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Archive for the ‘Suelo’ Category

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artículo escrito por josé luis ruiz bartolomé, consultor empresarial y analista inmobiliario

la cosa se pone interesante. sareb ha puesto a la venta un paquete de suelos aptos para edificar (o sea, finalistas o urbanos; y no urbanizables, como en alguna nota de prensa se ha dicho) de gran interés comercial y que ha denominado “operación crossover”

las ubicaciones de estos terrenos parecen haber sido elegidas cuidadosamente: madrid, barcelona y la costa mediterránea suponen cerca del 90% de la edificabilidad en venta. son precisamente estas localizaciones las más demandadas y buscadas por fondos de inversión, promotores, family offices, y otros inversores

la sareb ha fijado un precio mínimo para cada activo –por debajo del cual no se admiten ofertas- que supone un volumen total de inversión de unos 335 millones de euros. dado que la edificabilidad en venta alcanza los 670.000 metros cuadrados, la repercusión media se sitúa en 500 euros por metro cuadrado. esta misma cartera de suelo, valorada en los viejos buenos tiempos de la burbuja, saldría a una repercusión media de entre 1.500 a 1.700 euros/metro cuadrado, calculando a ojo de buen cubero. es decir, un montante total superior a los 1.000 millones de euros. en definitiva, un descuento sobre precios máximos del orden del 70% de media. no está nada mal

la sareb ha establecido además un sistema de incentivos basados en volumen y en forma de pago de tal manera que sobre el precio mínimo inicial se puede acumular un descuento adicional de hasta un 36%. es decir, que esta cartera valorada en 335 millones podría adquirirse en el mejor de los casos por 215 millones o, lo que es lo mismo, por un descuento sobre precios de 2007 del 80%

el paquete lo componen cerca de ochenta suelos distribuidos en 15 provincias. no hay un número mínimo de terrenos por los que ofertar, ni tampoco paquetes predefinidos; de tal manera que uno puede hacerse su cartera a medida. así, desde apenas un millón de euros se puede participar en la inversión, aunque sí que hay un mínimo para optar a los descuentos mencionados: cinco millones de euros. curiosamente, también hay una cifra máxima: 100 millones de euros. parece por tanto que el banco malo no está buscando el macrofondo que se quede con todo el paquete

tras haber echado un vistazo a la operación se pueden extraer las siguientes conclusiones:

no hay ubicaciones excelentes o prime, pero sí lo suficientemente atractivas como para despertar el apetito inversor.

los precios son francamente atractivos, aunque desde luego a la hora de tomar una decisión concreta habrá que ir activo por activo. si nos creemos que la caída de la vivienda desde máximos alcanza el 40%, como dicen algunos estudios, el margen o colchón de seguridad (30 puntos porcentuales) es lo suficientemente tentador

– hay que pisar el terreno, conocer bien el entorno, verificar la situación urbanística, la posible competencia, la ausencia o no de stock cercano y de su precio, etc. en todo caso, el hecho de que provenga de la sareb ya cuenta al menos con la garantía implícita de que no habrá gravámenes ocultos, pues el traspaso desde las cajas se hizo libre de cargas

es accesible al pequeño y mediano inversor: hay solares desde poco más de 800 metros cuadrados edificables

el proceso es quizá demasiado rápido. la información está disponible desde esta semana y el plazo para emitir ofertas vinculantes concluye a finales de noviembre. poco más de mes y medio

la forma de pago exigida contempla el abono del 55% del precio en el momento de la escritura (siempre antes de fin de año) y el resto aplazado en dos años (la mitad a un año, y la otra mitad a dos). el pago adelantado se premia con un descuento del 3% (a un año) o del 6% (inmediato). hasta ahí bien. el problema es que hoy día es prácticamente imposible promover vivienda con financiación bancaria. no sólo para el capítulo compra de suelo, sino también para el de construcción. es una pena que muchos posibles compradores puedan quedarse fuera de la puja por la escasez de cash. aunque quizá también es una oportunidad para que profesionales del sector se pongan en contacto con inversores que no tienen el know-how necesario para ayudarles a poner en valor la inversión

– sin financiación ajena la rentabilidad sobre los fondos propios cae con fuerza. nada que ver con los años de exhuberancia financiera. pero ese escenario añorado por el promotor no parece que vaya a volver en mucho tiempo. así pues, si se quiere evitar promover a pulmón, lo que toca es hacerlo a través de cooperativa o de comunidad de bienes, de manera que el promotor acabe siendo un promotor-delegado de sus clientes

en definitiva, y con sus altibajos, en los últimos meses la sareb parece que ya comienza a cumplir con las expectativas que yo al menos tenía puestas en ella. crossover, con producto atractivo a precio creíble, es un buen ejemplo de ello

Artículo visto en idealista.com

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