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Posts Tagged ‘crédito hipotecario’

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artículo de opinión elaborado por fernando encinar, jefe de estudios de idealista.com

2014 se presenta como un año de suma y sigue en el sector inmobiliario, pero con la novedad de que poco a poco y a lo largo de los próximos meses los bancos volverán a abrir el crédito hipotecario, pero muchos aún no son conscientes de que lo harán. en todo caso, las vinculaciones que pedirán serán tan exigentes –comparadas con lo que vivimos hace unos años- que solo unos pocos afortunados conseguirán firmar hipotecas

aunque las cifras macro de la economía parece que empiezan a ser positivas, los precios de la vivienda no deberían frenar su ajuste aunque es posible que el cambio de expectativas anime a muchos vendedores a sujetar los descuentos. craso error. las casas en españa siguen caras para la mayoría de los españoles, que ya no cuentan ni con financiación asequible ni con mejoras salariales a la vista

la inversión extranjera llega, sí, pero con cuenta gotas y los compradores internacionales miran el mercado con interés pero coinciden que “sigue caro”. los chollos para el particular existen pero hay que buscarlos, especialmente en las carteras de las agencias inmobiliarias, que son las que están consiguiendo los precios más negociados

el alto desempleo, el stock que no se reduce tan rápidamente como debería, la reducción de hogares –que en vez de crecer, decrecen- y los vaivenes legislativos que dan una sensación de incertidumbre e inseguridad jurídica a muchos inversores no están poniendo las cosas fáciles. si en el último trimestre de 2013 algunas entidades financieras “apretaron” el acelerador del ajuste de los precios, el arranque de este nuevo año en vez de mantener la velocidad de crucero les está animando a subir de nuevo los precios

en breve veremos cómo los datos de compraventa podrían empeorar aunque prácticamente cualquier dato económico o inmobiliario de 2014 será positivo: la base comparativa es tan baja, los datos de 2013 son en general tan negativos –los peores en muchas estadísticas- que cualquier índice nos parecerá una buena noticia

la buena noticia es que hay una enorme demanda que responde de forma inmediata a un ajuste significativo de precios. un ejemplo: una promoción en un pau de madrid que desde junio 2013 no veía una venta ajustó los precios un 25% en el cuarto trimestre. en un mes se vendieron 27 viviendas, solo 4 con hipoteca. la operación ha tenido tanto éxito que han decidido en 2014 subir precios. no han cerrado una operación en lo que va de año

pero 2014 será una vez más el año del alquiler, que desde el inicio de la crisis crece y despierta más y más interés. con el ajuste de precios en la compraventa las rentabilidades están empezando a acercarse o superar el 4-5%, lo que está empujando a muchos inversores a volver al ladrillo para destinarlo al alquiler. oferta hay, y de buena calidad –una de las consecuencias positivas de la burbuja- y los precios están contenidos con ligeras bajadas. la demanda no para de crecer y las últimas medidas de flexibilización del alquiler de la ministra pastor empiezan a dar sus primeros frutos

en definitiva sigue habiendo demanda de vivienda en nuestro país, pero es una demanda menos cualificada y con muchos menos recursos que antes. a pesar de que ya llevamos un recorrido de ajustes importantes de precio en la mayoría de los mercados, la realidad impone mayores descuentos en el sector. hasta que los precios no se adecúen al nuevo poder adquisitivo de los españoles el enorme parque de viviendas en venta no encontrará comprador

Artículo visto en idealista.com

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Ante el elevado precio de los pisos, la imparable caída de las compraventas de vivienda y las dificultades de posibles compradores por acceder al crédito hipotecario, son muchos los propietarios que se plantean la modalidad del alquiler con opción de compra como alternativa para sacar sus inmuebles al mercado.

El giro significativo de la demanda hacia el alquiler, sobre todo entre colectivos de jóvenes que quieren acceder a su primera vivienda, es una realidad cada vez más evidente. Sin embargo, la cultura básicamente patrimonialista del consumidor en España hacen del alquiler con opción a compra una atractiva alternativa tanto para vendedores como para compradores.

Para los primeros, supone la posibilidad de vender una vivienda que tiene dificultades para salir al mercado. Para los segundos, puede ser una fórmula de acceso a la vivienda a unos costes razonables, sin las obligaciones de una hipoteca y que ofrece la posibilidad de acabar comprando el inmueble.

El contrato de una vivienda con opción de compra integra dos subcontratos, el habitual en arrendamiento de vivenda y el de la opción de compra, y éstos son los principales pros y contras que debe tener en cuenta un propietario que se plantee esta fórmula:

Ventajas

  • La fórmula es especialmente interesante para propietarios de vivienda que quieran vender en una coyuntura tan complicada como la actual y la incertidumbre sobre la evolución del sector.
  • Es una alternativa intermedia muy atractiva para jóvenes que se quieran emancipar, quieran comprar, pero tengan dificultades para acceder al crédito. Con esta opción pueden destinar las cuotas mensuales del alquiler como anticipo de la compra.
  • En el contrato de arrendamiento se fija el precio de venta del inmueble y el plazo para que se ejercite la opción de compra. En una situación como la actual, de caída de precios, este hecho beneficia al propietario.
  • En el contrato de arrendamiento se pueden establecer cláusulas que garantizen el compromiso de compra del inmueble por parte del inquilino, como un importe en concepto de señal o una renda de alquiler por encima del precio habitual.
  • Si al vencimiento del contrato de arrendamiento con opción de compra, el inquilino decide no adquirir el inmueble, los importes percibidos van a cuenta del alquiler y no deben ser desembolsados.

Inconvenientes

  • La compra es una opción que tiene el inquilino, no una obligación. A no ser que se establezca lo contrario en el contrato, el inquilino puede terminar desestimando la opción de compra o intentar renegociar el precio de venta.
  • Igual que en un arrendamiento de vivinenda, tener inquilinos puede comportar una serie de problemas para el propietario del inmueble: impago de cuotas, desperfectos en el inmueble, conflictos con la comunidad de propietarios, responsabilidad civil por daños a terceros…
  • La actual situación del mercado inmobiliario, con un ajuste constante de los precios, hace menos atractiva esta opción para compradores que no estén dispuestos a pactar un precio de venta que saben que seguramente va a seguir bajando.

Artículo visto en yaencontre.com

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