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Archive for the ‘Real State’ Category

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En los últimos meses, los inversores extranjeros han comenzado a regresar al mercado inmobiliario español , por primera vez desde que estalló la crisis en 2008, habiendo concretado ya distintas operaciones importantes sobre activos que, hace 18 meses, ni el especulador más temerario hubiera osado adquirir.

El mercado inmobiliario español ha estado  pagando un alto peaje,  para limpiar las secuelas de una década de especulación, alimentada por la deuda. España tiene un stock de 650.000 viviendas sin vender, de acuerdo con el Ministerio de Fomento, con precios medios actuales que están un 30 por ciento por debajo de los de principios de 2008 .

Los bancos tienen en sus balances abundantes préstamos inmobiliarios fallidos y han reducido drásticamente el crédito hipotecario, dejando atrapados a aquellos propietarios que quieren vender, al inhibir a quienes quieren comprar, negándoles la financiación. Los préstamos hipotecarios se han reducido de un máximo de 173.000 a 26.000 millones al año.

La pregunta que se hacen cuantos tienen sus  ojos puestos en España es si este aumento del interés del supuestamente “ dinero inteligente” por el mercado inmobiliario español indica que los precios del mercado han tocado fondo o son simplemente apuestas muy especulativas sobre activos con problemas.

La oleada de ofertas de compras de grupos de capital privado ha sido utilizada por los partidarios de ambos lados del argumento,  para justificar su caso. Desde el final del verano se han vendido una serie de carteras inmobiliarias a grupos de capital privado, tales como  Blackstone y HIG capital . Este último compró  una participación mayoritaria en el primer gran paquete de activos de inmuebles que puso en el mercado el banco malo español.

Los inversores más conservadores interesados en nuestro país se mueven más lentamente, aunque tanto los activos prime del inmobiliario de empresa como los residenciales se pueden comprar a precios sensiblemente más bajos que en Londres o París.

Hay un montón de family offices  y de fondos de inversión,  con vistas en el largo plazo, que  están mirando hacia el inmobiliario español. El tamaño de las ofertas son pequeñas hasta ahora, pero aumentarán  significativamente.

Las dos razones para  explicar el aumento de operaciones inmobiliarias, después de tres años en los que casi no se efectuaron transacciones,  han sido la creación del  ” banco malo ” al que se traspasaron activos valorados en 54.000 millones de euros, desde los balances de los prestamistas nacionalizados, y que  ha comenzado a colocar entre los inversores, contribuyendo a generar confianza y permitiendo que se haya  fijado un suelo a los precios.

La segunda razón ha consistido en la ola de normas sobre provisiones que el gobierno ha impuesto a los bancos, obligándoles  a amortizar el valor de sus préstamos incobrables, y a conseguir capital para cubrir las pérdidas esperadas. Esto ha empujado  a los prestamistas a acelerar  la venta de activos a precios lo suficientemente bajos como para que  los inversores extranjeros volvieran a la mesa de negociaciones después de estar años negándose a hacerlo. , Los bancos tienen que vender sus activos , y el banco malo está siendo muy activo en la venta de su cartera, lo que significa que hay varios jugadores importantes que están en posición de vender. Por otro lado , hay compradores que esperan encontrar precios bajos y altos rendimientos de alquiler , pero la diferencia puede llegar a ser menor a medida que pasa el tiempo .

La necesidad de refinanciar de algunos promotores ha hecho que aparezcan ciertos activos prime en el mercado, pero que antes no estaban disponibles.

A principios de octubre , Intu Properties, propietario de centros comerciales en el Reino Unido, asociado con Canada Pension Plan Investment Board compraron el centro comercial Parque Principado de 75.000 metros cuadrados, situado en Asturias, por 162 millones de euros .

La compra por estos dos  inversores, tradicionalmente conservadores, fue una sorpresa para los observadores del mercado , lo mismo que la  visión optimista que los compradores dieron sobre  España al anunciar la operación, señalando que hay oportunidades en el mercado español, donde se pueden adquirir grandes centros comerciales de alta calidad a precios históricamente bajos  .

Pero, probablemente al inmobiliario español le falta por completar todavía un reajuste muy  doloroso, y son pocos los que creen que el proceso terminará en el corto plazo.

Los alquileres y los valores de capital se han reducido, por  lo tanto, Madrid y Barcelona ofrecen precios competitivos en comparación con otras grandes ciudades europeas. Sin embargo, los indicadores del mercado, como rentas , empleo y asimilación de resultados, todavía no se han estabilizado.

Artículo visto en Real Estate Press

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La incertidumbre generalizada ha supuesto un jarro de agua fría sobre las esperanzas creadas, a raíz del  efecto producido por el fin de la desgravación fiscal para rentas superiores a los 24.000 euros. La explicación dada por la patronal inmobiliaria es simple: falta dinero, por tato, se urge a los bancos a que saneen sus balances y vuelvan a dar crédito.

Todo apunta a que el  problema principal es el suelo que bancos y cajas tienen en sus balances.  El 54 por ciento del total adjudicado, que asciende a 70.000 millones. ¿Pero es suficiente que se saneen bancos y cajas para que el inmobiliario residencial salga del letargo en el que está sumido?

Seguramente no, porque aún que sea una condición necesaria es preciso prestar atención a la demanda.

Lo políticamente correcto para los responsables de las asociaciones empresariales es decir que se necesitan construir 300.000 viviendas anuales,  atendiendo a la creación de 250.000 hogares a los que se suma  la reducción de personas por vivienda  y la demanda turística. Sin embargo , a la vista de la última previsión demográfica del Instituto Nacional de Estadística, INE, el número se reduce  200.000 nuevas viviendas al año.

Pero la alegría con la que se ha financiado el mercado residencial, tato a las promotoras inmobiliarias como a los compradores de las viviendas resultante tardará en volver, si es que alguna vez lo hace. Los bancos tienen los dedos abrasados por la concentración de riesgo que acumularon en este mercado  y, además, los reguladores les están imponiendo condiciones restrictivas, para que no vuelvan a repetir excesos como los vividos en años pasados. Como consecuencia, el promotor deberá empezar a pensar que precisará de un porcentaje importante de fondos propios a la hora de emprender una promoción, o recurrir a otras  fuentes de financiación, como las compañías  de seguros o determinados fondos, pero dentro de un plan de financiación distinto.

Por otra parte, el gobierno que resulte de las  próximas elecciones deberá buscar el equilibrio entre el efecto dinamizador de la economía que tiene la construcción residencial y su efecto positivo en el mercado laboral, especialmente en la  parte menos cualificada de su oferta, y el plan de austeridad que se haya de seguir . Hasta ahora, parte de los impuestos que Hacienda recaudaba sobre la producción de viviendas lo repartía por la vía de las deducciones fiscales  en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF. En las circunstancias actuales, cuando los países de la zona euro están ajustando los déficits fiscales , un vez perdida su autonomía, no depende tanto de la voluntad de los gobiernos nacionales, como  de los acuerdos del conjunto de los de la  zona.

Todo ello abre el camino  para disfrutar de la vivienda en régimen de alquiler, pero por hora, en España existen pocas sociedades  patrimonialistas dedicadas  a esta actividad, dado que las carteras de las existentes están compuestas principalmente por inmuebles del segmento terciario y la mayor parte de las que se explotan en alquiler pertenecen a particulares . La explotación de la vivienda en régimen de alquiler  disfruta de determinados beneficios fiscales, tanto para la propiedad como para el inquilino en determinadas circunstancias.

El fiasco de los fondos de inversión inmobiliaria y el nulo interés despertado por las socimis, permite pensar que  no  hay proyectos de empresas que vayan a dedicarse a la explotación de viviendas en alquiler, aunque en el último  año este producto está tirando con fuerza en otros países.

Finalmente, el urbanismo expansivo, creador de suelo urbano y de nuevas infraestructuras, es probable que se tome un descanso y se destinen los recursos a la rehabilitación de los edificios de la ciudad consolidada.

Artículo visto en Real State Press

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