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juan villén, responsable de idealista hipotecas, recuerda que en la última parte de 2013 los diferenciales de las hipotecas comenzaron a registrar ligeras bajadas y asegura que este proceso de caída se va a acelerar en los próximos meses, fruto de las nuevas condiciones hipotecarias de bankinter, santander o ing direct. en su opinión, a medio plazo los diferenciales acabarán rondando el 1% más euribor

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artículo escrito por juan villén, responsable de idealista hipotecas

durante el año 2013 apenas vimos variaciones en los precios de las hipotecas que los bancos ofrecían a sus clientes

por un lado, el euribor a 12 meses se quedó estancado ligeramente por encima del 0,50% (actualmente está en el 0,543%), y por otro los diferenciales que aplican los bancos han dejado de aumentar, tras la continua subida iniciada en enero de 2011

utilizando datos del banco de españa sobre los tipos de interés de las nuevas hipotecas formalizadas y basándonos en la evolución del euribor, en idealista.com/hipotecas sacamos un diferencial medio para las nuevas hipotecas. este diferencial alcanzó sus máximos en febrero de 2013, llegando al 2,57% y quedó estancado en torno al 2,50% durante todo el año

solamente entidades aisladas, como kutxabank, se desmarcaban con una hipoteca con estructura muy flexible de vinculaciones que permitía obtener un diferencial claramente por debajo del 2%; ya en la última parte del año, y fruto de iniciativas adicionales como la nueva hipoteca de bankinter con un diferencial del 1,95%, o la más agresiva apuesta decajasur con una hipoteca con un diferencial del 1,25%, este tipo medio comenzó a experimentar una ligera bajada, siendo el último dato disponible de noviembre el 2,36%

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juan villén, responsable de idealista hipotecas, recuerda que en la última parte de 2013 los diferenciales de las hipotecas comenzaron a registrar ligeras bajadas y asegura que este proceso de caída se va a acelerar en los próximos meses, fruto de las nuevas condiciones hipotecarias de bankinter, santander o ing direct. en su opinión, a medio plazo los diferenciales acabarán rondando el 1% más euribor

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artículo escrito por juan villén, responsable de idealista hipotecas

durante el año 2013 apenas vimos variaciones en los precios de las hipotecas que los bancos ofrecían a sus clientes

por un lado, el euribor a 12 meses se quedó estancado ligeramente por encima del 0,50% (actualmente está en el 0,543%), y por otro los diferenciales que aplican los bancos han dejado de aumentar, tras la continua subida iniciada en enero de 2011

utilizando datos del banco de españa sobre los tipos de interés de las nuevas hipotecas formalizadas y basándonos en la evolución del euribor, en idealista.com/hipotecas sacamos un diferencial medio para las nuevas hipotecas. este diferencial alcanzó sus máximos en febrero de 2013, llegando al 2,57% y quedó estancado en torno al 2,50% durante todo el año

solamente entidades aisladas, como kutxabank, se desmarcaban con una hipoteca con estructura muy flexible de vinculaciones que permitía obtener un diferencial claramente por debajo del 2%; ya en la última parte del año, y fruto de iniciativas adicionales como la nueva hipoteca de bankinter con un diferencial del 1,95%, o la más agresiva apuesta decajasur con una hipoteca con un diferencial del 1,25%, este tipo medio comenzó a experimentar una ligera bajada, siendo el último dato disponible de noviembre el 2,36%

pero este proceso de caída de precio se va a acelerar en los próximos meses. la reciente entrada del santander con una hipoteca con un diferencial del 1,99%, al que ha igualado hoy ing direct (bajándolo desde el 2,29% anterior), ha abierto la veda de la competencia por los clientes. los acuerdos exclusivos con varias entidades que gestionamos en idealista.com/hipotecas están ya en diferenciales del 1,75%, que pueden llegar hasta el 1,50%

 mención aparte merece la nueva hipoteca de kutxabank a tipo fijo a 20 años que puede llegar al 3,89%, que aunque a corto plazo no contribuya a reducir este índice de diferenciales medios, por su relevancia e interés para los usuarios dedicaremos un análisis específico la próxima semana

si algo está claro es que, por un lado, la demanda de vivienda seguirá limitada, al menos hasta que la incertidumbre económica y la caída del precio de la vivienda no terminen de desaparecer, y por otro lado, los bancos solamente están dispuestos a dar hipotecas a clientes con un perfil solvente y una aportación de ahorros suficiente, lo cual limita enormemente el universo de potenciales nuevos hipotecados al que pueden dirigirse

dado este caldo de cultivo, para bien de los consumidores que estén buscando una hipoteca, seguramente estas noticias sean el primer episodio de una caída adicional que nos lleve, más pronto que tarde, a diferenciales cercanos al 1,50%, y esperamos que a medio plazo se acaben acercando al 1%. y una vez que nos encontremos en dicho escenario, será el momento de buscar subrogaciones de las hipotecas que se hayan firmado con diferenciales cercanos al 3%

Artículo visto en idealista.com

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Las últimas decisiones legislativas apoyan la legalidad de las cláusulas suelo, por lo que quien la “sufra” debe ir olvidándose de una “amnistía general” que vaya a aliviar sus finanzas. la subida de los diferenciales de las hipotecas complica el cambio de entidad en busca de una hipoteca más barata, por eso, si estás dentro del grupo de hipotecados con cláusula suelo, te conviene hacer unos números. hay que valorar si debes resignarte a pagar más durante una temporada a cambio de pagar menos más adelante o si bien debes mover ficha buscando una alternativa más beneficiosa

¿en qué consiste la cláusula suelo?

se trata de un tipo de interés mínimo a pagar en una hipoteca. por el cual si el tipo resultante de sumar el índice de referencia (normalmente euribor a 12 meses) al diferencial pactado fuese inferior a dicho tipo suelo, se aplicaría el suelo y no el tipo de interés más bajo

por ejemplo, si tu cláusula suelo es del 3,00% y el diferencial pactado es del 0,50%, estando el último euribor oficial de febrero en el 1,68%, una hipoteca normal se revisaría con un tipo de interés del 2,18%, pero en tu caso te aplicarían un 3,00%. si te queda por pagar 150.000 euros y 20 años, tu cuota será de 832 euros, mientras que si no tuvieras suelo sería de 772 euros, es decir, estarías pagando 724 euros más al año

¿qué alternativas tengo?

lo primero es tratar de negociar con tu banco la posibilidad de eliminar dicha cláusula suelo. si eres un cliente con una fuerte vinculación con el banco (ahorros, fondos, planes de pensiones, gastos en tarjetas, etc) puedes tratar de hacer valer tu relación global para convencer al banco de que no debe perderte como cliente

si tus esfuerzos por persuadir a tu banco no dan resultado, la alternativa sería cambiar de banco. esto conllevará dos aspectos fundamentales:

nivel de riesgo: el nuevo banco analizará la solicitud de préstamo desde cero, es decir, tendrá en cuenta el saldo actual de tu hipoteca y el valor actual de la vivienda (que seguramente será inferior al valor de compra si hemos comprado en los últimos siete años). también velará porque el ratio de endeudamiento esté por debajo del 80%, algo que debido a la caída del precio de la vivienda no sea tan fácil de cumplir. asimismo, debes acreditar capacidad de pago y estabilidad laboral, porque los criterios de riesgo de las entidades son actualmente mucho más estrictos que cuando conseguiste la hipoteca

condiciones económicas: los diferenciales que aplican los bancos actualmente no son tampoco los de hace cinco años. las hipotecas que se formalizan en la actualidad conllevan diferenciales que rondan el 2%, muy superiores a niveles pasados. por otro lado, la formalización de una nueva hipoteca o la subrogación con modificación de condiciones, conllevará unos gastos adicionales que debes tener en cuenta

unos números para decidir qué hacer

a la luz de los comentarios anteriores, nos podemos encontrar con que la oferta de un banco sea del euribor más el 1,50%, lo que para el ejemplo anterior nos daría una cuota mensual de 845 euros, superior a la cuota que pagamos actualmente con la cláusula suelo incluida, lo que significaría que no merecería la pena cambiar

en la tabla siguiente mostramos el ahorro (en positivo) o la pérdida (en negativo) anualizado de un posible cambio de hipoteca, para nuestro ejemplo de un saldo de 150.000 euros y 20 años, en función del nivel del suelo y el diferencial de la nueva hipoteca (asumiendo el euribor actual):

así, si nuestro suelo es del 3,00%, solamente nos merecería la pena si el nuevo diferencial fuese del 1,25%, o si el suelo es del 3,50%, a partir de un diferencial del 1,75%. si el suelo fuese del 4,00% y consiguiéramos una hipoteca con diferencial del 1,50%, estaríamos ahorrando 764 euros en un año

¿qué puede pasar a medio plazo?

muchos clientes de idealista.com/hipotecas nos llaman porque quieren reducir su cuota y olvidarse del suelo, pero a menudo su ahorro potencial es nulo o bien relativamente bajo, por lo que desaconsejamos el cambio, pero no tanto por renunciar a un ahorro a corto plazo, sino porque el cambio puede ser una mala decisión si elevamos la vista y pensamos en toda la vida del préstamo

en resumen, parece que si tienes una hipoteca con suelo del 3,00%, o incluso del 3,50%, y un diferencial inferior al 0,75%, lo más probable es que el cambio no sea un buen negocio a medio plazo. el único riesgo a esta teoría es que entremos en una espiral como Japón con tipos cercanos a cero durante 10 o 20 años…

Artículo visto en idealista.com

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artículo escrito por juan villén, responsable de idealista hipotecas

si están buscando una hipoteca es muy probable que hayas aprovechado las ventajas de internet para comparar hipotecas. lo primero que solemos pensar es que las hipotecas de la banca online son las más competitivas, con unos tipos de interés ajustados y sin comisiones de ningún tipo. pero eso es una leyenda urbana, ya que la crisis pasa factura a todas las entidades y la banca online no es una excepción

la dificultad y encarecimiento de captar fondos y la mayor morosidad han obligado a todos los bancos a replantearse su política de precios. en los últimos dos años hemos presenciado una carrera en el incremento del precio de las hipotecas, que dejan para el recuerdo los tiempos en los que los diferenciales se situaban por debajo del 0,50%

en la tabla siguiente mostramos una comparativa de varios bancos online (ofertas para no clientes), para un ejemplo de la compra de una vivienda valorada en 150.000 euros, financiada al 80% (120.000€) a un plazo de 30 años

lo primero que nos sorprende es que todos los diferenciales superan el 1%, pero algunos incluso pasan la barrera del 2%. comparándolo con una hipoteca tipo de precios de 2010, vemos que la cuota entonces sería de 463 euros, mientras que ahora no conseguiremos una hipoteca cuya cuota baje de 540 euros, con diferencias que hasta superan los 140 euros

pero lo realmente impactante llega cuando sumamos todos los intereses que vamos a pagar a lo largo de la vida del préstamo. aquí, esa diferencia de unos 130 euros se agranda, llegando a representar un incremento del coste de la vivienda del 20% o incluso de más del 30%

hay que asumirlo

bien, todo esto es cierto, pero de nada vale lamentarse comparando las hipotecas que se pueden conseguir ahora respecto a las que los bancos ofrecían hace apenas 18 meses. si hemos decidido comprar una casa ahora (y nos habremos beneficiado de una caída en el precio de la vivienda, lo que se traduce en un ahorro tanto por el precio de compra como por los impuestos a pagar y el importe de la hipoteca a contratar), tenemos que asimilar que las hipotecas son, sencillamente, más caras

ahora bien, no debemos conformarnos con una simple comparativa de lo que se publicita en internet. la banca online suele ser la más transparente en su oferta y todas las entidades financieras han encarecido sustancialmente sus hipotecas, pero las diferencias y posibles ahorros son tan importantes que merece la pena más que nunca esforzarse en buscar la mejor hipoteca

en este sentido, debemos comparar los diferenciales, índices de referencia, comisiones, e incluso las condiciones adicionales (vinculaciones) que nos aplican

por desgracia, probablemente no hayamos tocado fondo en lo que al precio de las hipotecas se refiere, y es posible que en un futuro no muy lejano miremos estos precios por debajo del 2% con nostalgia…

Artículo visto en idealista.com

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La banca necesita mejorar sus cada vez más debilitados márgenes de negocio. Y una de las principales vías con las que cuenta es con una subida de los precios de las hipotecas. Pretende eliminar en breve el euríbor como referente y establecer otro menos influenciado por el mercado mayorista. Además, los diferenciales pueden subir al 4% este año.

Sí. La reforma financiera logrará que el precio de las viviendas descienda y se sitúe acorde a la realidad económica española. Esta es una opinión generalizada del sector financiero. Todos los responsables de la banca que han ido presentando los resultados anuales de sus entidades han coincidido. Las mayores exigencias de dotaciones ya están provocando descuentos en el precio de las viviendas en torno a un 27% de media, aseguran.

Pero todo tiene su cara y su cruz. Bajan los precios de los pisos, pero se encarece su financiación. Y eso que el principal referente hipotecario, el euríbor, ha iniciado una senda descendente. El indicador más utilizado para el cálculo de las hipotecas en España ha comenzado a caer para situarse ya en el 1,704% de media en febrero, ligeramente por debajo del 1,714% de hace un año. Además, las inyecciones a tres años que puso en marcha el BCE en diciembre han tenido un efecto positivo. La banca ya no tiene que estar pendiente de que se abra una ventana para emitir y obtener liquidez, la manguera del BCE permanece abierta y a un bajo coste, el 1%.

Pero lo que puede considerarse una excelente situación para la compra de una vivienda, puede tornarse negativo. La banca no solo ha restringido el crédito para concederlo casi en exclusiva a los clientes más solventes, sino que, además, lo está encareciendo. Necesita recomponer sus márgenes, cada vez más debilitados a consecuencia de un negocio que no hace más que languidecer al ritmo de la económica española.

La banca no solo ha iniciado una ascendente subida de los diferenciales del euríbor, que ahora se sitúan de media en el 2%, sino que pretende eliminar el euríbor, índice al que están referenciadas alrededor del 90% de las hipotecas españolas. El debate sobre su posible supresión para las nuevas hipotecas no es nueva. El pasado año, entidades financieras y Banco de España comenzaron a trabajar en la búsqueda de un nuevo índice. Pero es ahora cuando el equipo encargado de buscar un referente mejor para el crédito hipotecario parece contar con un cierto consenso y puede que en breve lo pongan en marcha.

La banca considera que el euríbor está demasiado expuesto a los vaivenes del mercado interbancario y, por lo tanto, con unas oscilaciones a medio plazo que pueden alterar más de lo deseado el precio de una hipoteca que cuenta con una vida superior a los 20 años para su amortización. El Banco de España habla del IRS (interest rate swaps), un índice que parece reflejar mejor el coste del dinero a medio plazo (cinco años), sin prima de riesgo.

Pero hasta que se fije un nuevo índice, la banca ha dado otra vuelta de tuerca al precio de las hipotecas que no parará, según las fuentes consultadas, hasta que la situación del mercado y de la economía recupere la confianza. Así, a finales de este año el crédito hipotecario podría superar un interés del 5,5%, al aplicarse tipos de euríbor más un diferencial del 3% e incluso del 4%.

Mientras, el índice de las cajas, CECA, ya no tiene sentido. Y ha comenzado a recuperarse el IRPH (índice de referencia de préstamos hipotecarios), más caro que el euríbor, pero más estable.

El porqué de un diferencial del 1,2% a otro del 3%

La banca ha iniciado una senda alcista en el precio de sus créditos hipotecarios. Pero las diferencias entre la contratación de una hipoteca media para la compra de una vivienda en poder de un banco o para la adquisición de un piso de un tercero puede oscilar en más de 137 euros al mes. Puede suponer pasar de un tipo de interés de euríbor más un diferencial del 1,2% con todos los gastos a uno de euríbor más el 3%, según datos obtenidos en las propias entidades financieras.

Como ejemplos. Una hipoteca media de 150.000 euros a 20 años correspondiente a una casa del stock de inmuebles en poder de la banca puede llegar al mes a 829 euros al aplicarle un tipo de interés del 3,037%. A 25 años se sitúa en 720,89 euros. Esa misma hipoteca suscrita para una casa similar pero adquirida a un tercero puede subir a 927,17 euros mensuales a un plazo de 20 años y a 825,72 euros en el caso de que el plazo se amplíe a 25 años. El interés crece al 4,337%. Pero puede llegar al 4,837% (euríbor más 3%), con una cuota mensual de 966,59 euros, o de 1.048,12 euros si el diferencial que se aplica es del 4% a 20 años.

“Este último diferencial es bastante elevado en la actualidad, pero la tendencia va encaminada a aplicar intereses similares y llegar a superar el 5% en la compra de una vivienda. En este caso, el tipo aplicado es del 5,8%”, señala el directivo de un banco, que recuerda que hace menos de cinco años las hipotecas se vendían a euríbor más 0,5% o menos, “algo impensable en estos momentos”. Otro ejecutivo de otra entidad añade que la ecuación que van a aplicar ahora los bancos “es la siguiente: bajarán los precios de las casas, pero subirá la financiación. Solo los muy buenos clientes disfrutarán de hipotecas más baratas”.

Otras claves

Más comisiones y menos rentabilidad

– Depósitos: la banca considera que la guerra de los depósitos, salvo algún coletazo, ha desaparecido. Eso sí, las cuentas a la vista sin casi remuneración crecerán.

– Comisiones: subir las comisiones es otra de las vías que tiene la banca para mejorar sus ingresos. Las entidades incrementarán sus tasas, pero sobre todo, intentarán vender productos que generen comisiones, como son seguros o fondos.

Artículo visto en cincodias.com

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