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Posts Tagged ‘Fernando Encinar’

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artículo de opinión elaborado por fernando encinar, jefe de estudios de idealista.com

2014 se presenta como un año de suma y sigue en el sector inmobiliario, pero con la novedad de que poco a poco y a lo largo de los próximos meses los bancos volverán a abrir el crédito hipotecario, pero muchos aún no son conscientes de que lo harán. en todo caso, las vinculaciones que pedirán serán tan exigentes –comparadas con lo que vivimos hace unos años- que solo unos pocos afortunados conseguirán firmar hipotecas

aunque las cifras macro de la economía parece que empiezan a ser positivas, los precios de la vivienda no deberían frenar su ajuste aunque es posible que el cambio de expectativas anime a muchos vendedores a sujetar los descuentos. craso error. las casas en españa siguen caras para la mayoría de los españoles, que ya no cuentan ni con financiación asequible ni con mejoras salariales a la vista

la inversión extranjera llega, sí, pero con cuenta gotas y los compradores internacionales miran el mercado con interés pero coinciden que “sigue caro”. los chollos para el particular existen pero hay que buscarlos, especialmente en las carteras de las agencias inmobiliarias, que son las que están consiguiendo los precios más negociados

el alto desempleo, el stock que no se reduce tan rápidamente como debería, la reducción de hogares –que en vez de crecer, decrecen- y los vaivenes legislativos que dan una sensación de incertidumbre e inseguridad jurídica a muchos inversores no están poniendo las cosas fáciles. si en el último trimestre de 2013 algunas entidades financieras “apretaron” el acelerador del ajuste de los precios, el arranque de este nuevo año en vez de mantener la velocidad de crucero les está animando a subir de nuevo los precios

en breve veremos cómo los datos de compraventa podrían empeorar aunque prácticamente cualquier dato económico o inmobiliario de 2014 será positivo: la base comparativa es tan baja, los datos de 2013 son en general tan negativos –los peores en muchas estadísticas- que cualquier índice nos parecerá una buena noticia

la buena noticia es que hay una enorme demanda que responde de forma inmediata a un ajuste significativo de precios. un ejemplo: una promoción en un pau de madrid que desde junio 2013 no veía una venta ajustó los precios un 25% en el cuarto trimestre. en un mes se vendieron 27 viviendas, solo 4 con hipoteca. la operación ha tenido tanto éxito que han decidido en 2014 subir precios. no han cerrado una operación en lo que va de año

pero 2014 será una vez más el año del alquiler, que desde el inicio de la crisis crece y despierta más y más interés. con el ajuste de precios en la compraventa las rentabilidades están empezando a acercarse o superar el 4-5%, lo que está empujando a muchos inversores a volver al ladrillo para destinarlo al alquiler. oferta hay, y de buena calidad –una de las consecuencias positivas de la burbuja- y los precios están contenidos con ligeras bajadas. la demanda no para de crecer y las últimas medidas de flexibilización del alquiler de la ministra pastor empiezan a dar sus primeros frutos

en definitiva sigue habiendo demanda de vivienda en nuestro país, pero es una demanda menos cualificada y con muchos menos recursos que antes. a pesar de que ya llevamos un recorrido de ajustes importantes de precio en la mayoría de los mercados, la realidad impone mayores descuentos en el sector. hasta que los precios no se adecúen al nuevo poder adquisitivo de los españoles el enorme parque de viviendas en venta no encontrará comprador

Artículo visto en idealista.com

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Comprar una vivienda para luego alquilarla resulta cada vez una práctica más común. mientras la rentabilidad del bono español a 10 años se sitúa en el 3,8%, la rentabilidad por el arrendamiento es del 4,6%. no hay de momento ningún producto financiero de similar riesgo con una rentabilidad mejor. según un estudio de idealista.com, portal inmobiliario líder en españa, en los barrios más lujosos o con el precio de venta de las casas más elevado, es más rentable alquilar, mientras que en las zonas con precios más baratos, es más interesante comprar

el diario “cinco días” ha hecho una comparativa y concluye que en las zonas más lujosas de las dos grandes urbes, madrid y barcelona, es más interesante alquilar que comprar, ya que es más fácil hacer frente al pago de un alquiler que de una hipoteca. en cambio, en las zonas donde los precios se han ajustado más, es más rentable comprar que alquilar

según fernando encinar, jefe de estudios de idealista.com, “una sociedad con más alquiler es una sociedad mejor a nivel económico y laboral”. el periódico también señala que comprar una casa en 30 años equivale prácticamente a vivir hasta 41 años como inquilino

 

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fernando encinar, jefe de estudios de idealista.com, opina que “no va a quedar otra. una generación entera va a vivir de alquiler”. asimismo, explica que nadie está ya tan seguro de que alquilar sea “tirar el dinero”, de que los pisos sean la mejor inversión “porque nunca bajan de precio” ni de que “nunca se venden por debajo del precio de compra”

otro factor que condicionará la nueva cara de la industria inmobiliaria será el demográfico. por un lado está el descenso de natalidad que hará, a su juicio, que más hijos únicos se encuentren con que sus padres tienen una o dos casas. por otro, más circunstancias derivadas de la crisis económica en general, como la caída de la inmigración, el aumento de los pisos compartidos o la reducción del tamaño de los hogares familiares

además, encinar considera que la presión actual sobre los bancos para que no concedan préstamos alegremente se pasará a otra para que vuelvan a facilitar las hipotecas

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El alquiler se está posicionando como una alternativa real de inversión en el maltrecho mercado de la vivienda. Mientras crece el porcentaje de familias e inversores que apuestan por arrendar como opción de vida, persisten trabas que impiden el despegue definitivo de esta todavía poco explotada, pero prometedora, parcela del negocio inmobiliario.

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¿Sigue siendo negocio el mercado de la vivienda en España? Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, los expertos apuestan por la corrección a la baja de los precios a corto y medio plazo. Atrás quedaron las desorbitadas rentabilidades de las transacciones de viviendas de los años más prolíficos del ‘boom’ y los precios de venta seguirán bajando, al menos durante 2012 y 2013. Paralelamente, la cartera hipotecaria gestionada por la banca española se ha ido reduciendo -un 6% en 2011 hasta los 1.009.656 millones de euros, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), y se prevé que el crédito hipotecario muestre una tendencia similar.

Sin embargo, hay una parcela inmobiliaria todavía poco explotada y por la que sí apuestan los analistas: el alquiler. Cuenta con unos márgenes de negocio y precios de los activos inmobiliarios sin duda mucho más ajustados de lo que nos habían acostumbrado los años en los que comprar y vender casas era un negocio, pero también mucho más seguros; en definitiva, un activo útil, valor en alza y un camino por emprender para los inversores, que cuenta con una rentabilidad en torno al 4%.

Al igual que ha sucedido con los precios de los pisos y las transacciones de propiedades inmobiliarias, los precios del alquiler también se han reducido, aunque menos, durante la crisis y ahora, vivir de alquiler es más barato que hace unos años. El Informe de la vivienda en Alquiler en España en 2011 realizado por Fotocasa, una de las escasas estadísticas al respecto que hay al respecto, señala que a finales de año el precio medio de la renta vivienda era de 7,57 euros por metro cuadrado y mes, un 25,2% menor que el máximo alcanzado en mayo de 2007.

No obstante, el Instituto Nacional de Estadística (INE) arroja un aumento del precio medio del alquiler del 0,8% respecto al año pasado por estas fechas y 2012 también arrancó en positivo, con un ligero aumento del 0,1% del coste de los arrendamientos respecto a diciembre. Esto podría sugerir que esta fórmula del alquiler se está convirtiendo en refugio ante la crisis inmobiliaria y alternativa de vida para muchas familias que ahora no se plantean la compra de una vivienda, ya sea por desconfianza ante las caídas del precio de los pisos o porque no disponen de recursos económicos.

Un informe publicado por Idealista a finales de enero revelaba que comprar una vivienda para alquilarla en Madrid o Barcelona brinda una rentabilidad y unos plazos de recuperación de la inversión más atractivos que en las principales capitales de la Europa continental: La rentabilidad bruta de una vivienda en alquiler en Madrid y Barcelona (4,1% y 3,9% respectivamente) es más alta que la que se obtiene en capitales como París (3,3%) o Berlín (3,7%), algo menor que en Roma (4,5%) e igual a la de Milán. Entre las capitales españolas, Lérida es la que resulta más rentable (5,65), y San Sebastián y La Coruña, las que menos (3%). (Ver gráficos).

Ángel Serrano, director de Negocio de Aguirre Newman, apunta baremos similares: “La rentabilidad media del alquiler en España se sitúa entre el 3,5% y el 3,7%, dependiendo de la ubicación, con lo que se podría ampliar la horquilla de mínimos al 3% y la de máximos, al 5,5%. La rentabilidad principal de las viviendas en España se obtenía de la plusvalía obtenida en la desinversión y depende, en gran medida, de la ubicación de la vivienda. En emplazamientos como Lérida, la rentabilidad del alquiler de vivienda se acerca a la de locales u oficinas en zonas ‘prime’, superando el 5,5%, mientras que en otras localizaciones esta rentabilidad no supera el 3%”.

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«Hay que afinar bien la operación para optimizar el rendimiento, ya que de lo contrario corremos el riesgo de poner nuestro dinero en un activo que nos podría rendir menos que un depósito bancario o un bono»

Prestar atención a la zona, fundamental
A la hora de plantearse poner una vivienda en alquiler, la web inmobiliaria Yaencontre.com recalca que es necesario valorar “los pros y los contras de cada opción y saber calcular bien la rentabilidad de un inmueble, así como fiscalidad, trámites y contratos de compraventa, novación o subrogación de hipotecas, etcétera”.

Así, comprar una vivienda para alquilarla puede ser una inversión de éxito, pero hay que prestar a la zona, ya que será más rentable si se sitúa en lugares plenamente operativos. Fernando Encinar, jefe de Estudios de Idealista.com, puntualiza que, en principio, “hay que afinar bien la operación para optimizar el rendimiento, ya que de lo contrario corremos el riesgo de poner nuestro dinero en un activo que nos podría rendir menos que un depósito bancario o un bono”.

En Madrid, por ejemplo, alquilar una vivienda ofrece una rentabilidad media bruta al casero del 4,1%, “pero esconde valores superiores e inferiores. Así, en los barrios más modestos nos dará una rentabilidad mayor, ya que aunque los precios de alquiler son inferiores, sus precios de compra son mucho menores a los que tendríamos que asumir en otras zonas. A cambio, asumiremos más riesgo, ya que en estas zonas puede depreciarse más rápido el valor de la vivienda y podemos tener periodos más largos con la vivienda vacía”, explica este experto.

“Otra forma para elevar la rentabilidad de la operación es negociar muy bien el precio de compra. Bajando el precio de adquisición conseguiremos subir algún punto el rendimiento”. Encinar pone de ejemplo la operación que ha hecho recientemente Amancio Ortega en el mercado de oficinas, donde compró la Torre Picasso en Madrid con una rebaja del precio de casi el 50% respecto al valor de hace unos años, lo que le ha permitido elevar la rentabilidad que obtendrá por alquilar dichas oficinas por encima del 6,5%. “Es decir, si apuramos bien el precio, se pueden conseguir más rentables que la media”.

Coincide con él Manuel Gandarias, director del gabinete de Estudios de Pisos.com. “Adquirir una vivienda con el fin de alquilarla genera rentabilidad en función de la consolidación del barrio. Una ubicación donde hay servicios de transporte, centros comerciales, educativos y sanitarios y vías de comunicación es algo más segura, por lo que hay que dirigir la intención de propiedad hacia áreas plenamente operativas”.

Este experto añade el importe de la hipoteca como factor que determinará el éxito de la operación. “Si se puede comprar al contado, es una buena idea; si no, habrá que considerar el importe que se desembolsa y el plazo en el que queremos recuperarlo. Una inversión a largo (5-10 años) será posiblemente rentable por la esperada revalorización futura. En definitiva, hay que hacer bien los números teniendo en cuenta todos los gastos que acarrea la compraventa, tanto fiscales como impositivos, así como de mantenimiento”.

Juan Fernández-Aceytuno, director general de la Sociedad de Tasación, recalca la importancia del perfil del inversor en la operación: “Si es un particular con una situación económica holgada que no dependa de financiación hipotecaria o pueda hacer frente al pago de un préstamo, puede sacar unas interesantes plusvalías a medio-largo plazo. Son muy interesantes las oportunidades que ofrece este mercado para los inversores, fondos extranjeros y particulares, siempre que no se vea con fines especulativos, sino como un activo útil”.

Múltiples perfiles de caseros e inquilinos
Los expertos destacan la gran variedad de inversores en el mercado del alquiler de viviendas: tantos como propietarios, pero cada vez son más frecuentes los grupos de inversión. “Históricamente, los inquilinos han sido jóvenes, aunque durante los últimos años la edad ha ido subiendo. En cambio, los caseros siguen siendo generalmente personas de más edad y con recursos. Pero cada vez hay más empresas, ya sean unidades inmobiliarias de bancos o empresas patrimoniales”, explica Encinar.

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“Son muy interesantes las oportunidades que ofrece este mercado para los inversores, fondos extranjeros y particulares, siempre que no se vea con fines especulativos, sino como un activo útil”

Ángel Serrano descarta que exista un patrón definido: “hay herederos, inversores, propietarios que consideran que la venta hoy en día es un error, propietarios a los que la vivienda se les ha quedado pequeña pero pueden permitirse mantenerla rentabilizándola a través del alquiler, etcétera”.

Es frecuente también el perfil de los “particulares que encuentran la oportunidad de rentabilizar un patrimonio, recibido por derechos de sucesión y que mantienen como una fuente de ingresos adicional a su actividad económica habitual que confían a menudo su gestión a un profesional del sector”, señala Fernández-Aceytuno. Los cada vez más numerosos grupos de inversión adquieren grandes paquetes de inmuebles con finalidad de explotación económica, tanto en el mercado residencial primario como en la segunda residencia.

En el caso de los arrendatarios, prosigue este experto, “hay casi tantos como individuos, pero se podrían establecer dos grandes perfiles básicos. Por un lado, personas físicas o jurídicas con alto poder adquisitivo, que necesitan alojamiento de alto ‘standing’ con expectativa de permanencia temporal. Y por otra parte, el colectivo de jóvenes que desean emanciparse y no disponen de recursos para acceder a la compra de una vivienda, o las unidades familiares ya establecidas, que, por carecer de recursos suficientes, o por necesidades de movilidad laboral, no se pueden comprometer en la compra de un inmueble”.

Gandarias añade a estos perfiles clásicos el de “los separados y divorciados que no encuentran comprador para el piso que antes se compartía. Por otro lado, los que buscan una vivienda de reposición pero se mantienen a la expectativa de más descuentos, pueden pasar un tiempo de alquiler hasta que encuentran la oportunidad. En definitiva, hay mucho inquilino “a la fuerza”, porque incluso aunque la mensualidad de un piso sea más alta que la cuota hipotecaria de ese mismo inmueble, sin ahorro previo la venta tiene pocas posibilidades de progresar.

Muy lejos de los vecinos europeos
El número de familias que vive de alquiler crece sin cesar y a finales de 2010 ya superaba el 16%, tres puntos más que hace dos años, según la Encuesta Continua de Presupuestos Familiares (ECPF). En 2010, en plena burbuja inmobiliaria, el 81,30% de las familias residía en una casa en propiedad, mientras que sólo un 13,56% lo hacía en un piso arrendado. En la Unión Europea, el promedio se sitúa en torno al 40%: en Alemania, el porcentaje de familias que viven de alquiler es el 57% del total; en Holanda, el 47% y en Francia, el 38%.

Pese al aumento registrado en España, sigue muy por debajo de los vecinos comunitarios, donde el alquiler es la tendencia principal frente a la propiedad. Aun así, “el porcentaje de vivienda en alquiler está subiendo un 15% los últimos años”, apunta Francesc Sanz, fundador y director general de LaComunity.com, una red social de pisos de alquiler de reciente creación que permite realizar todo el proceso de arrendamiento ‘online’. En países como Francia y Alemania el alquiler está por encima del 37% del mercado de la vivienda, lo que sugiere que en España es un negocio todavía infravalorado.

“Pero algo está cambiando en la sociedad. Hace 10 años la mentalidad era mucho más a favor de la compraventa, pero cada vez más gente lo ve como una opción muy válida”, explica Sanz. “Ahora bien, es necesario que el coste se reduzca y la seguridad aumente. De esta manera, aumentarían tanto demanda como oferta. Además, es necesaria una apuesta clara de los agentes económicos y políticos por el alquiler y cambiar las políticas de incentivos”. Serrano, por su parte, también está de acuerdo en que se trata de un mercado que necesita un periodo de maduración, pero el tiempo acabará por igualar las estadísticas españolas a las del resto de Europa Occidental.

La gran traba de la inseguridad jurídica
Los motivos para que el alquiler no haya terminado todavía de despegar en España son, además del arraigo de la cultura de vivienda en propiedad, que sigue pesando demasiado, una ley de arrendamientos urbanos muy protectora con el inquilino y una tasa de rentabilidad en muchos casos muy por debajo de la de otros productos inmobiliarios, lo que le resta atractivo a este producto. Todos los expertos consultados por Expansión.com coinciden en que sería necesaria más seguridad jurídica e incentivos para revitalizar el mercado.

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“La incorporación en el mercado de un millón de estas viviendas supondría un incremento de más del 62% del mercado de alquileres y los recursos económicos que ahora se destinan a vivienda podrían destinarse a otros usos y sectores más productivos”

Fernández-Aceytuno explica que “en España la cultura de compra está por encima del alquiler. No hay unas bases sólidas a su favor y las iniciativas legislativas de los últimos tiempos han sido demasiado tímidas para favorecer un cambio de tendencia. Si hubiera una ley que diera seguridad jurídica al propietario de una vivienda, es muy probable que el parque de inmuebles en alquiler fuese equiparable al del resto de países de nuestro entorno”.

María Jesús Fernández, analista de Funcas, puntualiza que “si comparamos el peso que tiene el alquiler frente a la propiedad con otros países, claramente en el nuestro tiene menos importancia. Es un problema tanto de oferta -los propietarios sienten que tienen escasa seguridad jurídica- como de demanda, ya que hay poca demanda fuera de los segmentos de población joven”, y añade el peso de la cultura española: “tenemos muy interiorizado destinar el ahorro a la vivienda”.

Encinar va más allá: “No creo que el alquiler esté en sí infravalorado, sino que se tiene que ajustar más todavía el precio de las transacciones inmobiliarias. Si la rentabilidad se obtiene dividiendo el precio de alquiler entre el precio de compra, lo que está descompensado es el precio, que debe bajar más. si conseguimos bajarlo, la rentabilidad de la operación subiría”.

El impacto económico del alquiler en el PIB
Son conocidas las ventajas macroeconómicas y sociales del alquiler, como la diversificación del ahorro, menores niveles de deuda, aprovechamiento de las viviendas vacías o el menor coste de reacción ante dificultades. Un informe de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) recalca el impacto económico de un mercado de alquiler bien desarrollado. Contribuye a mejorar la productividad del país: mejoran las condiciones de acceso a una vivienda, aumenta la eficacia de la política de vivienda, disminuye la tasa de paro al aumentar la movilidad geográfica de los trabajadores, permite sacar al mercado las viviendas vacías y aprovechar parque ya existente y una mejor asignación del ahorro de las familias hacia actividades más productivas.

“La carga impositiva en caso de cambio de vivienda y las restricciones de liquidez con que cuentan los propietarios de viviendas, generan, en algunos casos, impactos negativos en la flexibilidad del mercado laboral. De hecho, la falta de viviendas asequibles es una de las principales razones para que el 80% de los parados se nieguen a cambiar de residencia ante ofertas de trabajo”, afirma la SPA. Además, “permite disminuir el endeudamiento de las familias y, en consecuencia, el riesgo de una posible subida de los tipos de interés, al que numerosos compradores podrían no ser capaces de hacer frente. Asimismo, permite diversificar los riesgos financieros. Actualmente el 80% de la riqueza de las familias se concentra en su patrimonio inmobiliario. La compra de una vivienda imposibilita invertir riqueza en otros recursos más rentables y más líquidos”.

La SPA cita otras ventajas más “mundanas” del régimen de alquiler, como que se adecua a las necesidades del ciclo vital y permite una mayor reacción ante cambios en los ingresos de la unidad familiar. Además, el coste es menor que cuando se vive en una vivienda en propiedad. Por tanto, “la compra de una vivienda para alquilarla, en un mercado amplio y transparente, puede ser considerada como una inversión alternativa y atractiva para las familias que quieren diversificar sus ahorros. Un mercado líquido aumentará la calidad media de las viviendas en alquiler”.

El directivo de Aguirre Newman señala a este respecto que “incentivar y dinamizar el mercado del alquiler es una medida necesaria pero no suficiente, para disminuir el excedente de viviendas sin vender”. Serrano ve prioritario ajustar los precios y volver a abrir los circuitos de crédito. No obstante, sacar al mercado de alquiler las viviendas vacías aprovecharía parte del parque de viviendas ahora ocioso: “La incorporación en el mercado de un millón de estas viviendas supondría un incremento de más del 62% del mercado de alquileres y los recursos económicos que ahora se destinan a vivienda podrían destinarse a otros usos y sectores más productivos”, asegura la SPA.

Por su parte, el el Boletín Económico de diciembre del Banco de España recomienda que “apostar más por el alquiler y menos por la compra de vivienda favorecería la movilidad laboral y permitiría reducir el desempleo, al tiempo que facilitaría el acceso a la vivienda, especialmente a los jóvenes”. Por el contrario, “las políticas que favorecen un peso excesivo de la compra pueden alimentar burbujas y hacer que la economía sea más vulnerable ante las subidas de los tipos de interés”.

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“Se instaló en nuestras mentes el tópico de alquilar es tirar el dinero. El tiempo ha demostrado que alquilando no siempre se tira más dinero que comprando, ya que quien compró casa en 2007 ha «tirado» bastante más dinero vía la depreciación de su vivienda que quien ha vivido estos años de alquiler”

Alquilar es tirar el dinero: la fuerza de la inercia
Sin embargo, parece que los españoles no acabamos de creérnoslo. Pese a que en España hay una demanda latente de alquiler, Fernández-Aceytuno explica que “a mitad del siglo pasado hubo una voluntad política de favorecer la cultura de la compra con objetivos políticos, que se vio potenciada hacia final de siglo con la constitución del sector de la construcción como uno de los pilares sobre los que se ha sustentado la economía. Desde entonces, no se ha hecho una apuesta sólida por el alquiler como alternativa a la compra, y es notorio que el parque de viviendas nuevas que se dedican al alquiler es muy inferior al ofertado en venta”.

“En los años 60 lo lógico era alquilar vivienda y no tenerla en propiedad”, continúa Encinar, dando una explicación a la situación actual. Sin embargo, esa percepción dio la vuelta y se fue transmitiendo de padres a hijos. “El precio de la vivienda no paraba de subir, lo que fortalecía la recomendación de comprar casa, y además estaba socialmente aprobado como símbolo de estabilidad y prosperidad. Comprar un piso fue una fuente de dinero rápido y fácil durante años y muchos españoles acudieron a la llamada. Luego, “también se instaló en nuestras mentes el tópico de alquilar es tirar el dinero. El tiempo ha demostrado que alquilando no siempre se tira más dinero que comprando, ya que quien compró casa en 2007 ha ‘tirado’ bastante más dinero vía la depreciación de su vivienda que quien ha vivido estos años de alquiler”.

Para Gandarias, “el alquiler es una alternativa real para el sector, porque se podría drenar el parque de viviendas vacías sin vender. De hecho, ya lo está siendo. “Poco a poco, los grandes tenedores de inmuebles y las entidades financieras invierten en crear estructuras comerciales que gestionen los activos en arrendamiento. Es una buena idea para resolver dos problemas: ocupar el inventario por vender y mejorar las cifras del alquiler, que históricamente han sido marginales”.

La analista de Funcas cree que sería positivo crear una entidad pública que adquiriese el ‘stock’ de viviendas a los bancos para destinarlas a alquileres sociales. De esta forma, se sanearían los balances de los bancos y se impulsaría el alquiler social. “Pero, en las circunstancias habituales de los mercados financieros, es muy difícil”, apostilla. “Los propietarios de los pisos nuevos -promotores y bancos- piensan más en venderlos que alquilarlos y eso dificulta que vaya a ser la principal vía de evacuación del ‘stock'”, continúa Encinar. “Las inmobiliarias solicitan que se revisen los regímenes especiales vigentes en el Impuesto sobre Sociedades en materia de arrendamiento de viviendas, dado que ha tenido unos efectos dinamizadores sobre el sector inferior al previsto.

Las nuevas medidas del Gobierno: ¿más de lo mismo?
Las medidas anunciadas hasta ahora por el Gobierno en materia de vivienda han respondido en gran medida a las demandas de las inmobiliarias, que reclaman un marco jurídico-económico con carácter estable que genere certidumbre a los agentes del sector y a los posibles compradores e inversores. Como consecuencia se ha recuperado la deducción del IRPF para compradores y se ha prorrogado la aplicación del IVA reducido al 4%.

Para Encinar, éstas no son las medidas que el sector esperaba: “Parece que han mirado más al pasado, recuperando fórmulas que no funcionan, que innovando con ideas creativas (…). El saneamiento de los balances bancarios puede imprimir dinamismo al mercado, ya que obligará a reconocer los precios actuales”, afirma. Pero “la recuperación de la deducción en el IRPF por compra de vivienda va contra las recomendaciones de todos los organismos económicos internacionales (FMI, OCDE, etcétera) y podría crear una tensión al alza de los precios, además de generar un gasto injustificado de cientos de millones de euros”. Si esta deducción se aplicase sobre el alquiler -tanto para inquilino como para el propietario-, sí se apoyaría el desarrollo de un fuerte mercado de alquiler, opina este experto.

Los analistas reiteran que es fundamental ofrecer a los propietarios una mayor protección legal, agilizando los procesos de desahucio en el caso de impagos. Pero, al menos por ahora, el Gobierno de Rajoy tampoco se ha decantado por mejorar la seguridad jurídica del alquiler o, al menos, potenciar fórmulas alternativas al alquiler convencional, como el alquiler con opción a compra o las cooperativas de régimen de cesión de uso, a medio camino entre la propiedad y el arrendamiento, algo que ya ha incorporado el Gobierno Vasco en su anteproyecto de ley de Vivienda.

Es más, Rajoy ha derogado fórmulas como las ayudas al alquiler para jóvenes y ha anunciado la desaparición de la SPA por su “carácter ruinoso. Quizá la respuesta al problema de la inseguridad jurídica esté en el Plan de Vivienda, Alquiler y Rehabilitación esbozado por la ministra de Fomento, Ana Pastor, que se incorporará al Plan de Infraestructuras, Transportes y Vivienda (PITVI) 2012-2024.

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“Se han promovido normativas para agilizar los desahucios, pero a los juzgados no se les ha dotado de recursos económicos suficientes, por lo que las denuncias están paralizadas en los despachos y los propietarios siguen sin tener garantías efectivas de sus derechos en un plazo razonable”

Este ministerio ha anunciado que definirá “un plan de vivienda protegida para alquiler y con opción a compra, así como el fomento del alquiler”, eso sí, “para las personas con pocos recursos”, lo que podría impedir el desarrollo del mercado como una fórmula realmente alternativa a la compra. Junto a ello, “se priorizarán los recursos disponibles del plan para financiar ayudas al alquiler de vivienda libre para personas con bajos niveles de renta, y se analizará la oportunidad de establecer una deducción por alquiler de vivienda que facilite la movilidad de los trabajadores”.

El plan también contempla la mejora y flexibilización del actual marco jurídico que regula el mercado de la vivienda en alquiler. Con este fin, “se flexibilizará la duración de los contratos, como ocurre en la mayor parte de Europa, y se establecerán medidas que garanticen la seguridad jurídica”. En tercer lugar, “se promoverá la mediación como medida de resolución de conflictos entre las partes y se estudiará implantar juicios rápidos”.

¿Medidas suficientes para relanzar el sector?
Fernández-Aceytuno cree que el mercado de alquiler debe autorregularse, y cuanto menos se influya en él, mejor. “Los esfuerzos fiscales deben centrarse en apoyar la vivienda social dirigida a sectores de la población con menos capacidad económica, como una forma de dar una solución provisional a situaciones extraordinarias como la emancipación juvenil o escasez de ingresos”.

Gandarias recuerda los estímulos al alquiler puestos en marcha por el Gobierno anterior, como las subvenciones o medidas fiscales, aunque sigue existiendo un fallo: la seguridad jurídica. “Sería deseable que las situaciones de conflicto entre casero e inquilino se resolvieran de forma rápida, con el fin de que el mercado ganara fluidez”, subraya. “Cada gobierno ha ido incorporando nuevas medidas para desarrollar el mercado de alquiler, pero han sido insuficientes. En los últimos años se han promovido normativas para agilizar los desahucios, pero a los juzgados no se les ha dotado de recursos económicos suficientes, por lo que las denuncias están paralizadas en los despachos y los propietarios siguen sin tener garantías efectivas de sus derechos en un plazo razonable”.

“Nadie tiene un activo parado cuando tiene la opción de sacarle rentabilidad. Si ante un impago un propietario tuviera la garantía de poder liberar la vivienda de un inquilino moroso en un plazo de tiempo muy corto, probablemente no habría en España tantas viviendas vacías y sin alquilar”, recalca Fernández-Aceytuno. “Ni los inquilinos tienen que enfrentarse a propietarios que no les aseguran unas condiciones de habitabilidad óptimas, ni los propietarios tienen que desesperarse por impagos de la renta”, añade Gandarias.

María Jesús Fernández no cree que haga falta estimular el mercado mediante beneficios fiscales, pero tampoco se debe crear una desventaja fiscal del alquiler frente a la compra como sucede con la desgravación, “ahora restituida equivocadamente”. Coincide con los demás expertos en que el mejor incentivo para el alquiler es mejorar la seguridad jurídica para los propietarios. “Al menos, debería estar tan estimulado el alquiler como la compra, algo que actualmente no ocurre”, agrega Encinar. “Preferiría un ajuste natural de todos los mercados ‘sin dopaje’, es decir, sin ayudas y sin estímulos, pero los gobiernos siempre han utilizado estas fórmulas para acelerar o frenar los mercados y lo volverán a hacer”.

Para la experta de Funcas, “nuestro sistema ha estado siempre muy distorsionado por culpa de las desgravaciones fiscales a la compra que han persistido durante demasiado tiempo. Además, las sucesivas reformas legales introducidas para mejorar la seguridad jurídica tampoco han tenido mucho éxito para revitalizar la oferta”. En este sentido, cree que “la Sociedad Pública de Alquiler fue una buena idea sobre la que habría que trabajar, porque proporciona mucha más seguridad al propietario, pero no ha funcionado bien, quizá porque da muchos menos rendimientos. De todas formas, si la agencia ha supuesto un coste para los contribuyentes, es una cuestión que hay que analizar para decidir sobre su conveniencia como mecanismo de impulso al mercado”.

“Los gobiernos de Aznar se volcaron claramente en la compra; los de Zapatero, intentaron corregir ese desequilibrio; ahora está por ver qué hace el equipo de Rajoy. Lo que no deja lugar a dudas es que pese a que en los últimos años ha subido tres puntos el porcentaje de familias que vive de alquiler, es uno de los porcentajes más bajos del mundo, lo que deja claro que en las últimas décadas no se ha apoyado el alquiler como en otros países”, concluye Encinar.

Gandarias cree que “en estos momentos, se alquila más por obligación que por elección. El que puede comprar, compra. El contexto actual beneficia el alquiler y le hace ganar terreno frente a la compra, pero el inquilino de hoy es el propietario de mañana”.

Pero con las suficientes herramientas jurídicas y fiscales, sí podría conseguirse. “Si a algo va a contribuir esta crisis es a demostrar que el alquiler es una buena alternativa a la compra y que en determinadas situaciones es, incluso, más útil. Los cambios en los modelos de familia que se observan desde hace ya bastantes años y el dinamismo de la actividad productiva actual, hacen que, en muchos casos, el alquiler se entienda como una opción mucho más flexible y adaptable”.

“El consumidor ya está cambiando de mentalidad, seguramente forzado por la crisis. La cultura de comprar ya que es para toda la vida va a dejar paso a una cultura de ‘utilizo la vivienda por el tiempo que creo que la necesito, sin obligarme a responder a una hipoteca durante 40 años’. Dinamizar el mercado del alquiler nos permitiría ser una sociedad más moderna“, concluye Sanz, de LaComunity.

En palabras de Encinar, “es cierto que los españoles tenemos en el ADN la compra de la vivienda y que tarde o temprano casi todos acabamos cayendo. Pero hay una generación que ha visto que la compra desmesurada de viviendas ha traído problemas muy graves a las familias y a las economías”.

Probablemente, a partir de ahora se reflexione más antes de comprar una casa.

*TEXTO GRÁFICO: Los datos se han obtenido a partir de dividir el precio medio de venta entre el precio de alquiler en los diferentes mercados referente a los índices de 2011. El resultado obtenido es el porcentaje bruto de rentabilidad que proporciona a un propietario alquilar su vivienda.

Artículo visto en expansion.com

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