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juan villén, responsable de idealista hipotecas, recuerda que en la última parte de 2013 los diferenciales de las hipotecas comenzaron a registrar ligeras bajadas y asegura que este proceso de caída se va a acelerar en los próximos meses, fruto de las nuevas condiciones hipotecarias de bankinter, santander o ing direct. en su opinión, a medio plazo los diferenciales acabarán rondando el 1% más euribor

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artículo escrito por juan villén, responsable de idealista hipotecas

durante el año 2013 apenas vimos variaciones en los precios de las hipotecas que los bancos ofrecían a sus clientes

por un lado, el euribor a 12 meses se quedó estancado ligeramente por encima del 0,50% (actualmente está en el 0,543%), y por otro los diferenciales que aplican los bancos han dejado de aumentar, tras la continua subida iniciada en enero de 2011

utilizando datos del banco de españa sobre los tipos de interés de las nuevas hipotecas formalizadas y basándonos en la evolución del euribor, en idealista.com/hipotecas sacamos un diferencial medio para las nuevas hipotecas. este diferencial alcanzó sus máximos en febrero de 2013, llegando al 2,57% y quedó estancado en torno al 2,50% durante todo el año

solamente entidades aisladas, como kutxabank, se desmarcaban con una hipoteca con estructura muy flexible de vinculaciones que permitía obtener un diferencial claramente por debajo del 2%; ya en la última parte del año, y fruto de iniciativas adicionales como la nueva hipoteca de bankinter con un diferencial del 1,95%, o la más agresiva apuesta decajasur con una hipoteca con un diferencial del 1,25%, este tipo medio comenzó a experimentar una ligera bajada, siendo el último dato disponible de noviembre el 2,36%

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juan villén, responsable de idealista hipotecas, recuerda que en la última parte de 2013 los diferenciales de las hipotecas comenzaron a registrar ligeras bajadas y asegura que este proceso de caída se va a acelerar en los próximos meses, fruto de las nuevas condiciones hipotecarias de bankinter, santander o ing direct. en su opinión, a medio plazo los diferenciales acabarán rondando el 1% más euribor

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artículo escrito por juan villén, responsable de idealista hipotecas

durante el año 2013 apenas vimos variaciones en los precios de las hipotecas que los bancos ofrecían a sus clientes

por un lado, el euribor a 12 meses se quedó estancado ligeramente por encima del 0,50% (actualmente está en el 0,543%), y por otro los diferenciales que aplican los bancos han dejado de aumentar, tras la continua subida iniciada en enero de 2011

utilizando datos del banco de españa sobre los tipos de interés de las nuevas hipotecas formalizadas y basándonos en la evolución del euribor, en idealista.com/hipotecas sacamos un diferencial medio para las nuevas hipotecas. este diferencial alcanzó sus máximos en febrero de 2013, llegando al 2,57% y quedó estancado en torno al 2,50% durante todo el año

solamente entidades aisladas, como kutxabank, se desmarcaban con una hipoteca con estructura muy flexible de vinculaciones que permitía obtener un diferencial claramente por debajo del 2%; ya en la última parte del año, y fruto de iniciativas adicionales como la nueva hipoteca de bankinter con un diferencial del 1,95%, o la más agresiva apuesta decajasur con una hipoteca con un diferencial del 1,25%, este tipo medio comenzó a experimentar una ligera bajada, siendo el último dato disponible de noviembre el 2,36%

pero este proceso de caída de precio se va a acelerar en los próximos meses. la reciente entrada del santander con una hipoteca con un diferencial del 1,99%, al que ha igualado hoy ing direct (bajándolo desde el 2,29% anterior), ha abierto la veda de la competencia por los clientes. los acuerdos exclusivos con varias entidades que gestionamos en idealista.com/hipotecas están ya en diferenciales del 1,75%, que pueden llegar hasta el 1,50%

 mención aparte merece la nueva hipoteca de kutxabank a tipo fijo a 20 años que puede llegar al 3,89%, que aunque a corto plazo no contribuya a reducir este índice de diferenciales medios, por su relevancia e interés para los usuarios dedicaremos un análisis específico la próxima semana

si algo está claro es que, por un lado, la demanda de vivienda seguirá limitada, al menos hasta que la incertidumbre económica y la caída del precio de la vivienda no terminen de desaparecer, y por otro lado, los bancos solamente están dispuestos a dar hipotecas a clientes con un perfil solvente y una aportación de ahorros suficiente, lo cual limita enormemente el universo de potenciales nuevos hipotecados al que pueden dirigirse

dado este caldo de cultivo, para bien de los consumidores que estén buscando una hipoteca, seguramente estas noticias sean el primer episodio de una caída adicional que nos lleve, más pronto que tarde, a diferenciales cercanos al 1,50%, y esperamos que a medio plazo se acaben acercando al 1%. y una vez que nos encontremos en dicho escenario, será el momento de buscar subrogaciones de las hipotecas que se hayan firmado con diferenciales cercanos al 3%

Artículo visto en idealista.com

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Sea por la razón que sea, una operación de refinanciación de hipoteca o de cualquier otro tipo de deuda debe tratarse con el máximo cuidado ya que conlleva una serie de costes asociados que vale la pena, cuanto menos, conocer.

Son varias las razones que nos pueden llevar a decidirnos por refinanciar nuestra hipoteca y otras deudas, desde la búsqueda de una hipoteca que ofrezca un tipo de interés más bajo y nos permita conseguir un dinero adicional, hasta un cambio debido a que buscamos una entidad bancaria en la que nos sintamos más a gusto con el servicio que nos ofrece y nos permita agrupar todo nuestro endeudamiento. Sea la razón que sea, la operación de  refinanciación de nuestra hipoteca debe tratarse con el máximo cuidado, teniendo en cuenta que no sólo hay en juego interesantes beneficios para nuestro bolsillo, sino que tenemos que conocer la existencia de una serie de costes asociados.

La refinanciación hipotecaria

Cuando refinanciamos nuestra hipoteca no estamos haciendo otra cosa que unificar la deuda pendiente de nuestra hipoteca y otros préstamos personales, tarjeta o deudas varias en una nueva hipoteca, pasando a pagar una sola cuota.

Además del motivador aliciente de encontrar una hipoteca más económica, también puede haber otras razones más delicadas, como por ejemplo que necesitemos rebajar las cuotas mensuales de nuestra hipoteca en un nuevo préstamo para poder afrontar con más facilidad la deuda. La propia entidad puede también ofrecernos unas condiciones mejores para nuestra hipoteca, si nuestro historial crediticio durante esos últimos años ha sido favorable.

Uno de los aspectos más importantes en el proceso de refinanciación hipotecaria es estudiar las características iniciales del préstamo hipotecario frente a las que regirán a partir de ahora con el nuevo contrato. Debemos ser conscientes que el proceso de refinanciamiento está sujeto a una serie de costes que debemos valorar si nos compensan, o si por el contrario, supondrán un encarecimiento de nuestra hipoteca. Y además entender que muchas veces la hipoteca reunificadora es más cara que la que teníamos antes, ya que el banco si agrupa deudas entiende que es un préstamo de más riesgo.

En el caso de querer aumentar o reducir el plazo de nuestra hipoteca, podremos hacerlo, siempre y cuando, tengamos en cuenta que a mayor plazo, el total de intereses que acabaremos pagando será mucho mayor.

Para tipos de interés variables en nuestra hipoteca actual, es aconsejable o bien obtener una mejor tasa de interés con la futura entidad, tanto en términos como en plazos, o por el contrario, pasar a un tipo de interés fijo, evitando así exponernos ante cambios en los tipos de interés que jueguen en nuestra contra.

¿Subrogación o refinanciación?

La subrogación y la refinanciación de la hipoteca son dos trámites muy similares, con la salvedad de que la subrogación suele tardarse más en tramitar, ya que está sujeta a una serie de plazos legales. En una subrogación se trata de mejorar las condiciones y no se agrupa deuda ni se puede solicitar dinero adicional. En una refinanciación, el objetivo principal no suele ser mejorar las condiciones, sino agrupar las deudas en una para pagar más cómodamente nuestras deudas.

La ventaja de la subrogación frente a la refinanciación es que esta última obliga a abonar una serie de gastos de formalización, eso sí, es una fórmula mucho más rápida que la subrogación

Artículo visto en yaencontre.com

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No es ningún secreto que 2012 es un año pésimo para contratar hipoteca: intereses altos, muchos seguros obligatorios y más condiciones y dificultades que nunca para conseguir un crédito. Parece fácil que en los próximos años el mercado ofrezca mejores ofertas por lo que, si tenemos que firmar ahora, será necesario tener en cuenta los siguientes consejos:

1. Negociar una comisión de subrogación del 0%

Si en unos años encontramos una hipoteca mejor que la que firmamos este año, vamos a querer cambiar de banco para pagar menos intereses. Es lo que se conoce como subrogación. Pensando en este posible escenario, antes de firmar lo ideal es negociar una comisión de subrogación al 0%. En general, no resulta demasiado difícil de conseguir.

2. Conseguir una oferta con un interés fijo inicial corto

Muchas hipotecas, además de establecer un interés variable (Euríbor + diferencial) establecen un interés fijo inicial que puede durar de 6 meses a 5 años. Hay que intentar no firmar un periodo fijo tan largo como 5 años ya que, si cuando queramos cambiar de banco aún estamos pagando ese interés fijo, al subrogarnos nos cobrarán una comisión por compensación de riesgo de tipo de interés, que suele ser del 5% del capital pendiente, es decir, 5.000 de cada 100.000 euros.

3. No firmar un seguro de prima única que no permita devolución

Si para concedernos la hipoteca el banco nos obliga a contratar algunos seguros que cubren varios años y pagarlos de una sola vez (lo que se conoce como ‘prima única), hemos de asegurarnos de que, si nos vamos a otro banco, podremos recuperar el dinero pagado por los años no usados. Por ejemplo, imaginemos que hemos pagado un seguro de hogar que cubre 5 años y nos vamos a otro banco durante el 3er año. Llegado el momento del cambio, querremos poder echar mano de una cláusula en la que diga que podemos recuperar el dinero de esos 2 años no usados. Si no viene en el contrato, podemos pedir al banco que la redacte.

4. Contratar una hipoteca con Euríbor, no con IRPH

Es posible que en los próximos meses entre en juego un nuevo índice hipotecario: el IRS (Interest Rate Swap). Su aparición no alterará en absoluto las hipotecas referenciadas al Euíibor pero sí a las referenciadas a IRPH, que podrían tener que ser renegociadas, con altas probabilidades de subir su tipo de interés. Además, aunque esto no pasara, el Euríbor seguirá siendo más bajo que el IRPH, sobre todo ahora que las hipotecas están subiendo (el IRPH se calcula haciendo la media entre los intereses de las hipotecas concedidas en los últimos 3 años).

En definitiva, lo mejor es no perder de vista que el mercado puede abaratar y mejorar sus hipotecas en los próximos años, por lo que es recomendable dejarse las puertas abiertas a cambiar de banco en el futuro y empezar a pagar menos tan pronto como el mercado lo permita.

Artículo visto en yaencontre.com

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El Juzgado Mercantil número 2 de Málaga ha condenado a BBVA a eliminar la ‘cláusula suelo’ de un contrato hipotecario y a devolver 1.639 euros al cliente por la cantidades cobradas indebidamente por su aplicación, según la sentencia dictada el pasado 20 de diciembre a la que tuvo acceso Europa Press.

La sentencia concluye que la entidad actuó “en contra de la buena fe” al incluir la ‘cláusula suelo’ en las condiciones generales de la contratación sin haberla negociado con el cliente, lo que ocasionó un “desequilibrio” entre las partes, por lo que se declara “abusiva” y, en consecuencia, “nula, debiendo ser eliminada del contrato de préstamo hipotecario”.

En concreto, la juez describe que el contrato fijaba un límite mínimo del tipo de interés a pagar por el cliente (suelo) en 2,250% + 0,65%, lo que supone un 2,90%, y que el límite máximo (techo) era de un 15%, por lo que “resulta evidente que esto produce un desequilibrio entre las partes”. La entidad confirmó a Europa Press que recurrirá la sentencia.

La defensa del cliente corrió a cargo de Ausbanc. Esta asociación presentó una demanda colectiva contra las cláusulas suelo de BBVA, NovaCaixaGalicia (NCG) y Cajamar. El Juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla las declaró abusivas en primera instancia, pero la Audiencia Provincial de Sevilla avaló posteriormente su aplicación en las hipotecas al acoger los argumentos de las entidades.

Artículo visto en El Confidencial

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