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Bernard Lambert, economista de Pictet WM, asegura que el mercado de la vivienda norteamericano se está recuperando hasta el punto de impulsar a la economía estadounidense (añadir más de seis décimas al PIB en 2014) y, en consecuencia, ayudar al resto de mercados.

El índice CoreLogic de precios de viviendas subió en abril un 3,2%, frente al 2,2% registrado en marzo, lo que a juicio de Lambert “refuerza un escenario de sustancial crecimiento económico que puede generar un nuevo ciclo de crédito, con impacto positivo en la economía mundial”.

Además, Lambert ve continuidad en esta tendencia: “La acelerada formación de nuevos hogares cuenta con una enorme demanda acumulada, el crédito se está relajando y las familias están esperando aumento de los precios de la vivienda, lo que probablemente sea un elemento clave para una subida sostenida”.
Asimismo, este economista explica qué tipo de efectos producirá esta subida en la economía real: Este fuerte aumento de los precios de la propiedad inmobiliaria está impulsando la riqueza familiar, 1,4 trillones de dólares en 2012 y probablemente más en 2013, lo que podría proporcionar un “importante impulso al gasto de los consumidores”.

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La evolución opuesta del euríbor de mercado y del diferencial de las hipotecas ha provocado que el margen que aplican las entidades a sus hipotecas se haya convertido en el principal componente de los tipos de interés hipotecarios. Desde finales de enero de 2012, el diferencial supera al euríbor a 12 meses y se ha convertido en componente más importante del coste de los préstamos hipotecarios.

Según recoge el último informe Actualidad Hipotecaria de Bankimia, en marzo de 2011 el margen medio aplicado sobre euríbor era de 0,90 puntos, mientras que en marzo de 2012 éste se ha situado en 2,03 puntos.

Esta subida del diferencial, de 1,13 puntos en el último año, ha sido muy superior a la caída registrada por el euríbor hipotecario en el mismo período. Para las hipotecas formalizadas en el mes de marzo, que aplican el euríbor medio del mes de febrero, la caída de la referencia hipotecaria fue de 0,04 puntos, desde el 1,714% hasta el 1,678%.

Por este motivo, y pese a la caída del euríbor, el tipo medio de las hipotecas referenciadas a este índice fue en marzo de 2012 del 3,71%, es decir, 0,91 puntos superior al registrado un año antes.

Como resultado, en marzo de 2012 la cuota de una hipoteca nueva de 112.000 euros a 24 años era de 588 euros al mes, un 12,2% más que un año antes. Entre marzo de 2011 y de 2012 la cuota mensual de una hipoteca nueva ha aumentado 64 euros, mientras la subida de la cuota anual ha sido de 765 euros.

¿Por qué se han encarecido tanto las hipotecas?

No se puede achacar a una única causa la espectacular subida registrada en el último año por el coste de las hipotecas, ya que esta tendencia ha sido resultado de una combinación de factores.

En primer lugar, es un hecho que las entidades financieras prestan dinero más caro porque ellas también les cuesta más conseguir esos recursos. En el caso de las entidades españolas, el shock ha sido doble. Por un lado, se han enfrentado a la complicada situación de liquidez en el mercado interbancario, que ha obligado al Banco Central Europeo a proveer financiación extraordinaria a las entidades de la zona euro. Y, por el otro, han sufrido los efectos del aumento de la prima de riesgo país española, que ha provocado un aumento generalizado del coste de financiación para las empresas españolas en los mercados.

En segundo lugar, las entidades han extremado su gestión de riesgos y son más cautas que en el pasado a la hora de conceder préstamos hipotecarios. En la actualidad están sufriendo las consecuencias de la excesiva laxitud con la que concedieron hipotecas durante la época del boom, con una tasa de morosidad hipotecaria en máximos y una abultada cartera inmobiliaria que está lastrando sus resultados, debido a las fuertes dotaciones que se ven obligadas a realizar para reconocer las pérdidas de valor de su activo. Por tanto, en la actualidad, la gestión de riesgos es mucho más estricta que en el pasado y las condiciones para conseguir un préstamo hipotecario se han endurecido.

En tercer lugar, la situación económica general, con una economía española en recesión y una tasa de paro que amenaza con alcanzar el 25%, es un factor añadido de riesgo que frena la concesión de hipotecas de las entidades financieras y que les lleva a subir su coste, ya que la morosidad hipotecaria está fuertemente correlacionada con el desempleo.

Finalmente, el hecho de que en España las hipotecas sean mayoritariamente a tipo de interés variable supone otro problema de gestión del riesgo para las entidades, ya que los tipos de interés oficiales del Banco Central Europeo se mantienen en mínimos históricos. Esto significa que cuando la economía europea comience finalmente a recuperarse, probablemente antes que la española, y la autoridad monetaria decida comenzar a subir tipos, las familias españolas se enfrentarán a una subida de las cuotas que puede provocar mayores problemas de morosidad hipotecaria. Es decir, se trata de un riesgo añadido que lleva a las entidades a endurecer la concesión de hipotecas y a aplicar un diferencial más elevado.

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los préstamos personales pueden ser una alternativa interesante para financiar obras o reformas en la vivienda por cantidades no muy elevadas. En comparación con las hipotecas, los préstamos personales tienden a tener comisiones más bajas, aunque los tipos de interés que se aplican son más elevados, y no llevan asociados gastos adicionales que sí tienen los préstamos hipotecarios, como la tasación de la vivienda.

Otra ventaja de los préstamos para la reforma de vivienda respecto a las hipotecas es que no es necesario que consten en escritura pública por lo que no se aplica el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Deducción por inversión en vivienda habitual

Al igual que las hipotecas, los préstamos personales disfrutan de desgravación fiscal en el IRPF en el caso de que se destinen a la rehabilitación, ampliación, o adaptación de la vivienda habitual. La deducción se aplica tanto a las cuotas del préstamo como a los gastos asociados a la financiación, es decir, incluye las comisiones de apertura y cancelación del préstamo.

El límite máximo de deducción anual por inversión en vivienda está fijado desde el 1 de enero de 2011 en 9.040 euros con carácter general, aunque esta cantidad se amplía hasta los 12.080 euros en el caso de obras y adaptaciones en la vivienda por motivo de discapacidad.

En la actualidad cualquier persona que solicite un préstamo personal destinado a la inversión en la vivienda habitual puede beneficiarse de esta deducción, una vez eliminada la norma que fijaba que solo los contribuyentes con rentas inferiores a 24.107,20 euros podían aplicar esta desgravación en el IRPF.

Deducción por obras de mejora de eficiencia energética

Otra deducción interesante en el IRPF, aunque sólo está vigente hasta el 31 de diciembre de 2012, es la deducción por obras de mejora en la eficiencia energética de la vivienda. Si pedimos un préstamo destinado a lograr que nuestra vivienda haga un uso más eficiente de la energía, se podrá desgravar el 20% de las cantidades empleadas en estas obras, aunque con los límites máximos contemplados en la ley. Cabe destacar que en la declaración correspondiente al ejercicio 2011 este porcentaje de deducción se ha aumentado, ya que anteriormente era del 10%.

El límite máximo de esta deducción que se podrá aplicar en la declaración de 2011 es de 6.750 euros, frente a los 4.000 euros del ejercicio anterior, para contribuyentes de rentas inferiores a 53.007,20. Los contribuyentes con rentas entre 53.007,02 y 71.007,20 se podrán desgravar como máximo 6.750 euros menos la cantidad que resulte de multiplicar 0,35 por la diferencia entre su renta y 53.007,20.

Hay que tener en cuenta que esta deducción por obras de mejora de eficiencia energética es incompatible con la deducción por inversión en vivienda habitual. Por tanto, en caso de que el préstamo solicitado se haya destinado a reformas en el hogar que puedan beneficiarse de cualquiera de las dos deducciones, habrá que calcular cual es la desgravación que permitirá un mayor ahorro en el pago de impuestos.

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La agencia calificadora Fitch opina en un comunicado hecho público este lunes que la imposición por parte del Gobierno de mayores provisiones financieras sirve para proteger a los bancos de los efectos perniciosos que puedan causar los activos tóxicos del sector inmobiliario.

Fitch señala que el “pronunciado declive” en los precios de la vivienda –que según cifras del INE citadas por la agencia calificadora alcanzó una media del 11,2 por ciento en el cuarto trimestre del año pasado, el peor dato desde el primer trimestre de 2007– pone de relieve la “necesidad de provisiones más duras” para el sector bancario en relación con sus activos inmobiliarios lo que, a su vez, garantizará una mayor transparencia en sus hojas de resultados.

“Los requisitos de aprovisionamientos más estrictos que se aprobaron en febrero presionarán aún más las cuentas de resultados de los bancos y sus niveles de capital, pero vemos estas medidas como un paso necesario y creemos que la mayor parte de los grandes bancos serán capaces de absorber los nuevos requerimientos sin problemas”, apostilla la entidad.

Por último, apunta que estos mismos requisitos serán un “reto mayor” para las entidades financieras de menor tamaño, especialmente las que han recibido ayudas públicas del FROB, por lo que en el corto plazo se producirá una nueva oleada de fusiones.

Fitch publicará próximamente un reportaje especial sobre las provisiones para la banca impuestas por el Gobierno, las implicaciones para las calificaciones del sector bancario y los retos que aún quedan pendientes.

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Francisco Jurado es un abogado sevillano que, a raíz de uno de los muchos casos que llegan a sus manos, se preguntó cómo se calculan los tipos de interés  del Euríbor. Investigando le surgieron una serie de preguntas: ¿sobre la base de qué operaciones se configura? ¿es fácilmente manipulable? ¿quién controla las operaciones? Ante la falta de respuestas que ha obtenido, Jurado, junto al también abogado Juan Moreno, han decidido montar la plataforma Operación Euríbor en busca de una mayor transparencia en la información de estos datos.

fotocasa.es: ¿Empezando por el origen ¿Cuál fue el motivo que os hizo desconfiar de la forma de calcular el Euríbor?
Francisco Jurado: Fue prácticamente circunstancial a partir del caso de una persona a la que el banco le pedía, después de 13 años más o menos, la devolución de una parte de un préstamo referenciado al Euríbor. Lo raro era que el montante que le faltaba por pagar era de 600 euros y los intereses que le pedían eran de 22.000 euros o así; una barbaridad. Y todo porque habían estado esperando muchos años (es una práctica común de los bancos) para que se fuesen acumulando estos intereses.

Esta circunstancia llevó a mi compañero Juan Moreno a revisar las tablas del Mibor, que era el anterior Euribor, para ver de dónde salían estos intereses. Fue la sorpresa el llegar a los años en los que estalló la crisis y ver que las tablas estaban vacías, que no había publicación. Entonces llamamos al Banco de España para preguntar si había algún tipo de error, pero nos dijeron que no, que simplemente no había mercado interbancario español, los bancos españoles, dese entonces, no se prestaban dinero y por esa razón no se publicaba ningún dato.

Claro, ante esto, nosotros nos preguntamos que, si la banca española que conforma prácticamente un 20% del mercado interbancario europeo y no se están prestando dinero entre ellos, ¿ocurrirá lo mismo entre los bancos extranjeros?

Lógicamente, fuimos a consultar también las tablas que se publican sobre el Euríbor y nuevamente nos sorprendimos al ver que, prácticamente desde 2008, se repetía el mismo dato hasta cuatro días seguidos.

fotocasa.es: ¿Por qué os extrañó?
Francisco Jurado:Bueno, las probabilidades de que ocurra esto en un dato que se supone que es resultado de una serie de operaciones con muchas entidades y muchos tipos de interés, y que se redondea a un dato con tres decimales, son realmente escasas.  Además, viendo como en aquella época el Banco Central Europeo estaba prestando un montón de dinero a los bancos a un tipo de interés del 1% y sabiendo la desconfianza entre los bancos, es una situación que te da que pensar que los datos del Euríbor está saliendo, no de operaciones, sino de una especie de “encuesta” que consiste en la estimación de cada banco de a cuánto prestaría el dinero. En definitiva, dejándolo todo a la voluntad de una de las partes de un contrato hipotecario, en este caso los bancos.
fotocasa.es: Y demandáis que estos datos se hagan públicos…
Francisco Jurado: Nosotros hemos pedido por todos los medios posibles, desde al Banco de España hasta la Agencia Interbancaria Europea, pasando por Thomson-Reuters y la Comision de Competencia de la Unión Europea, que pongan encima de la mesas las operaciones matemáticas y objetivas que supuestamente se hacen para determinar el Euríbor, que sean accesibles para que cualquiera pueda comprobar que su interés está bien calculado y si no existen estas operaciones, al menos que lo digan y admitan su posición de poder.

Pero lo máximo que hemos conseguido con nuestras peticiones es que nos remitan a unas tablas que nosotros ya conocíamos y que publica la Agencia Interbancaria Europea donde aparecen los 44 bancos y número final que ni siquiera está redondeado a tres decimales, si no a dos… ¿pero de dónde sale esa cifra final?

fotocasa.es:  ¿Pero no creéis que la revelación de los datos de intereses interbancarios podría alterar el mercado? ¿No sería como pedirle a un abogado o a un médico la revelación de informaciones privilegiadas por su posición?
Francisco Jurado: En el corto plazo se podría entender el secreto bancario para no alterar el mercado pero, por ejemplo, en operaciones de más de un año toda esa información ya estaría supuestamente en cuentas anuales, balances de pérdidas y ganancias, en registros… y no tendría sentido no hacer pública esta información. A parte, fíjate que la empresa destinada a publicar el dato diariamente es Thomson-Reuters, que tiene más de un 30% de cuota de mercado en información financiera… yo ahí sí veo un conflicto de intereses.

Con un índice u otro, la banca no va a salir perdiendo

fotocasa.es: El pasado mes de octubre la Comisión Europea efectuó redadas en varias entidades financieras activas en la comercialización de productos derivados vinculados al euríbor, a raíz de sospechas la existencia de prácticas monopolísticas. ¿Qué se sabe de este proceso? ¿Hay alguna información nueva?
Francisco Jurado:Eso es otra de las cuestiones que preguntamos ¿Qué pasa con estas investigaciones? Y no solo en la Unión Europea. En EE.UU. se está investigando el Tibor, en Canadá se está investigando el Libor, que son tipos de interés funcionan de forma muy similar al Euríbor… y claro, es verdaderamente preocupante que ningún ente regulador público pueda entrar a fiscalizar si los datos del Euríbor se están conformando de acuerdo a la legislación que así lo determina.

En octubre, como tú has dicho, entraron en las sedes de ocho bancos, entre los que se encontraba el Deutsche Bank pero desde entonces nada se ha vuelto a saber y parece que está noticia ha sido silenciada.

fotocasa.es: En los últimos meses se viene hablando de la implantación de un nuevo índice de referencia en sustitución del euríbor. ¿Por qué la banca quiere este cambio ahora?
Francisco Jurado:De lo que estamos seguros es que, con un índice u otro, la banca no va a salir perdiendo. Esto es una constante. Ni siquiera cuando estamos inmersos en la que tal vez sea la peor crisis de la historia, provocada precisamente por la banca, ésta ha dejado de tener beneficios, y los bancos que se han visto en apuros han sido rescatados con dinero público.

En cuanto a los intereses específicos es cierto que ahora mismo el Euríbor está en una cifra bastante baja, pero eso tiene una doble lectura: por un lado los bancos están pagando bastante poco por las deudas que ellos tienen, al mismo tiempo dan una imagen de salud del mercado interbancario que no es tal, porque no existe virtualmente, y, por último, gracias a las cláusulas suelo, que son un paso más en la usura, siguen cobrando intereses del 3 o 3,5% cuando las hipotecas están ligeramente por encima del 1,5% actualmente.

fotocasa.es: ¿Creéis que el anuncio del manual de buenas prácticas y la dación en pago hecho por el Gobierno sirve para algo?
Francisco Jurado:Desde luego que no. En primer lugar porque no es obligatorio y en segundo porque los manuales de buenas prácticas nadie los sigue. El problema real es que los bancos no pueden ahora mismo registrar las viviendas ni valorarlas al precio por el que las están recuperando porque los balances se les hundirían. De hecho sabemos que miles de viviendas, una vez desahuciadas por los bancos, no están siendo inscritas en los registros de propiedad precisamente por esto y año tras año se aumenta la moratoria para que esto se haga, para evitar que los balances de los bancos se venga abajo.

fotocasa.es: ¿Os planteáis demandar a las entidades bancarias por lo falta de transparencia sobre el euríbor?
Francisco Jurado:Ahora vamos a hacer una nueva ronda de escritos formales a cada una de las partes interesadas para que sepan que si no responden a nuestras preguntas es probable que sea un juez el próximo en hacerlas.

fotocasa.es: ¿Qué alternativa planteáis a esta situación?
Francisco Jurado:La idea de regular los tipos de interés es proteger al consumidor. Somos conscientes de la relación de poder que existe entre un banco y un cliente al que se le concede una hipoteca y se supone que el legislador debe asegurarse de que el tipo de interés salga de un mercado que no pueda ser manipulable, pero esto ahora mismo corresponde a ese dogma de la oferta y la demanda, del precio de equilibrio, que está más que demostrado que no funciona. Entonces se hace necesaria la existencia de una tercera parte, un juez imparcial, en este caso el Estado, que hiciese el papel de vigilante o de salvaguarda de los derechos de los más débiles en estas relaciones contractuales.

Transparencia, control efectivo, fiscalización de operaciones son una serie de reivindicaciones que no deberían ser utopías, como parece ahora, sino hechos.

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El contexto de crisis económica actual ha disparado el número de personas que se ven en la necesidad de solicitar un préstamo personal para poder llegar a fin de mes.

Si bien un préstamo personal nos puede ayudar hacer frente a nuestras obligaciones en el momento en el que nos los conceden, es un producto financiero que no se debe tomar a la ligera, puesto que el retraso en el pago del mismo puede desencadenar problemas severos que pueden ir desde el embargo de la nómina hasta el de la vivienda.

Por ello, antes de contratar un préstamo personal recomendamos tomar en cuenta los 6 consejos siguientes:

1.  Comparar los préstamos que ofrecen las diferentes entidades financieras con el objetivo de encontrar la mejor oferta que se adapte a nuestras necesidades.

2.  Determinar la urgencia con la que se necesita el dinero nos permitirá saber el tipo de préstamo que necesitamos. En el mercado existen los llamados préstamos rápidos y los mini préstamos, ambos se conceden de forma casi inmediata y no suele hacer falta cambiar de banco para poderlos contratar.

3.  Definir la vinculación que se puede tener con la entidad ya que muchos préstamos tienen un tipo de interés preferente para los clientes que domicilien la nómina, recibos o que contraten seguros. Si ya se tiene domiciliada la nómina, el tipo de interés puede ser superior al que se oferta.

4.  Simular la cuota mensual y el cuadro de amortización del préstamo, así estar seguro de cuánto se pagará mes a mes.

5.  Calcular la capacidad de pago. La cuota mensual del préstamo más las cuotas mensuales de otros préstamos que se estén pagando (incluyendo la hipoteca) no puede ser superior a, como máximo, el 40% de los ingresos mensuales.

6.  Vigilar las comisiones. En medida de lo posible evitar la comisión de estudio, de manera que en caso de que se deniegue el préstamo no tengamos que pagarle nada a la entidad. Además, conviene buscar préstamos con comisiones de cancelación anticipada bajas, para los casos en los que se desee amortizar anticipadamente una parte del capital.

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Mes de muchos cambios en el mercado hipotecario variable. El incremento de diferenciales sigue dominando un mes más la actualidad en este tipo de hipotecas.

Con tal de compensar la bajada del euribor, cajas y bancos han incrementado los intereses incluso de sus préstamos hipotecarios más atractivos.

Muchos de los préstamos hipotecarios que considerábamos como primeras opciones el mes anterior dejan de comercializarse o incrementan sus intereses hasta desaparecer de las 10 primeras posiciones del ranking.

La primera y destacada salida de la lista es la de la hipoteca Extra de Caja Murcia. Este préstamo hipotecario, que llevaba meses con el mejor tipo de interés con vinculación adicional, al euribor+0,75% deja de comercializarse. Es el caso también de la hipoteca de Bankoa ofertada al e+0,80%.

Bancopopular-e reestructuraba los tipos de interés de sus hipotecas pasando a ofrecerlos al IRPH. Con estos cambios la Hipoteca Premium por ejemplo ha pasado a ofertarse al IRPH+0,75%.

Ante estas desapariciones y reestructuraciones, Banca Cívica vuelve a disfrutar de la privilegiada posición líder que ya tuvo unos meses. El grupo que integra las entidades de Caja Navarra, CajaCanarias, Caja de Burgos y Caja Sol se mantiene en euribor+1,20% ofreciendo la mejor hipoteca del mercado.

El ranking de mejores préstamos hipotecarios a tipo variable este mes queda de la siguiente manera:

Hipotecas Tipo de interés Plazo máximo Vinculación extra
Hipoteca Vivienda

Banca Cívica

-Euribor+1,20% 30 años -Plan de pensiones
Hipoteca Activa Plus

Activo Bank

-Euribor + 1,25% 40 años -No
Hipoteca Único

Unicaja

-Euribor + 1,25% 40 años – Seguro de protección de pagos

– Plan de pensiones

Hipoteca Bonificada

Caixa Penedès

-Euribor + 1,39% 35 años -Domiciliación de la nómina

-Tarjeta de crédito (min. 3.600 €)

Hipoteca Básica

Caja de Ingenieros

-Euribor + 1,44% 35 años -No
Hipoteca Azul

iBanesto

-Euribor + 1,49% 30 años -Domiciliación de la nómina

-Domiciliación 2 recibos

Hipoteca Naranja

ING Direct

-Euribor + 1,49% 40 años -Domiciliación de la nómina
Hipoteca Online

Novagalicia Banco

-Euribor + 1,49% 35 años -Domiciliación de la nómina

-Tarjeta de crédito

Hipoteca Net Fidelis

Caja España y Caja Duero

-Euribor + 1,50% 35 años -Domiciliación de la nómina

-Tarjeta de crédito( min 2.000€)

-Plan de pensiones

HipoteCasa db

Deutsche Bank

-Euribor + 1,50% 30 años -Domiciliación de la nómina

-Domiciliación 3 recibos

-Tarjeta de crédito( min 3.000€)

La Hipoteca Vivienda del grupo Banca Cívica se coloca este mes como mejor hipoteca a un interés del euribor+1,20% al desaparecer la hipoteca Extra de Caja Murcia.

Activo Bank asciende a segunda posición con un interés del e+1,25% gracias al descenso en la lista de la Hipoteca Naranja de ING Direct y la Hipoteca de iBanesto al incrementarse sus diferenciales al e+1,49%.

La Hipoteca Bonificada de Caixa Penedès se mantiene con un diferencial del e+1,39% y no cambia su posición en la lista al igual que la hipoteca básica de Caja de Ingenieros con un diferencial del 1,44%

Se incorporan Caja España y Caja Duero con la Hipoteca Net Fidelis y Deutsche Bank con la HipoteCasa db, que vuelve a entrar en lista con unos préstamos hipotecarios a un diferencial del 1,50%.

Veremos qué pasa durante este mes de marzo con las que por ahora defienden los intereses más bajos en el mercado hipotecario variable.

La barrera psicológica del euribor+%1 queda ya lejana en todos los casos y son únicamente las entidades online las que siguen ofreciendo las hipotecas más baratas, rozando ya un interés del e+1,50%.

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