Feeds:
Entradas
Comentarios

Posts Tagged ‘juan villén’

evolucion-tipo-interes-nuevas-hipotecas

juan villén, responsable de idealista hipotecas, recuerda que en la última parte de 2013 los diferenciales de las hipotecas comenzaron a registrar ligeras bajadas y asegura que este proceso de caída se va a acelerar en los próximos meses, fruto de las nuevas condiciones hipotecarias de bankinter, santander o ing direct. en su opinión, a medio plazo los diferenciales acabarán rondando el 1% más euribor

———————————————–

artículo escrito por juan villén, responsable de idealista hipotecas

durante el año 2013 apenas vimos variaciones en los precios de las hipotecas que los bancos ofrecían a sus clientes

por un lado, el euribor a 12 meses se quedó estancado ligeramente por encima del 0,50% (actualmente está en el 0,543%), y por otro los diferenciales que aplican los bancos han dejado de aumentar, tras la continua subida iniciada en enero de 2011

utilizando datos del banco de españa sobre los tipos de interés de las nuevas hipotecas formalizadas y basándonos en la evolución del euribor, en idealista.com/hipotecas sacamos un diferencial medio para las nuevas hipotecas. este diferencial alcanzó sus máximos en febrero de 2013, llegando al 2,57% y quedó estancado en torno al 2,50% durante todo el año

solamente entidades aisladas, como kutxabank, se desmarcaban con una hipoteca con estructura muy flexible de vinculaciones que permitía obtener un diferencial claramente por debajo del 2%; ya en la última parte del año, y fruto de iniciativas adicionales como la nueva hipoteca de bankinter con un diferencial del 1,95%, o la más agresiva apuesta decajasur con una hipoteca con un diferencial del 1,25%, este tipo medio comenzó a experimentar una ligera bajada, siendo el último dato disponible de noviembre el 2,36%

12504lecturas

juan villén, responsable de idealista hipotecas, recuerda que en la última parte de 2013 los diferenciales de las hipotecas comenzaron a registrar ligeras bajadas y asegura que este proceso de caída se va a acelerar en los próximos meses, fruto de las nuevas condiciones hipotecarias de bankinter, santander o ing direct. en su opinión, a medio plazo los diferenciales acabarán rondando el 1% más euribor

———————————————–

artículo escrito por juan villén, responsable de idealista hipotecas

durante el año 2013 apenas vimos variaciones en los precios de las hipotecas que los bancos ofrecían a sus clientes

por un lado, el euribor a 12 meses se quedó estancado ligeramente por encima del 0,50% (actualmente está en el 0,543%), y por otro los diferenciales que aplican los bancos han dejado de aumentar, tras la continua subida iniciada en enero de 2011

utilizando datos del banco de españa sobre los tipos de interés de las nuevas hipotecas formalizadas y basándonos en la evolución del euribor, en idealista.com/hipotecas sacamos un diferencial medio para las nuevas hipotecas. este diferencial alcanzó sus máximos en febrero de 2013, llegando al 2,57% y quedó estancado en torno al 2,50% durante todo el año

solamente entidades aisladas, como kutxabank, se desmarcaban con una hipoteca con estructura muy flexible de vinculaciones que permitía obtener un diferencial claramente por debajo del 2%; ya en la última parte del año, y fruto de iniciativas adicionales como la nueva hipoteca de bankinter con un diferencial del 1,95%, o la más agresiva apuesta decajasur con una hipoteca con un diferencial del 1,25%, este tipo medio comenzó a experimentar una ligera bajada, siendo el último dato disponible de noviembre el 2,36%

pero este proceso de caída de precio se va a acelerar en los próximos meses. la reciente entrada del santander con una hipoteca con un diferencial del 1,99%, al que ha igualado hoy ing direct (bajándolo desde el 2,29% anterior), ha abierto la veda de la competencia por los clientes. los acuerdos exclusivos con varias entidades que gestionamos en idealista.com/hipotecas están ya en diferenciales del 1,75%, que pueden llegar hasta el 1,50%

 mención aparte merece la nueva hipoteca de kutxabank a tipo fijo a 20 años que puede llegar al 3,89%, que aunque a corto plazo no contribuya a reducir este índice de diferenciales medios, por su relevancia e interés para los usuarios dedicaremos un análisis específico la próxima semana

si algo está claro es que, por un lado, la demanda de vivienda seguirá limitada, al menos hasta que la incertidumbre económica y la caída del precio de la vivienda no terminen de desaparecer, y por otro lado, los bancos solamente están dispuestos a dar hipotecas a clientes con un perfil solvente y una aportación de ahorros suficiente, lo cual limita enormemente el universo de potenciales nuevos hipotecados al que pueden dirigirse

dado este caldo de cultivo, para bien de los consumidores que estén buscando una hipoteca, seguramente estas noticias sean el primer episodio de una caída adicional que nos lleve, más pronto que tarde, a diferenciales cercanos al 1,50%, y esperamos que a medio plazo se acaben acercando al 1%. y una vez que nos encontremos en dicho escenario, será el momento de buscar subrogaciones de las hipotecas que se hayan firmado con diferenciales cercanos al 3%

Artículo visto en idealista.com

Read Full Post »

artículo escrito por juan villén, 

los empleados de las sucursales bancarias han perdido la capacidad de decidir las hipotecas y préstamos que conceden fruto del esfuerzo de los bancos por disociar los intereses comerciales (vender más) de los de riesgo (vender sólo a quienes paguen). cuando llegas a pedir un préstamo al banco, te piden tus datos, los “pican” en el ordenador y esperan una respuesta del sistema informático: los llamados “scorings” o máquinas con sistemas de decisión han tomando el control

los modelos de scoring pueden ser muy complejos, pero su funcionamiento se basa en tratar de predecir dos conceptos fundamentales a la hora de determinar el riesgo que el banco asume:

1. la capacidad de pago: se analizan por un lado los ingresos del cliente y por otro las deudas y gastos a los que tiene que hacer frente, para determinar si tiene capacidad de hacer frente a la cuota de la hipoteca que está solicitando. se suelen utilizar dos conceptos para lograr la “aprobación” en este punto:

a. ratio de endeudamiento: la cuota mensual de la hipoteca dividida entre los ingresos netos mensuales no debe superar el 30-35%. aquí el quid de la cuestión está en cómo se calculan los ingresos netos mensuales, si se prorratean las pagas extras, si se computa el bonus anual o las comisiones o pluses variables

b. renta disponible: se tienen en cuenta tanto las cuotas de otros préstamos como una estimación de coste de vida (basándose en el número de miembros de la unidad familiar). los ingresos menos la suma de todos los gastos debe arrojar una cifra positiva y luego cada banco tiene su criterio específico sobre el nivel mínimo necesario

2. la propensión al pago: como se suele decir, una cosa es que se pueda pagar y otra que se quiera pagar. pues bien, los bancos utilizan los scorings para asignar una probabilidad de voluntad de pago, en función del comportamiento histórico de sus clientes. se trata de un sistema de puntuación que utiliza variables tales como el dinero que aportas a la compra del piso, la edad de los titulares, los ingresos, estado civil, tipo de contrato laboral, etc., otorgando diferentes pesos a cada variable

con todos estos datos se obtiene una puntuación (score, en inglés). los bancos tienen un punto de corte (puntuación mínima) que el cliente debe lograr para que se considere un “riesgo aceptable”. dicho de otro modo, si los clientes que aportan menos de un 10% de ahorros a la compra, son solteros y menores de 25 años tienen un comportamiento histórico de pago con el banco muy malo, el banco asignará puntuaciones bajas a estos valores y por lo tanto el solicitante no llegará a la puntuación exigida y su solicitud será denegada

además de estos dos conceptos, los bancos siempre consultan las bases de datos de impago, de tal manera que no conceden préstamos a clientes que mantengan deudas impagadas con alguna entidad financiera (o empresa de telefonía y similares)

la máquina no lo controla todo

una hipoteca es un préstamo de elevado importe que además de la garantía personal de los clientes cuenta con el respaldo de la vivienda. esto hace que se trate de un producto complejo, donde no todo se puede dejar en manos de una máquina (sobre todo si se basa en los comportamientos históricos de pago, que pueden ser predictores más o menos acertados)
por este motivo, se suelen incluir zonas grises, niveles de duda donde el expediente es revisado por un analista de riesgos que se encarga de decidir si la solicitud se considera viable o no

a su vez, en función del importe del préstamo, se establecen diferentes niveles de decisión, de tal manera que un préstamo de un importe elevado siempre será revisado por una estancia de riesgos superior

el scoring sale denegado, ¿qué puedo hacer?

si por desgracia la respuesta del empleado del banco es ese “el scoring sale denegado”, es muy importante tratar de entender el porqué de dicha denegación, y sobre todo saber si hay alternativas que puedan “hacerle cambiar de opinión”

vaya por delante que ningún empleado de banca conoce las puntuaciones del scoring (de hecho se trata de uno de los secretos mejor guardados de cada banco, solamente conocido por unos pocos en el área de riesgos), por lo que en muchos casos la respuesta puede ser un encogerse de hombros y simplemente responder: “si lo deniega la máquina de riesgos, no hay nada que hacer”

pero si hablamos con un empleado con experiencia seguramente podrá decirnos dónde “pincha” nuestro perfil, si se trata de que tenemos unos ingresos muy bajos, un empleo con poca antigüedad para lo que la entidad requiere, en un sector de actividad que el banco considera de mayor riesgo o porque queremos comprar una vivienda en una zona que el banco tiene marcado como un “punto negro”

si nos explican por ejemplo que nuestros ingresos son insuficientes o que aportamos pocos ahorros a la compra quizás podamos optar por otra vivienda con un precio de compra inferior, donde el peso de nuestros ahorros sea superior y a su vez la cuota mensual salga más baja y asequible- también podemos buscar una aportación superior a través de familiares

asesorarse y presentar la solicitud en diferentes bancos, la mejor solución

cada banco tiene sus propios criterios en base a su experiencia anterior y su apetito actual por captar nuevos clientes (algunas entidades solamente conceden préstamos para financiar sus propios inmuebles). por ello, es importante presentar la solicitud en varios bancos porque no sólo tendremos una mayor probabilidad de obtener una aprobación sino porque así podremos comparar ofertas y elegir la que consideremos más adecuada

Artículo visto en idealista.com

Read Full Post »

artículo escrito por juan villén, responsable de idealista hipotecas

reza un dicho que un banco es aquel que te presta un paraguas cuando no llueve y te lo quita cuando empieza a llover, y quizás ésta sea la mejor definición de lo que está pasando actualmente con las hipotecas

resulta incomprensible que un banco que conoce como nadie tus ingresos, tu estabilidad económica, tus relaciones familiares, e incluso la rentabilidad que le generas a través de los productos contratados (nóminas, cuentas, domiciliación de recibos, seguros…), no sea capaz de ofrecer unas condiciones medianamente competitivas, sobre todo siendo conscientes que la hipoteca es quizá el único producto bancario capaz de arrastrar toda una relación bancaria de una entidad a otra. incomprensible, pero como la vida misma

¿por qué este trato?

no es un secreto que la gran mayoría de las entidades financieras tienen serios problemas financieros (curiosa paradoja), y que la cura a sus problemas pasa por dos recetas fundamentales, más allá de las necesidades de recapitalización a corto plazo: el desapalancamiento y el incremento de la rentabilidad

las hipotecas suponen altas necesidades de financiación para los bancos y dado lo escaso y caros que están los fondos en el mercado actualmente, no es de extrañar que los bancos sean reacios a incrementar estos balances. si hacen el cálculo neto de la pérdida de depósitos y ahorros (pasivo) frente al incremento de la nueva hipoteca (activo) y la balanza se inclina hacia este último, lo normal es que no se muestren muy entusiastas hacia la transacción

por otro lado, hemos vivido una época en la que la hipoteca se trataba como producto “gancho”, vía de entrada de un cliente al banco, con poca o nula rentabilidad, para después ganarla a través de la fidelización y venta cruzada de productos bancarios y de seguros. actualmente, la mayor parte de las entidades han decidido que las hipotecas deben ser un producto rentable por sí mismo, lo que hace que los precios se hayan disparado

necesidad, error, oportunidad

algunos bancos, inmersos en una carrera contrarreloj por la mera supervivencia, no tienen reparos en cerrar la puerta de bruces a sus clientes de toda la vida (excepto obviamente si se trata de financiar inmuebles adjudicados por la entidad). quizás la carrera ya esté perdida, y ese goteo de clientes descontentos sea simplemente el preludio de la caída final

otras entidades, aparentemente más saneadas, han adoptado la postura de la “disciplina férrea” por la que sí están dispuestas a conceder créditos a clientes solventes, pero a un precio que ellos consideran mínimamente aceptable, y que para sus sufridos clientes resultan condiciones cuando menos onerosas, y que no se corresponden con la relación bancaria histórica. cuando se trata de negociar la respuesta que se obtiene a menudo es que “son lentejas”, y que desgraciadamente nada se puede hacer para reducir el precio

por último, nos encontramos con otro grupo de bancos que, no habiendo cometido los errores de otros en el pasado (o habiendo sido éstos menores), mantienen también la consciencia de que la relación banco – cliente se debe cimentar sobre la confianza y construir a medio plazo, y ven en la actualidad una oportunidad de fidelizar aún más a sus clientes, e incluso ganar cuota de mercado. no estamos hablando de hipotecas chollo, pero sí condiciones competitivas (por debajo del euribor + 1,50%) para aquellos clientes que presenten ahorros y capacidad de pago

¿qué debe hacer el cliente?

lo primero, saber en qué grupo de los tres descritos anteriormente se encuentra su banco
después, contrastar las ofertas del mercado, no limitándose a mirar las ofertas gancho que se publican en internet, sino consiguiendo ofertas reales de diferentes bancos, con el detalle de intereses, comisiones y vinculaciones exigidos

por último, no tener ningún reparo en decir adiós a su banco de toda la vida, pues si se demuestra que cuando llueve no está dispuesto a darle cobijo, es que claramente no se merece que permanezca a su lado, sobre todo si hay otros bancos con el paraguas abierto…

Artículo visto en idealista.com

Read Full Post »

conseguir financiación se ha vuelto difícil, pero sólo para algunos

artículo escrito por juan villén, responsable de idealista hipotecas

el ine publicó ayer los datos de constitución de hipotecas, con una caída del 42% respecto mes de marzo del año anterior. estamos hablando de una caída drástica en volumen, que además muestra una tendencia descontrolada a la baja

pero, más allá de estos negativos números, ¿por qué se produce esta caída? cuando escuchas a la gente de la calle, la mayoría te responderá lo mismo: “la banca ha cerrado el grifo”, “solamente conceden hipotecas para sus pisos” o “su situación financiera es tan mala que solamente quieren hablar de depósitos, nada de préstamos”

basándonos en esta experiencia, y vaya por delante que estamos hablando de un análisis cualitativo, no cuantitativo, exponemos a continuación cuáles son a nuestro entender las principales razones por las que no se formalizan más hipotecas:

1) los bancos sí quieren dar hipotecas… pero no a todo el mundo

en idealista.com/hipotecas firmamos cada mes préstamos con muchas entidades financieras, y en todos los casos nos dicen lo mismo: “todas las operaciones que tengas de estos perfiles, las firmamos”

obviamente, estamos hablando de clientes con ahorros suficientes para que el préstamo no supere el 80% del precio de compra, con una estabilidad laboral y capacidad de pago razonables. pero, ¿es que debería ser de otra forma? sufriendo en la actualidad las consecuencias de asumir unos riesgos descontrolados en el pasado, ¿deberían cometer el mismo error, solamente por dar acceso a la vivienda en propiedad a clientes que quizás no estén tomando la decisión financiera más adecuada?

actualmente vemos que los solicitantes de hipotecas podrían segmentarse en 3 tipologías:

a)    los que no tienen dinero ahorrado y además carecen de ingresos suficientes: para estos clientes, el mercado hipotecario está cerrado a cal y canto. curiosamente, este perfil supone casi el 20% de los clientes que cada mes contactan con nosotros

b)    los que tienen capacidad de pago y estabilidad laboral pero ahorros insuficientes: con sus ahorros no llegan al 20-30% del valor de la casa necesario para pedir una hipoteca. suponen en torno a un 30% de los demandantes y es el mayor caladero de clientes que los bancos están utilizando para dar salida a sus pisos propios

c)    los que tienen dinero ahorrado y solvencia para pagar la cuota hipotecaria: dentro del rango de precios correspondiente, estos clientes pueden acceder a una hipoteca para sus viviendas y suponen en torno al 50% de los clientes que consultan a idealista.com/hipotecas

2) el miedo, un freno de mano a la compra de viviendas

visto lo anterior, si entre un 50% y un 80% de los demandantes podrían comprar una vivienda, ¿por qué la caída? nuestra explicación es clara: el miedo. la situación actual no es favorable para que el consumidor dé el paso adelante y tome la decisión financiera probablemente más comprometida de su vida

a diario trabajamos con clientes para los que obtenemos propuestas positivas de varios bancos, con condiciones y cuotas mensuales razonables, pero un porcentaje importante de los mismos no acaban de rematar la compra de la vivienda y se echan para atrás en los últimos momentos

una encuesta que hemos realizado recientemente nos indica que la mayoría abrumadora de estos clientes simplemente ha decidido posponer la decisión de compra. los motivos detrás de esta decisión son fundamentalmente dos:

la expectativa de que el precio de la vivienda va a seguir bajando: provoca que las decisiones de compra se pospongan y el consumo se detraiga: ¿por qué comprar ahora si dentro de un año podremos comprar algo similar por 20.000 euros menos? ¿no estaremos precipitándonos y comprando mal?. en el entorno actual, este tipo de dudas está muy presente en la mente de los compradores. las noticias recientes parecen encontrar un punto de encuentro en que – como mínimo– la vivienda bajará en 2012 un 10%, y aunque esta bajada diferirá sustancialmente por zonas, la gente tiene la impresión de que todo seguirá bajando (algunos clientes incluso han perdido 3.000-6.000 euros de un contrato de arras a la espera de que la caída compense con creces esa pérdida)

– el miedo a perder capacidad adquisitiva y no ser capaz de pagar la hipoteca: el dramático y desbocado nivel de paro, las continuas reducciones salariales y la nueva reforma laboral han metido el miedo en el cuerpo a todo el mundo. nadie se considera a salvo de un posible despido, por mucho tiempo que lleve en su empresa, o de un recorte drástico de su renta disponible (tanto por reducción salarial como por subidas de impuestos y tasas). ¿nos embarcamos en un compromiso de pago de 1.000 euros al mes? ¿podremos pagar la cuota si uno de los dos se queda en paro? ¿cuánto más nos van a subir los impuestos?, son las preguntas que frenan actualmente a muchos compradores

3) una última explicación: la compra de vivienda al contado

no existe un dato estadístico que lo refrende, pero en el sector parece que se extiende el consenso de que en torno al 30% de las compras de vivienda se están pagando al contado. Esto obviamente también provoca una caída de la concesión de hipotecas. la caída del precio de la vivienda, la entrada de compradores de perfil inversor con mayor poder adquisitivo y la experiencia reciente de que “la mejor hipoteca es la que no existe” han hecho que la compra de vivienda sin financiación esté tomando mayor relevancia y afecte a las estadísticas

4) ¿el futuro? seguirán dándose pocas hipotecas

en resumen, podemos decir que el ajuste de criterios de riesgo de los bancos ha movido el punto de corte sobre quién es elegible para la concesión de una hipoteca, pero la situación deprimida de la demanda explica fundamentalmente la caída del volumen de hipotecas formalizadas

lo lógico y prudente será que los bancos mantengan sus criterios de riesgo en los niveles actuales, por lo que solamente una demanda más viva podrá traer cifras positivas en este tipo de estadísticas. pero para ello es imprescindible que se cumplan dos condiciones: el precio de la vivienda debe estabilizarse y la situación económica debe mejorar, para que el consumidor recupere la confianza (esa palabra tan manida como mal utilizada) y pueda embarcarse en proyectos de futuro ilusionantes, que son los que subyacen detrás de los fríos datos de las estadísticas de hipotecas, y que sin duda son lo más importante

Artículo visto en idealista.com

Read Full Post »