernández-Aceytuno, director general de la Sociedad de Tasación, recalca la importancia del perfil del inversor en la operación: “Si es un particular con una situación económica holgada que no dependa de financiación hipotecaria o pueda hacer frente al pago de un préstamo, puede sacar unas interesantes plusvalías a medio-largo plazo. Son muy interesantes las oportunidades que ofrece este mercado para los inversores, fondos extranjeros y particulares, siempre que no se vea con fines especulativos, sino como un activo útil”.

Múltiples perfiles de caseros e inquilinos
Los expertos destacan la gran variedad de inversores en el mercado del alquiler de viviendas: tantos como propietarios, pero cada vez son más frecuentes los grupos de inversión. “Históricamente, los inquilinos han sido jóvenes, aunque durante los últimos años la edad ha ido subiendo. En cambio, los caseros siguen siendo generalmente personas de más edad y con recursos. Pero cada vez hay más empresas, ya sean unidades inmobiliarias de bancos o empresas patrimoniales”, explica Encinar.

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“Son muy interesantes las oportunidades que ofrece este mercado para los inversores, fondos extranjeros y particulares, siempre que no se vea con fines especulativos, sino como un activo útil”

Ángel Serrano descarta que exista un patrón definido: “hay herederos, inversores, propietarios que consideran que la venta hoy en día es un error, propietarios a los que la vivienda se les ha quedado pequeña pero pueden permitirse mantenerla rentabilizándola a través del alquiler, etcétera”.

Es frecuente también el perfil de los “particulares que encuentran la oportunidad de rentabilizar un patrimonio, recibido por derechos de sucesión y que mantienen como una fuente de ingresos adicional a su actividad económica habitual que confían a menudo su gestión a un profesional del sector”, señala Fernández-Aceytuno. Los cada vez más numerosos grupos de inversión adquieren grandes paquetes de inmuebles con finalidad de explotación económica, tanto en el mercado residencial primario como en la segunda residencia.

En el caso de los arrendatarios, prosigue este experto, “hay casi tantos como individuos, pero se podrían establecer dos grandes perfiles básicos. Por un lado, personas físicas o jurídicas con alto poder adquisitivo, que necesitan alojamiento de alto ‘standing’ con expectativa de permanencia temporal. Y por otra parte, el colectivo de jóvenes que desean emanciparse y no disponen de recursos para acceder a la compra de una vivienda, o las unidades familiares ya establecidas, que, por carecer de recursos suficientes, o por necesidades de movilidad laboral, no se pueden comprometer en la compra de un inmueble”.

Gandarias añade a estos perfiles clásicos el de “los separados y divorciados que no encuentran comprador para el piso que antes se compartía. Por otro lado, los que buscan una vivienda de reposición pero se mantienen a la expectativa de más descuentos, pueden pasar un tiempo de alquiler hasta que encuentran la oportunidad. En definitiva, hay mucho inquilino “a la fuerza”, porque incluso aunque la mensualidad de un piso sea más alta que la cuota hipotecaria de ese mismo inmueble, sin ahorro previo la venta tiene pocas posibilidades de progresar.

Muy lejos de los vecinos europeos
El número de familias que vive de alquiler crece sin cesar y a finales de 2010 ya superaba el 16%, tres puntos más que hace dos años, según la Encuesta Continua de Presupuestos Familiares (ECPF). En 2010, en plena burbuja inmobiliaria, el 81,30% de las familias residía en una casa en propiedad, mientras que sólo un 13,56% lo hacía en un piso arrendado. En la Unión Europea, el promedio se sitúa en torno al 40%: en Alemania, el porcentaje de familias que viven de alquiler es el 57% del total; en Holanda, el 47% y en Francia, el 38%.

Pese al aumento registrado en España, sigue muy por debajo de los vecinos comunitarios, donde el alquiler es la tendencia principal frente a la propiedad. Aun así, “el porcentaje de vivienda en alquiler está subiendo un 15% los últimos años”, apunta Francesc Sanz, fundador y director general de LaComunity.com, una red social de pisos de alquiler de reciente creación que permite realizar todo el proceso de arrendamiento ‘online’. En países como Francia y Alemania el alquiler está por encima del 37% del mercado de la vivienda, lo que sugiere que en España es un negocio todavía infravalorado.

“Pero algo está cambiando en la sociedad. Hace 10 años la mentalidad era mucho más a favor de la compraventa, pero cada vez más gente lo ve como una opción muy válida”, explica Sanz. “Ahora bien, es necesario que el coste se reduzca y la seguridad aumente. De esta manera, aumentarían tanto demanda como oferta. Además, es necesaria una apuesta clara de los agentes económicos y políticos por el alquiler y cambiar las políticas de incentivos”. Serrano, por su parte, también está de acuerdo en que se trata de un mercado que necesita un periodo de maduración, pero el tiempo acabará por igualar las estadísticas españolas a las del resto de Europa Occidental.

La gran traba de la inseguridad jurídica
Los motivos para que el alquiler no haya terminado todavía de despegar en España son, además del arraigo de la cultura de vivienda en propiedad, que sigue pesando demasiado, una ley de arrendamientos urbanos muy protectora con el inquilino y una tasa de rentabilidad en muchos casos muy por debajo de la de otros productos inmobiliarios, lo que le resta atractivo a este producto. Todos los expertos consultados por Expansión.com coinciden en que sería necesaria más seguridad jurídica e incentivos para revitalizar el mercado.

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“La incorporación en el mercado de un millón de estas viviendas supondría un incremento de más del 62% del mercado de alquileres y los recursos económicos que ahora se destinan a vivienda podrían destinarse a otros usos y sectores más productivos”

Fernández-Aceytuno explica que “en España la cultura de compra está por encima del alquiler. No hay unas bases sólidas a su favor y las iniciativas legislativas de los últimos tiempos han sido demasiado tímidas para favorecer un cambio de tendencia. Si hubiera una ley que diera seguridad jurídica al propietario de una vivienda, es muy probable que el parque de inmuebles en alquiler fuese equiparable al del resto de países de nuestro entorno”.

María Jesús Fernández, analista de Funcas, puntualiza que “si comparamos el peso que tiene el alquiler frente a la propiedad con otros países, claramente en el nuestro tiene menos importancia. Es un problema tanto de oferta -los propietarios sienten que tienen escasa seguridad jurídica- como de demanda, ya que hay poca demanda fuera de los segmentos de población joven”, y añade el peso de la cultura española: “tenemos muy interiorizado destinar el ahorro a la vivienda”.

Encinar va más allá: “No creo que el alquiler esté en sí infravalorado, sino que se tiene que ajustar más todavía el precio de las transacciones inmobiliarias. Si la rentabilidad se obtiene dividiendo el precio de alquiler entre el precio de compra, lo que está descompensado es el precio, que debe bajar más. si conseguimos bajarlo, la rentabilidad de la operación subiría”.

El impacto económico del alquiler en el PIB
Son conocidas las ventajas macroeconómicas y sociales del alquiler, como la diversificación del ahorro, menores niveles de deuda, aprovechamiento de las viviendas vacías o el menor coste de reacción ante dificultades. Un informe de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) recalca el impacto económico de un mercado de alquiler bien desarrollado. Contribuye a mejorar la productividad del país: mejoran las condiciones de acceso a una vivienda, aumenta la eficacia de la política de vivienda, disminuye la tasa de paro al aumentar la movilidad geográfica de los trabajadores, permite sacar al mercado las viviendas vacías y aprovechar parque ya existente y una mejor asignación del ahorro de las familias hacia actividades más productivas.

“La carga impositiva en caso de cambio de vivienda y las restricciones de liquidez con que cuentan los propietarios de viviendas, generan, en algunos casos, impactos negativos en la flexibilidad del mercado laboral. De hecho, la falta de viviendas asequibles es una de las principales razones para que el 80% de los parados se nieguen a cambiar de residencia ante ofertas de trabajo”, afirma la SPA. Además, “permite disminuir el endeudamiento de las familias y, en consecuencia, el riesgo de una posible subida de los tipos de interés, al que numerosos compradores podrían no ser capaces de hacer frente. Asimismo, permite diversificar los riesgos financieros. Actualmente el 80% de la riqueza de las familias se concentra en su patrimonio inmobiliario. La compra de una vivienda imposibilita invertir riqueza en otros recursos más rentables y más líquidos”.

La SPA cita otras ventajas más “mundanas” del régimen de alquiler, como que se adecua a las necesidades del ciclo vital y permite una mayor reacción ante cambios en los ingresos de la unidad familiar. Además, el coste es menor que cuando se vive en una vivienda en propiedad. Por tanto, “la compra de una vivienda para alquilarla, en un mercado amplio y transparente, puede ser considerada como una inversión alternativa y atractiva para las familias que quieren diversificar sus ahorros. Un mercado líquido aumentará la calidad media de las viviendas en alquiler”.

El directivo de Aguirre Newman señala a este respecto que “incentivar y dinamizar el mercado del alquiler es una medida necesaria pero no suficiente, para disminuir el excedente de viviendas sin vender”. Serrano ve prioritario ajustar los precios y volver a abrir los circuitos de crédito. No obstante, sacar al mercado de alquiler las viviendas vacías aprovecharía parte del parque de viviendas ahora ocioso: “La incorporación en el mercado de un millón de estas viviendas supondría un incremento de más del 62% del mercado de alquileres y los recursos económicos que ahora se destinan a vivienda podrían destinarse a otros usos y sectores más productivos”, asegura la SPA.

Por su parte, el el Boletín Económico de diciembre del Banco de España recomienda que “apostar más por el alquiler y menos por la compra de vivienda favorecería la movilidad laboral y permitiría reducir el desempleo, al tiempo que facilitaría el acceso a la vivienda, especialmente a los jóvenes”. Por el contrario, “las políticas que favorecen un peso excesivo de la compra pueden alimentar burbujas y hacer que la economía sea más vulnerable ante las subidas de los tipos de interés”.

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“Se instaló en nuestras mentes el tópico de alquilar es tirar el dinero. El tiempo ha demostrado que alquilando no siempre se tira más dinero que comprando, ya que quien compró casa en 2007 ha «tirado» bastante más dinero vía la depreciación de su vivienda que quien ha vivido estos años de alquiler”

Alquilar es tirar el dinero: la fuerza de la inercia
Sin embargo, parece que los españoles no acabamos de creérnoslo. Pese a que en España hay una demanda latente de alquiler, Fernández-Aceytuno explica que “a mitad del siglo pasado hubo una voluntad política de favorecer la cultura de la compra con objetivos políticos, que se vio potenciada hacia final de siglo con la constitución del sector de la construcción como uno de los pilares sobre los que se ha sustentado la economía. Desde entonces, no se ha hecho una apuesta sólida por el alquiler como alternativa a la compra, y es notorio que el parque de viviendas nuevas que se dedican al alquiler es muy inferior al ofertado en venta”.

“En los años 60 lo lógico era alquilar vivienda y no tenerla en propiedad”, continúa Encinar, dando una explicación a la situación actual. Sin embargo, esa percepción dio la vuelta y se fue transmitiendo de padres a hijos. “El precio de la vivienda no paraba de subir, lo que fortalecía la recomendación de comprar casa, y además estaba socialmente aprobado como símbolo de estabilidad y prosperidad. Comprar un piso fue una fuente de dinero rápido y fácil durante años y muchos españoles acudieron a la llamada. Luego, “también se instaló en nuestras mentes el tópico de alquilar es tirar el dinero. El tiempo ha demostrado que alquilando no siempre se tira más dinero que comprando, ya que quien compró casa en 2007 ha ‘tirado’ bastante más dinero vía la depreciación de su vivienda que quien ha vivido estos años de alquiler”.

Para Gandarias, “el alquiler es una alternativa real para el sector, porque se podría drenar el parque de viviendas vacías sin vender. De hecho, ya lo está siendo. “Poco a poco, los grandes tenedores de inmuebles y las entidades financieras invierten en crear estructuras comerciales que gestionen los activos en arrendamiento. Es una buena idea para resolver dos problemas: ocupar el inventario por vender y mejorar las cifras del alquiler, que históricamente han sido marginales”.

La analista de Funcas cree que sería positivo crear una entidad pública que adquiriese el ‘stock’ de viviendas a los bancos para destinarlas a alquileres sociales. De esta forma, se sanearían los balances de los bancos y se impulsaría el alquiler social. “Pero, en las circunstancias habituales de los mercados financieros, es muy difícil”, apostilla. “Los propietarios de los pisos nuevos -promotores y bancos- piensan más en venderlos que alquilarlos y eso dificulta que vaya a ser la principal vía de evacuación del ‘stock'”, continúa Encinar. “Las inmobiliarias solicitan que se revisen los regímenes especiales vigentes en el Impuesto sobre Sociedades en materia de arrendamiento de viviendas, dado que ha tenido unos efectos dinamizadores sobre el sector inferior al previsto.

Las nuevas medidas del Gobierno: ¿más de lo mismo?
Las medidas anunciadas hasta ahora por el Gobierno en materia de vivienda han respondido en gran medida a las demandas de las inmobiliarias, que reclaman un marco jurídico-económico con carácter estable que genere certidumbre a los agentes del sector y a los posibles compradores e inversores. Como consecuencia se ha recuperado la deducción del IRPF para compradores y se ha prorrogado la aplicación del IVA reducido al 4%.

Para Encinar, éstas no son las medidas que el sector esperaba: “Parece que han mirado más al pasado, recuperando fórmulas que no funcionan, que innovando con ideas creativas (…). El saneamiento de los balances bancarios puede imprimir dinamismo al mercado, ya que obligará a reconocer los precios actuales”, afirma. Pero “la recuperación de la deducción en el IRPF por compra de vivienda va contra las recomendaciones de todos los organismos económicos internacionales (FMI, OCDE, etcétera) y podría crear una tensión al alza de los precios, además de generar un gasto injustificado de cientos de millones de euros”. Si esta deducción se aplicase sobre el alquiler -tanto para inquilino como para el propietario-, sí se apoyaría el desarrollo de un fuerte mercado de alquiler, opina este experto.

Los analistas reiteran que es fundamental ofrecer a los propietarios una mayor protección legal, agilizando los procesos de desahucio en el caso de impagos. Pero, al menos por ahora, el Gobierno de Rajoy tampoco se ha decantado por mejorar la seguridad jurídica del alquiler o, al menos, potenciar fórmulas alternativas al alquiler convencional, como el alquiler con opción a compra o las cooperativas de régimen de cesión de uso, a medio camino entre la propiedad y el arrendamiento, algo que ya ha incorporado el Gobierno Vasco en su anteproyecto de ley de Vivienda.

Es más, Rajoy ha derogado fórmulas como las ayudas al alquiler para jóvenes y ha anunciado la desaparición de la SPA por su “carácter ruinoso. Quizá la respuesta al problema de la inseguridad jurídica esté en el Plan de Vivienda, Alquiler y Rehabilitación esbozado por la ministra de Fomento, Ana Pastor, que se incorporará al Plan de Infraestructuras, Transportes y Vivienda (PITVI) 2012-2024.

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“Se han promovido normativas para agilizar los desahucios, pero a los juzgados no se les ha dotado de recursos económicos suficientes, por lo que las denuncias están paralizadas en los despachos y los propietarios siguen sin tener garantías efectivas de sus derechos en un plazo razonable”

Este ministerio ha anunciado que definirá “un plan de vivienda protegida para alquiler y con opción a compra, así como el fomento del alquiler”, eso sí, “para las personas con pocos recursos”, lo que podría impedir el desarrollo del mercado como una fórmula realmente alternativa a la compra. Junto a ello, “se priorizarán los recursos disponibles del plan para financiar ayudas al alquiler de vivienda libre para personas con bajos niveles de renta, y se analizará la oportunidad de establecer una deducción por alquiler de vivienda que facilite la movilidad de los trabajadores”.

El plan también contempla la mejora y flexibilización del actual marco jurídico que regula el mercado de la vivienda en alquiler. Con este fin, “se flexibilizará la duración de los contratos, como ocurre en la mayor parte de Europa, y se establecerán medidas que garanticen la seguridad jurídica”. En tercer lugar, “se promoverá la mediación como medida de resolución de conflictos entre las partes y se estudiará implantar juicios rápidos”.

¿Medidas suficientes para relanzar el sector?
Fernández-Aceytuno cree que el mercado de alquiler debe autorregularse, y cuanto menos se influya en él, mejor. “Los esfuerzos fiscales deben centrarse en apoyar la vivienda social dirigida a sectores de la población con menos capacidad económica, como una forma de dar una solución provisional a situaciones extraordinarias como la emancipación juvenil o escasez de ingresos”.

Gandarias recuerda los estímulos al alquiler puestos en marcha por el Gobierno anterior, como las subvenciones o medidas fiscales, aunque sigue existiendo un fallo: la seguridad jurídica. “Sería deseable que las situaciones de conflicto entre casero e inquilino se resolvieran de forma rápida, con el fin de que el mercado ganara fluidez”, subraya. “Cada gobierno ha ido incorporando nuevas medidas para desarrollar el mercado de alquiler, pero han sido insuficientes. En los últimos años se han promovido normativas para agilizar los desahucios, pero a los juzgados no se les ha dotado de recursos económicos suficientes, por lo que las denuncias están paralizadas en los despachos y los propietarios siguen sin tener garantías efectivas de sus derechos en un plazo razonable”.

“Nadie tiene un activo parado cuando tiene la opción de sacarle rentabilidad. Si ante un impago un propietario tuviera la garantía de poder liberar la vivienda de un inquilino moroso en un plazo de tiempo muy corto, probablemente no habría en España tantas viviendas vacías y sin alquilar”, recalca Fernández-Aceytuno. “Ni los inquilinos tienen que enfrentarse a propietarios que no les aseguran unas condiciones de habitabilidad óptimas, ni los propietarios tienen que desesperarse por impagos de la renta”, añade Gandarias.

María Jesús Fernández no cree que haga falta estimular el mercado mediante beneficios fiscales, pero tampoco se debe crear una desventaja fiscal del alquiler frente a la compra como sucede con la desgravación, “ahora restituida equivocadamente”. Coincide con los demás expertos en que el mejor incentivo para el alquiler es mejorar la seguridad jurídica para los propietarios. “Al menos, debería estar tan estimulado el alquiler como la compra, algo que actualmente no ocurre”, agrega Encinar. “Preferiría un ajuste natural de todos los mercados ‘sin dopaje’, es decir, sin ayudas y sin estímulos, pero los gobiernos siempre han utilizado estas fórmulas para acelerar o frenar los mercados y lo volverán a hacer”.

Para la experta de Funcas, “nuestro sistema ha estado siempre muy distorsionado por culpa de las desgravaciones fiscales a la compra que han persistido durante demasiado tiempo. Además, las sucesivas reformas legales introducidas para mejorar la seguridad jurídica tampoco han tenido mucho éxito para revitalizar la oferta”. En este sentido, cree que “la Sociedad Pública de Alquiler fue una buena idea sobre la que habría que trabajar, porque proporciona mucha más seguridad al propietario, pero no ha funcionado bien, quizá porque da muchos menos rendimientos. De todas formas, si la agencia ha supuesto un coste para los contribuyentes, es una cuestión que hay que analizar para decidir sobre su conveniencia como mecanismo de impulso al mercado”.

“Los gobiernos de Aznar se volcaron claramente en la compra; los de Zapatero, intentaron corregir ese desequilibrio; ahora está por ver qué hace el equipo de Rajoy. Lo que no deja lugar a dudas es que pese a que en los últimos años ha subido tres puntos el porcentaje de familias que vive de alquiler, es uno de los porcentajes más bajos del mundo, lo que deja claro que en las últimas décadas no se ha apoyado el alquiler como en otros países”, concluye Encinar.

Gandarias cree que “en estos momentos, se alquila más por obligación que por elección. El que puede comprar, compra. El contexto actual beneficia el alquiler y le hace ganar terreno frente a la compra, pero el inquilino de hoy es el propietario de mañana”.

Pero con las suficientes herramientas jurídicas y fiscales, sí podría conseguirse. “Si a algo va a contribuir esta crisis es a demostrar que el alquiler es una buena alternativa a la compra y que en determinadas situaciones es, incluso, más útil. Los cambios en los modelos de familia que se observan desde hace ya bastantes años y el dinamismo de la actividad productiva actual, hacen que, en muchos casos, el alquiler se entienda como una opción mucho más flexible y adaptable”.

“El consumidor ya está cambiando de mentalidad, seguramente forzado por la crisis. La cultura de comprar ya que es para toda la vida va a dejar paso a una cultura de ‘utilizo la vivienda por el tiempo que creo que la necesito, sin obligarme a responder a una hipoteca durante 40 años’. Dinamizar el mercado del alquiler nos permitiría ser una sociedad más moderna“, concluye Sanz, de LaComunity.

En palabras de Encinar, “es cierto que los españoles tenemos en el ADN la compra de la vivienda y que tarde o temprano casi todos acabamos cayendo. Pero hay una generación que ha visto que la compra desmesurada de viviendas ha traído problemas muy graves a las familias y a las economías”.

Probablemente, a partir de ahora se reflexione más antes de comprar una casa.

*TEXTO GRÁFICO: Los datos se han obtenido a partir de dividir el precio medio de venta entre el precio de alquiler en los diferentes mercados referente a los índices de 2011. El resultado obtenido es el porcentaje bruto de rentabilidad que proporciona a un propietario alquilar su vivienda.

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Se trata de matar dos pájaros de un tiro: por un lado, solucionar la escasez de vivienda que hay en una ciudad tan sobrepoblada como París. Por otro, animar la actividad y crear empleo. En esta difícil ecuación el ladrillo juega un rol importante. Francia quiere seguir el ejemplo de España, que su época dorada de principios de siglo encontró en el sector inmobiliario su trampolín de crecimiento.

En las últimas semanas el Gobierno ha aprobado una serie de medidas para solucionar el problema de vivienda en el país, sobre todo en la capital. “A diferencia de lo que ocurre en España aquí los constructores no levantan un piso hasta que lo tienen vendido. Venden sobre plano. Al no haber stock, a medida que la población va aumentando se va acumulando un déficit de espacio año a año”, explica Sébastien de Lafont, director de la agencia Meilleursagents.

Para aliviar esta carencia el Gobierno aumentará en un 30% las posibilidades de construcción de pisos en todos los edificios y terrenos. Así lo anunció el propio Nicolas Sarkozy hace dos semanas en su última intervención televisiva: «si hay una comunidad que tiene un terreno con permiso para construir 1.000 metros cuadrados de viviendas ahora en el mismo espacio podrá levantar 1.300 metros en pisos», ejemplificó.

Aunque más que tratar de aliviar el problema de alojamiento a los franceses, el Ejecutivo lo que pretende es estimular la dormida economía gala: “se creará empleo en la construcción. Se dará trabajo a los franceses en Francia”, señaló el presidente tras presentar la iniciativa. El Ejecutivo espera aumentar en 40.000 viviendas anuales su oferta gracias a la medida, que se aplicará de inmediato hasta julio de 2015.

París nunca será Madrid
Mientras en España los pisos construidos durante el boom inmobiliario acumulan polvo, aún vírgenes, en Francia se los rifan, lo que contribuye al encarecimiento de los ya disparados precios. Los expertos galos no temen que la imagen de pueblo fantasma, con edificios enteros desocupados y sin vender y que ilustra la crisis en nuestro país, se repita en la poblada París, donde cada milímetro de suelo es aprovechado al máximo.

“Hay demasiado déficit acumulado como para que se produzca un stock”, explica Lafont. Muestra de ello es que en la última década el coste de los alquileres ha aumentado entre un 30% y un 50%, mientras que la subida se eleva al 200% para los que se han convertido en propietarios.

El Estado prevé ceder parte de su suelo para la causa. En la región de París liberará 400 terrenos que permitirán construir 50.000 nuevas casas, mientras que en el conjunto del país la oferta podría incrementarse en 100.000 pisos de más en los próximos años. El Ejecutivo venderá el suelo a los promotores a precio de mercado. Para ello, se convocarán concursos públicos en las próximas semanas.

“El dispositivo aprobado tiene buenas intenciones pero esperamos que los consejos municipales no se opongan”, señala el presidente de la Federación francesa inmobiliaria, Didier Ridoret. Y es que, antes de aumentar el tamaño de su burbuja, los promotores tendrán que salvar algunos obstáculos y conseguir la aprobación de las colectividades locales. Los profesionales temen, además, que la lentitud de los procesos urbanísticos ralentice la puesta en marcha del plan.

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Con una cifra de ventas en mínimos desde hace décadas, la inmobiliaria Vía Célere ha logrado vender 500 viviendas este año, de las que el 97% es sobre plano. ¿Cuál es el secreto? “A nosotros no nos afecta la restricción al crédito porque todo lo que desarrollamos procede de activos adjudicados por la banca”.

Con una cifra de ventas en mínimos desde hace décadas, la inmobiliaria Vía Célere ha logrado vender 500 viviendas este año, de las que el 97% es sobre plano. ¿Cuál es el secreto? “A nosotros no nos afecta la restricción al crédito porque todo lo que desarrollamos procede de activos adjudicados por la banca”, explica Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Vía Célere. “Es la única manera de trabajar hoy día”, añade.

Proyecto
Esta colaboración entre banca y promotor surgió desde el inicio de la compañía. En 2008, y con su parte de los 220 millones de euros obtenidos tras la venta de su empresa familiar Agofer a la constructora Sando, Gómez-Pintado apostó por crear una inmobiliaria que promoviese en los terrenos adjudicados por la banca. “En nuestra compañía, realizamos muchos estudios macro, analizando la situación financiera, que nos hizo ver la situación bancaria en España y prever que las daciones de pago iban a continuar”, reconoce Gómez-Pintado.

Hasta la fecha, Vía Célere se ha adjudicado terrenos en Madrid propiedad de Caja Madrid (entidad ahora integrada en Bankia), Banco Sabadell y Cataluña Caixa, siempre a través de la fórmula de permuta, sistema por el que la entidad financiera aporta el terreno a cambio de una cantidad de viviendas.

Entre estos activos, se encuentra la antigua estación de autobuses de Alsa o un solar en el madrileño barrio del Retiro. Todos terrenos calificados como prime (de primer nivel). “Ha habido diversas fases en el proceso de adjudicación de los activos por parte de las entidades financieras. Era lógico que los primeros productos que se adjudicaran fueran los peores para dar viabilidad a las compañías que refinanciaba; pero, al no cumplir los planes de negocio, los bancos se han adjudicado suelos buenos, que están poniendo en el mercado”, señala el ejecutivo.

“Hay buenos suelos en el mercado pero no los ofrecen a todo el mundo. Se lo dan a aquellos que saben que no van a tener problemas. Nosotros estamos comprando buenos suelos, ubicados dentro de la M-30”, apunta.
Su apuesta por la almendra central de la capital se ha traducido en un éxito de ventas y de sus 1.008 viviendas en comercialización, el 44% ya ha sido adjudicado. “Si das un producto diferenciado, con una buena ubicación y buen precio, se cierran las operaciones”, asegura.

Sin embargo, el empresario reconoce que durante 2011 ha habido dos periodos diferentes. “El primer semestre fue muy bueno en ventas, pero el segundo vivimos una clara desaceleración hasta octubre”.

En 2011, la facturación del negocio en España fue de 25,7 millones de euros;mientras que su división brasileña registró una facturación de 41,74 millones de reales (unos 18 millones de euros).

Con varias décadas de experiencia en el sector inmobiliario, Gómez-Pintado cree imprescindible la recuperación de este negocio para la reactivación económica, pero bajo unas nuevas premisas. “La recuperación de nuestro sector significa creación de puestos de trabajo rápidamente, aunque el mercado tal y como lo hemos conocido en los años del boom no va a volver”, augura mientras recuerda que “no se han facilitado iniciativas que ayuden a regenerar ni mantener al sector”.

El directivo cree que, cuando la gente recupere la confianza en la economía y tome conciencia de que lo malo ha pasado, volverá el ritmo normal de ventas.
En este nuevo modelo de negocio, el presidente de Vía Célere considera imprescindible la renovación del modelo de construcción. “Hay que incluir más innovación, no sólo en las terminaciones de producto, también en las fórmulas de construcción. No es lógico que mantengamos un periodo tan largo de duración de las obras”.

Inversión
En total, la compañía invertirá este año 248 millones de euros, destinados a las 2.500 viviendas que tiene en ejecución. Sus estimaciones son lograr una facturación en 2012 de 161 millones de euros en España y 61,5 millones de reales en Brasil.

Unos 100 millones de inversión se reparten entre su media docena de promociones ejecutadas en Brasil, un país donde desarrolla vivienda de alta gama pero también protegida. “Brasil es un gran mercado, pero requiere un proceso de aprendizaje que, en nuestro caso, fue de tres a cuatro años. En muchos casos, los promotores españoles están llegando tarde y además quieren empezar por lo más difícil”.

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